二套房购买技巧

买二套房**款不够怎么办?精明买房人将首套房抵押后贷款凑**，再向另一家银行申请住房按揭贷款，通过两次贷款解决差钱难题。 2004年，参加工作不久的赵静(化名)就在父母资助下，在香港路附近贷款买下一套70多平米的两居室。到2009年，10万元贷款连本带息已全部还清。 今年4月底，赵静和女友在大智路看中一套总价约100万元的三居室，打算买下作婚房。“如果按目前的二套房政策，**至少需要50万元。”赵静盘算着，他和女友共有30多万存款，还得留出一部分用于装修，实际购房款只有20万元左右，离50万相差甚远。 就在赵静一筹莫展之时，一位在银行工作的朋友给他支了一招：先把第一套房抵押给银行，以消费名义贷款凑齐**，再向楼盘驻点银行申请住房按揭贷款，这样既能保住首套房，又能买下二套房。 按照朋友的指点，赵静将自己那套评估价为70万元的住房抵押给银行，以装修名义贷出30万元，加上20万元存款，正好凑齐50万**款，再向驻点楼盘的另一家银行贷款50万元，将二套房搞定。“这样一来，相当于我实际**20万元，就把这套售价100万元的房子买下来了。”钻了一回房贷政策空子，赵静有些得意。 银行：理论上可行，操作有难度 对于赵静变相减少**的做法，记者昨采访了本地几家银行。不少个贷人士认为，如此操作虽然在理论上存在可行性，但具体办起来有不小难度。 招商银行武汉分行一个贷经理称，目前银行提供车贷、装修贷款等个人消费贷款，都要求证明贷款真正用途，很多时候贷款甚至直接打到第三方，如车商、装修公司账下，贷款人很难直接拿到这笔钱。 光大银行一周姓个贷人士则表示，申请房屋抵押贷款，贷款人必须具备完全产权，即全额付款买房或贷款已经还清，“如果首套房尚在还贷，不可作为抵押申请贷款。” 》》》对策 贷款人：给点佣金让第三方“转账” “银行所说的贷款资金流向问题的确存在，但略施小计就能解决。”赵静说，以申请装修贷款为例，找家装饰公司，事先做好装修方案和预算，待银行放款后，再给装饰公司一些佣金，就能让对方把资金转到自己账户上。 一银行朋友告诉记者，目前各家银行装修贷款抵押率通常是房产估值的20%～50%，其他个人消费贷款抵押率**高可达70%，“如果抵押首套房贷出的钱多，二套房甚至有可能‘零**’购买。”

二手房税费，依据交易双方的不同情况，具体税费明细如下：一、契税：1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；2、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；3、以下情况按照3%缴纳：（1）144（含144平）平方以上 ；（2）买方不是首次购房；二、营业税：1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税；2、房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税；3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；三、个人所得税：1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税；2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳；四、其他费用相对较少：交易费：6元/平方*房屋平方数 ；工本费： 一个证件80元；共有权证20元/个；评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要缴纳）；抵押工本费：100元（银行贷款需要缴纳）；购房证明：20元一份，一般需开3份；公证收费标准: 300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）。

