为什么不建议买回迁房

不建议大家购买回迁房的原因，是因为大多数的回迁房是没有办法及时办理房产证的，在没有房产证的情况之下，房屋就不能够进行抵押，也不能够进行转让，没有办法办理过户的话，很容易发生1房2卖的情况，对于购房者来说无法保障自己的合法权益。即便是有些回迁房可以办理房产证，但是办理的时间也很难保证，甚至是会拖10年20年的时间。回迁房因为享受了一定的政策优惠，所以即便是在出售的时候价格比较优惠，但是在登记过户的时候缴纳的费用还是比较多的，比如说回迁房在之后出售的时候就需要缴纳土地出让金，把划拨土地性质变成出让土地的性质才能够办理产权证，而这部分的费用也会增加购房的成本，还不如直接去购买商品房，这样既简单省事又不会涉及到买卖房屋的风险。

不建议购买回迁房的主要原因：1、大多数的回迁房质量并不是特别好。2、有一些回迁房是不能够办理房屋所有产权证的，但是产权证是房子物权证明，如果不能获得房产证房子，不是不能合法转让、抵押。3、有一些回迁房需要满足5年之后才能够上市交易，在这期间的变数就比较大，容易出现卖方房人违约主张合同无效风险，所以也就容易发生法律纠纷的。4、大多数的回迁房在物业、卫生等方面都是存在各种隐患和问题。回迁房是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，还有一部分的拆迁户选择要房子这些房子就是回迁房。购买回迁房要注意什么1、回迁房分为两种，一种是有房产证的，一种是没有房产证的，要购买有房产证的回迁房，如果没有的话，只是私人协议是没有办法办理过户，就要小心一房多卖，在签署合约的时候，一定要把违约金写的高一些。2、签订买卖合同时，若是没有房产证时，没有办法过户的情况下，所以说也是要跟卖房要约定好相应的交房时间，若是现房的话，要把交首付时间约定好。3、回迁房的质量并不是特别好，所以要尽可能选择大开发商所建的回迁房。

1、房价不同在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。2、买卖双方的关系不同商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。3.性质不同拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。4.户籍无法迁入等问题。物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。5.流动人口多，有安全隐患。回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。回迁房是否可以买卖需要分情况：1、业主已取得《房产证》可正常交易有房产证的回迁房，是可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。2、业主手中只有回迁协议的不能过户业主手中只有开发商的回迁协议的，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易。是不合法的行为。

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买回迁房风险（一）、办证难有保障。许多“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证，因此从回迁户手里购买的回迁房，无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证，但办证时间难保障。买回迁房风险（二）、过户登记费用高。回迁户可以享受的一些政策优惠，但回迁房过户交易时就可以面临补交一些费用的情况，增加了过户登记费用支出。比如，回迁房若是使用的划拨土地，则需补交土地出让金变成出让土地，才能办理土地使用证。买回迁房风险（三）、不能办理按揭。无房产证的回迁房，银行不会给办理按揭贷款手续，只能双方协商分期付款或一次性付款。买回迁房风险（四）、经济风险。大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房可能会被法院查封。

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回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10% 。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。然而另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

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