2014年房改房没有满5年过户的话税费相差多少？房地产长效机制从何发力？专家房地产税是重要一招

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  近日，有关房产税的话题再次受到关注。国税总局日前在对政协提案的答复中表示，将统筹研究房地产交易环节与保有环节税收政策。同时，作为房地产税征收的基础设施，不动产统一登记也取得显著进展，自然资源部自然资源确权登记局局长冷宏志透露，要不断巩固和提升不动产统一登记成果，抓紧启动《不动产登记法》立法。笔者认为，在主要城市实现住房信息联网的基础上，不动产登记基本完成并且抓紧启动相关立法，意味着房地产税“落地”的基础条件已趋于成熟。近期，无论是个税提高起征点、增加抵扣项，还是增值税税率下降，改革突破的决心很大。房地产税“落地”后，城镇居民税收负担有多大？首先要看税种的定位。税收两个**基本功能是组织财政收入和调节收入差距。在今年全国“两会”上，有关部门负责人指出，房地产税主要是调节居民收入分配，特别是个人财富集聚，以促进社会公平。同时，筹集财政收入，满足公共服务需求。也即房产税首先是调节税，然后才是收入税。据数据统计显示，当前房产占我国家庭资产的65%-70%，比美国高出2倍，房产增值收入占我国家庭财产增值90%以上份额。国际上普遍存在的调节个人收入差距的工具，包括个人所得税、资本利得税、遗产税、不动产税等在我国仍有待完善。因此，以房产税来调节收入是应有之义。近期的个税新政、房地产税立法，抑或是未来遗产税征收等，体现的都是调节收入差距的思路。既然房地产税定位于调节税，对居民家庭首套房或一定面积实施免征，将是大概率事件。在美国、德国等发达国家，首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大程度减免。那么，对第二套及以上住房征收，税率该定多少？在一线城市，80平米住宅一年租金约8万元，净回报约为6万元，按资本化率4%计算，房子评估值大概为150万元，但市场价大约500万元左右。以目前上海、重庆试点的约0.5%的税率来计算，按照150万元税基，一年家庭要缴纳的房地产税大约7500元；若按照500万的税基计算则是25000元。据笔者测算，2017年深圳和上海人均可支配收入分别是5.3万元和5.9万元。以户均3人计算，7500元和25000元的房产税年缴纳额，分别占一线城市家庭的6%左右和22.5%。二线和部分三四线城市相比一线城市，租金减半，居民收入减少40%，评估值和市值也大约减半，结果与一线城市差不多。再参照一下国外经验。美国、日本等社会保障覆盖质量高的国家，在确定房产税实际税基时，一般在房屋市值基础上进行调整，还限制税率和用途。美国房产税主要用于地方公共开支，同时具有透明的支出披露体系，每个业主在年末亦会收到纳税单，其中就包括上一年度所缴纳的房产税的支出用途。美国房产税支出通常有三大类：一是学区教育；二是消防、警务、残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等公共基础设施和服务；三是地方政府的日常开支。其中用于地方公立**的学区教育费用占据了房产税支出的绝大部分比重，约占全部税收一半。比如新泽西州的李堡市，2015年财政年度征收房产税约为6300多万美元，其中代学区征收的近3200万美元，占比超过50%。此外，美国采取“以需定收”确定房产税税率，即年度公共支出预算倒推要征多少税以及税率。因此，公共服务支出稳定的情况下，房价涨了还要降低税率，确保评估的税基乘以税率得到的税负，不超过居民家庭收入的3%-4%。由上可知，即便按照0.5%的税率算，我国房产税占收入的比重仍会超过美国房产税占家庭收入的比例。因此，对首套房实行一定面积减免或低税率，应是一二线重点城市房产税征收的主要思路。在鼓励百姓获得财产性收益的政策方针下，考虑到房产税影响群体范围广，需要平稳实施，预计大多数中低收入家庭不会受到房产税冲击。也就是说，严格遵循“房住不炒”，量力而行地改善住房需求，绝不会受到房产税较大的影响。另外，税收环节设置存在的问题，也影响到了百姓置业。