房地产公摊面积是如何算的呢？

• 137****0899 住宅楼的公摊面积
  
  一般来说,普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊的系数约在10%-15%;带电梯的小高层的住宅,公摊的系数约在15%-20%;高层的住宅相对更高一些,约在20%-25%。在签订购房的合同时,合同上都会注上房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易的权属登记中心测绘部的测绘结果为准,房产证上标注的面积也是以此为准。
  
  房屋公摊面积的算法
  
  公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数
  
  各套 ( 单元 ) 的套内建筑面积乘公用建筑面积分摊系数,得到购房者的应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积的分摊系数×套内建筑面积。
  
  公摊面积=建筑面积-实用面积
  
  所谓的公摊系数,也就是房子的得房率。
  
  得房率标准如下:
  
  1.高层的塔楼住宅(75%——78%),公摊系数为(22%——25%)
  
  2.高层的板楼住宅(78%——85%)
  
  3.小高层的板楼住宅(85%——88%)
  
  4.多层的住宅(88%——95%)
  
  得房率=套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)÷建筑面积
  
  你用100%减去得房率就是公摊系数
  
  依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:
  
  1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
  
  2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。
  
  不应计入的公用建筑空间为:
  
  1.仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;
  
  2.售房单位自营、自用的房屋;
  
  3.为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。
  
  需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面积。
  
  公摊面积过大或者过小对于居住舒适度来说都是有影响的,所以大家在买房的时候一定要问清房子的公摊是多多少。同一个项目的每一栋楼的公摊都是不一样的,大家需要特别注意。 2019-11-07 10:21:44
• 135****1652
  一、如何计算公摊面积?
  
  
  公摊面积指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。即：商品房的建筑面积-套内建筑面积=公摊面积{每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积}。
  
  
  而其中，建筑面积=套内建筑面积 公摊面积；公摊面积=公摊系数×套内建筑面积；公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积×总套数)；套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。
  
  
  二、哪些需要计入公摊面积?
  
  
  公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
  
  
  公摊的面积有明确的法律规定，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，简而言之就是你生活的公共区域。
  
  
  值得注意的是，对于一些独立使用的地下室，车棚，车库，为多幢楼的住户服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
  
  
  提醒：买房前要看清公摊面积具体有多少、具体有哪些，不属于自己公摊的部分，千万别掏钱。
  
  
  三、哪些面积不计入公用面积？
  
  
  即作为人防工程的地下室；
  
  
  高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层；利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋；与房屋室内不相通的房屋伸缩缝；活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永远性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。
  
  
  层高在2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积；屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于 2.2米的部位，不计算建筑面积。
  
  
  挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。
  
  
  四、 公摊面积受哪些因素影响？
  
  
  1、房型结构（几梯几户）
  
  
  一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几。但整栋户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。
  
  
  2、楼盘类型
  
  
  一般来说高层得房率，小高层次之，多层则得房率较高。
  
  
  3、物业类型
  
  
  一般来说板式得房率**高，叠式次之，点式则较低。
  
  
  4、公共活动区域大小
  
  
  一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。
  
  
  总之，买方买房前对于这些房产知识有必要都普及一下，以避免买方交易时用到这些知识。希望本篇文章可以帮到买房人。
  2019-11-07 10:21:36
• 157****5603 一般情况下,公用建筑面积都需要按以下方法计算:整栋建筑物的建筑面积扣除掉整栋建筑物各套(单元)套内的建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或已经出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。
  据介绍,商品房的相关的公摊面积主要由两部分组成:1.各单元与楼宇之间的公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体的水平投影面积的一半；2.电梯井、楼梯间、变电室、设备室、公共门厅和过道等部分在功能上是为整楼建筑进行服务的公共用房和用作管理用房的建筑面积。但是,凡已作为独立使用用作空间销售或者是已经出租的地下室、车棚等,是不应计入公用建筑面积部分的。
  既然公摊不易计算,那么公摊面积到底是由谁来测算的呢?据介绍,开发商是不能直接测算公摊面积,必须委托给测绘部门独立测算。测绘部门向开发商出具测算报告后,开发商再告知购房者公摊比例是多少。至于具体的测算标准和明细,开发商是否公开,国家没有硬性规定。一般来说,按测绘部门测算的结果,我市多层住宅的公摊比例在20%以下,小高层一般在20%左右,高层住宅更高一些。
  一般情况下,住宅类的商品房公摊面积大致在10%-25%左右;多层住宅的公摊面积约10%～15%;小高层住宅一般在20%以内是比较合理的水平;而30层以上的住宅因为电梯数量的增多,公摊通常都在25%左右。如果某小区的服务功能更全面、配套更齐全,如有较大的公共门厅、电梯过道、齐全的设备房等,则公摊系数会高一些,而经济适用房、安置房等这样的房产相对来说会略低一些。而酒店式公寓等高级住宅因为大厦内的公用面积偏多,公摊也有可能在40%以上的。从建筑形式上分,一般塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。在实践中,塔楼的分摊系数一般在18%～26%之间。而板楼的分摊系数则在14%～16%之间。 2019-11-07 10:21:33