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关于长春二套房政策，目前没有具体的整合。如果要找到相关的长春二套房政策，以下有相关的几种贷款方式。 一、房屋抵押贷款： 1、正常房屋抵押贷款：（特点：费用低，需要手续齐全）【费用】贷款额度的1-3%手续费，银行利息正常。【放款时间】15个工作日。【贷款时限】1-5年。【还款方式】等额本息。【贷款额度】房产评估额度的70%。【贷款要件】产权证/身份证/户口本/结婚证或单身证明。 2、疑难房屋抵押贷款：（特点：费用高，手续简单，放款快，不需要产权证）【费用】贷款额度的6-8%手续费，银行利息正常。【放款时间】7个工作日。【贷款时限】1年（可以办理续贷）【还款方式】放款扣息，期满还本。【贷款额度】房产评估额度的70%。【贷款要件】已备案的房产（只要有购房合同或发票即可，不需要产权证或土地证），/身份证/户口本/结婚证或单身证明。 二、个人无抵押工资贷款：特点：贷款条件宽松，不需要任何抵押，） 【费用】普通上班的2.3%月【放款时间】1-3个工作日。【贷款时限】1-3年【还款方式】等额本息。【贷款额度】1-30万元。【贷款要件】工资打卡 满6个月 身份证 信用报告 工作证明 住址证明 如工资不打卡 有社保， 公积金 也可以 提供相应流水 或者本市有房产（产权 或 购房合同 +购房发票）如有固定资产 可提高额度 （如 车， 股票证劵。。黄金等...） 三、个人信用卡贷款：（特点：贷款额度高，贷款条件宽松，不需要任何抵押或工作） 【费用】贷款额度的5-10%手续费。【放款时间】15-45个工作日。【贷款时限】终生使用。【还款方式】50天免息。【贷款额度】5-50万元 【贷款要件】身份证 四、工资卡贷款：（特点：无需抵押，放款快，额度高） 【费用】贷款额度的4-6%手续费，银行利息年息9.9%。【放款时间】3-5个工作日【贷款时限】1年【贷款额度】担保人：科员6万，正科12万【还款方式】按季还息，期满还本。【贷款要件】（1）、贷款人无需工作，无不良记录，身份证.婚姻证明，贷款用途资料（长春市户籍可办）（2）、担保人：财政开支，身份证/户口本/婚姻证明，工资卡的3个月流水。 五、个体/企业无抵押助业贷款： 【费用】个体经营 或者 企业 2.5% 月【放款时间】1-3天 【贷款时限】1--2年 【还款方式】等额本息 【贷款额度】10-500万 【贷款要件】 实体执照 经营满一年以上 （照过年检） 本市需要有住房 对公流水 6个月 个人流水6个月 住址证明 身份证 信用报告 如有固定资产 可提高额度 （车， 股票证劵。。黄金等...） 六、小中企业无抵押信用贷款：（特点：无需抵押，无需担保，贷款额度大） 【费用】贷款额度的5-10%手续费。【放款时间】15-45个工作日。【贷款时限】终生使用。【还款方式】50天免息。【贷款额度】50-100万元【贷款要件】身份证 七、小额创业贷款：（特点：无需抵押） 【费用】贷款额度的10%手续费。银行正常利息【放款时间】30个工作日【贷款时限】1年【还款方式】放款扣息，期满还本。【贷款额度】10万元【贷款要件】身份证/营业执照/房证或租赁协议，担保人：三家联保 八、民间借款：房屋车辆质押贷款：（特点：当天下款） 【费用】贷款额度月息10%【放款时间】1-2个工作日【贷款时限】1-4个月【还款方式】放款扣息，期满还本。【贷款额度】3-30万【贷款要件】（1）、房产质押：房产证/身份证/结婚证或单身证明。（2）、车辆质押：行车证/车辆大照/完税证/身份证/结婚证

在限购城市中，购买二套房时，贷款首付比例一般不得低于百分之五十（二套房首付比例每个城市差异较大，以规定为准），那就意味着总房价一百万元的房子，首付至少是五十万。但是在非限购城市的话，购买二套房，首付一般为房价的百分之三十。

2015年3月30日，为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，央行出台新规：二套房**比例降至**低4成。 不过，并不是所有的二套房**比例都会降至四成，而是对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，**低**款比例调整为不低于40%，具体**款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。 与此同时，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，**低**款比例为30%。 不过由于在去年底，首套房认定已经放宽了，按照新规结清相应购房贷款再买房算首套。所以从严格意义上讲，目前央行对于二套房购房贷款的规定是****低四成。 截止到2015年4月14日，搜房网调查各大银行在上海的分行显示，目前有上海仅7家银行执行二套房4成政策，分别是邮政储蓄、北京银行、兴业银行、浙商银行、友利银行、民生银行和上海农商行。 按照央行规定，二套房虽然**款比例降至四成，但具体**多少要看贷款者个人征信情况、买房面积、房龄多少等综合信息来决定，且多数银行都要求必须为纯商贷，贷款利率为基准上浮10%。