当前楼市进入存量时代，热点城市二手房交易超过新房，但二手房交易成本很高，税费大概占到交易总价的6%-10%，不利于存量房利用。近期，热点一二线城市新房热销，与二手房交易成本高有关。管理部门提出要统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。笔者认为，如果能将交易环节的税负降下来，而腾挪到保有环节，并启动低税负缴纳原则，则能降低住房交易的“门槛成本”、促进合理住房需求。更重要的是，将交易环节的成本延后至持有环节，能够通过税制设计(税率、免征政策等)，引导市场预期、遏制投机炒作、夯实“房住不炒”。**后，从美国经验来看，房产税征收与房价涨跌并无直接关系。相反，直接从个人的腰包里掏钱，税负“痛感”直观，纳税人会监督房产税是否用到片区或社区服务上。若街道或社区治安、教育、医疗、道路等都会因为房产税而改善，区域内的房价反而会稳定和上涨，这个逻辑与小区物业管理费类似。
  
  
  
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  2019-11-25 06:52:44
• 151****5231 中国社科院2017年《经济蓝皮书》发布暨中国经济情势申报会在京召开。蓝皮书呼吁尽快施行房地产税和遗产税，积极推动团体所得税变革等办法。 施行房地产税和遗产税火烧眉毛 《经济蓝皮书》中指出，“房价的过快下跌不只克制了人们除购房之外的其他需求，使得全部社会的消费缺少临时支持，并且，跟着房价的下跌，社会财富疾速集合到多数穷人手中，使得居平易近支出分派差距进一步拉大。” 蓝皮书以为，房地产行业的过度昌盛，不只会大幅进步其他行业的消费本钱，并且会对实体经济发生明显的挤出效应。从今朝信贷构造来看，房地产行业招致“一将功成万骨枯”的经济景象开端逐步浮现。因而，施行房地产税和遗产税火烧眉毛。 同时，蓝皮书还呼吁实在无效下降企业税费担负，推动团体所得税变革。建议采用过度扩展财务赤字范围、实在下降企业税费担负、推动团体所得税变革、增强财务风险防控及进步财务资金运用效力等办法。 社科院：估计2017年全年GDP增加6.5阁下 此外，中国社会迷信院数目经济与技巧经济研讨所经济模子室主任娄峰在会上表现，估计中国2017年一季度至四时度经济增速辨别为6.5%、6.5%、6.4%、6.4%;2017年全年GDP增加6.5阁下，比上年略为增加0.2个百分点。 娄峰还指出，依据猜测，2017年全社会固定资产投资将到达67.1万亿元，名义增加8.9%，实践增加8.7%。全体而言，固定资产投资增速仍在小幅下滑。2017年消费者批发总额将到达36.2万亿元，名义增加9.5%，实践增加8.8%。降低的幅度逐步收窄。2017年CPI为2.2，仍然处于平和下跌形态。2017年CPI为1.6，由负转正，通胀压力逐步浮现。
  2019-11-25 06:52:42
• 151****8164 按照新修订的《个人所得税法》，住房贷款利息抵扣个税政策将在明年1月实施，但**新的信息显示，能够享受这一政策的范围可能被限定为普通住房，非普通住房被排除在外。 8月31日十三届全国人大常委会五次会议通过的《个人所得税法》规定，居民个人的综合所得，以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额。 专项附加扣除被视为此次修法的一个特点，也备受外界期待。它包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出。《个人所得税法》规定，专项附加抵扣的具体范围、标准和实施步骤由国务院确定，并报全国人民代表大会常务委员会备案。 一周之后的9月6日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定落实新修订的个人所得税法的配套措施，为广大群众减负。 