如何辨别二手房真实“年龄”？

方法一：看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。 方法二：房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。 方法三：观察楼道情况，了解户表状况。 方法四：查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。 **后，消费者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任。

①先到房产管理部门查档无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是最准确的房龄。②观察厨卫的装修屋内如果新近装饰过，可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。③查看产权证产权证的办理时间大致能推断出房屋时间的年限，如果是商品房，可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是单位分房则时间更长，最少前推两三年时间。

“赠送超大阳台”、“超高复式”、“买一层送一层”、“N+1” ......这一类多变户型在以往的房地产市场上，都是开发商为吸引买家而大力宣传的主要卖点。在新的计算方法中，开发商“偷面积”的设计漏洞将重新被堵死。尽管有业内人士坦言，前有禁令，后头必有化解之策，所以“偷面积”也不太可能绝迹江湖。但是毕竟政策趋于严厉，“偷面积”的户型肯定会越来越少。 因此，小编特意搜罗了现在市场上林林总总的“偷面积”花样，分析其利弊，读者在选择该类户型的时候，可以心中有数。 第一类：入户花园 这应该是目前**常见的偷面积的办法了。由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，业主可通过自行装修的方式，将阳台改为书房使用。此方法一般只在大户型单元，且自然资源景观较好的楼盘中使用。 缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，所以还是很值的，不过有些入户花园也不一定好用，有些私密性不强，有些则被邻居的“空调主机”所包围，有些则三尖八角，不一定能够实现变身一间房间的作用。所以买家也不要因为有所“赠送”，贪小便宜吃大亏。 第二类：窗梁上做手脚 将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使凸窗层高于2.2米。这样一来，业主可以将该窗梁拆除，这样自然可以偷出几个平方米的面积来。 或者将窗外墙向外推移，把窗台放到**低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，装修时“低台”可打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗层高可达2.3米或更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适。 缺点：拆卸后无法保证墙体的隔热、保温。且可能存在装修二次改造费用。 第三类：隐藏式衣橱 隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。这样的做法可以有效地提高室内使用面积，使衣橱与墙体完美集合。 缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性，此外对衣橱本身的维护会有一定影响。 第四类：空调室外机位，小小的储物间 将空调室外机位改造成生活阳台或者储物间，根据相关规定，空调室外机位不计入建筑面积。如果改造成为生活阳台后，业主可以作为使用面积，起码“偷”了一半面积(阳台只计一半建筑面积)。如果改造成储物间，则可以不计算入面积。 缺点：所“偷”面积不多，不过也可以做储物之用，多多益善。 第五类：可延展客厅，多出来的客厅 “可延展客厅”，将原设计的两户之间的管道井面积两家各分一半(可做到9平方米之多)。在样板房中明显地将此面积用红色墙面表示。在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼，业主可根据个人需求将其扩展为客厅或卧室使用。 缺点：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。

看描述描述越详细，房源是真的可能性更高，具体描述至少包括：卖房者的基本信息，卖房原因，房屋使用情况、房屋产权情况等。

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过户指导价该价格是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的**低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下线，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。说简单一点就是说建委规定的**低过户价建委规定这一片是单价不低于多少，只要房子的单价高于这个数就可以过户，合同价做太低的话建委不允许过户。网签价现在二手房过户之前都需要做网签，也就是在房管局系统的网上进行公示和签合同，网签价也就是在网管局系统里体现的成交价格，首先这个价格必须高于房管局要求的区域**低过户指导价。其次，网签价**高可以到达合同价的90%-95%。网签价的高低即决定贷款数的高低，也决定了交税的高低。合同价（**终成交价）该价格是根据合同规定，卖方在正确的履行完合同义务后，买方应该支付给卖方的价格(卖方的净得价)。 是不是觉得定义“苍白”，那我们就举个例子来加强一下认知好了。比如你要购买一套二手房，面积100平，成交价为300万，**低的缴税和过户价格为20000元/平，在房管局中体现的价格是100X20000=2000000元。二手房交易中的该三种价格分别为过户指导价为20000元每平米；网签价为2000000元；合同价为300百万。

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