会议指出，要在确保10月1日起如期将个税基本减除费用标准由3500元提高到5000元并适用新税率表的同时，抓紧按照让广大群众得到更多实惠的要求，明确子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出6项专项附加扣除的具体范围和标准，使群众应纳税收入在减除基本费用标准的基础上，再享有教育、医疗、养老等多方面附加扣除，确保扣除后的应纳税收入起点明显高于5000元，进一步减轻群众税收负担，增加居民实际收入、增强消费能力。 另据中国政府网报道，9月19日，国务院总理李克强在2018年天津夏季达沃斯论坛开幕致辞中表示，新的个人所得税法即将实施，并首/次推出个人在子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出等6项专项附加扣除。目的就一点：让更多群众更公平从个税改革中获益。 从上述相关表述可以看出，在《个人所得税法》确定中的“住房贷款利息”，其范围已经逐渐被限定为普通住房贷款利息，“普通”一词成为一个不容忽视的前缀。 截至发稿，因为相关政策文件还没有出台，尚还不能断定这是**终的方案。 前述国务院常务会议要求，专项附加扣除范围和标准在向社会公开征求意见后依法于明年1月1日起实施。今后随着经济社会发展和人民生活水平提高，专项附加扣除范围和标准还将动态调整。 这意味着，在临近年底的100余天内，非普通住房的贷款利息能否享受抵税政策将会有定论。 何为普通住房和非普通住房？虽然各个城市之间略有差异，但对普通住房的认定一般依据三个标准：一是小区建筑容积率在1.0（含）以上；二是单套建筑面积在140平方米（含）以下；三是单价不超过**高限，或者是总价不超过**高限。 以上三点需同时满足才为普通住宅。反之，上述三项有一个超标即被视为非普通住房。如果住房面积在140平方米以上，即便总价很低，也是非普通住房。多数别墅类项目，因容积率较低，且面积一般超过200平方米，所以几乎都是非普通住房。 在房地产交易过程中，税务部门也会对普通住房和非普通住房予以不同的税收政策，比如不少城市规定对非普通住房的契税税率定为3%，而普通住房则是1%或者1.5%。 我国有多少普通住房和非普通住房？这方面因缺少相关的官方数据，总量数据很难统计，但具体到个人所有的每一处住房，按照上述标准即可清楚地确定是否普通住房。 近几年来，一些热点城市房价上涨较快，导致不少住房的成交单价或者总价增加较多，实际上一些面积不大的住房也被“挤入”了非普通住房之列，近而带来交易税费的增加。 这也引发业界对于普通住房的标准划定提出了争论，一些观点认为应该及时调整相关标准，以应对当下高房价带来的“普宅被豪宅化”的问题。 今年6月和8月，全国人大常委会分别对个人所得税法修正案进行了一审和二审，在分组审议时，有一些委员对专项附加扣除的范围和合理性提出了相关意见和建议，其中也涉及住房贷款利息抵扣问题。 在个税法修正案初次审议时，全国人大财政经济委员会副主任委员郭庆平指出，在具体确定专项扣除项目时，既要实现公平，也要兼顾效率。要保证能够方便快捷可核查到真实的信息。“如果信息不方便查询，会影响法律制度的落实。” “比如，住房贷款利息扣除，是全部的住房贷款利息，还是第几套贷款利息可以扣除，重要的是能够在住房贷款及利息登记信息系统准确快捷可核查，不能自己报多少就是多少。“郭庆平说。 在二次审议时，全国人大常委会委员李飞跃建议，对是否将住房贷款利息和住房租金支出纳入专项附加扣除项目再研究，可考虑通过提高基本减除费用标准来体现住房支出项目的要求。 “全国各地房价差距很大，将住房贷款利息和住房租金支出纳入专项扣除项目将导致税负区域不公平，房价高的地方，贷款利息高，专项扣除多，有可能反向推动房价上涨。第二，有的人住豪华别墅，贷款利息房租高，反而缴纳个人所得税少，造成纳税人个体间纳税不公平。第三，住房支出还包括住房的全款支付，仅将住房贷款利息和住房租金支出纳入专项附加扣除，政策不够全面，不能合理反映纳税人的扣除项目。“李飞跃说。 我国住房问题牵涉广泛，相关政策的制定过程中有所争论也是必然。前述国务院常委会议也要求，专项附加扣除范围和标准在正式实施前，将向社会公开征求意见。 此前，目前相关部门正抓紧完善细化政策，专项附加扣除具体的扣除范围和方法将在个税法实施条例中会体现。而这个实施条例将在今年年底前出台。
  2019-11-25 06:52:39