编著：湖北春园律师事务所实习律师：赵传先 一、总论 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至**低甚至亏损来逃避所得税的征收。 一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费２０００万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成**后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。２００４年，国家税务总局公布的“２００３年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“２００３年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。 二、避税具体方法 一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。二)是预收房款开具收据,不开具发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。五)是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
全部4个回答 >精装修怎样避税?房地产开发企业如何避税
154****1345 | 2019-10-24 06:59:46
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135****1195 2016年4月税改后，海淘的税到底要怎么交？这一直是小伙伴关注的问题。下面小编就帮您整理出来了有关税改后不同清关渠道税收的相关问题。相信看完以后会为您合理避税带来帮助。
1.个人物品进口关税如何计算？
实际上，个人海淘缴纳的税并非严格意义上的关税。在此次税改前，缴纳的是行邮税，并享受50元的免税额度；而在税改后，通过邮政渠道入关的依旧采取抽检的方式，仍然享受50元的免税额度。如超出50元，计算公式如下：
行邮税税额=物品完税价格行邮税税率数量
而如果是通过所谓的跨境电商，比如转运公司的非邮政渠道入关的话，则需要缴纳跨境电子商务零售进口税（简称跨境税）。相比之前的行邮税，跨境税有以下区别： 2019-10-24 07:00:13 -
136****9065 项目公司：过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。
由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加成本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。
转售为租：土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。
加快周转：
很多以前销售高端房产取得暴利，而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业，将受到较大冲击，甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。
根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。
同时，为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报，因此存货周转率的控制将越来越重要，企业必然要使自己的周转速度加快。 2019-10-24 07:00:09 -
145****2373 一、“销售精装房”与”买房送装修”的增值税问题
国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。
第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。
财政部、税务总局、海关总署三部门发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）
根据上述规定，(1)房地产公司销售精装修房的：
①在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中的，装修费属于价款的一部分，作为房地产开发企业的一般纳税人，应将所有价款一并按销售不动产9%税率计算缴纳增值税;
②单独注明装修费的，销售房地产带装修是一项销售业务，商品房也属于房地产企业的存货，但不属于增值税概念中的货物，因此，既不属于混合销售也不属于兼营，即使分别注明金额或是分别签订合同，有应将收到的全部价款(含装修费)按销售销售不动产9%税率计算缴纳增值税。
(2)房地产公司销售房地产送装修的，装修不属于无偿赠送，不需要视同销售，收到的全部价款按销售销售不动产9%税率计算缴纳增值税即可。
注意：如果房地产公司在销售精装房的同时赠送家具、家电，不属于税法中所称的无偿赠送，与送装修一样也无需视同销售;但如果房地产公司将销售精装修房和房屋中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用9%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用13%的税率(按兼营处理)。
二、“销售精装房”与”买房送装修”的土地增值税问题
国税发〔2006〕187号第四条第四款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
根据上述规定，房地产开发企业销售已精装房的装修费，作为房价的一部分，不论是否单独开票，装修支出均可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，并可以加计20%的扣除。但是对可移动的动产设施(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)，不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，不能作为成本项目扣除。
房地产公司销售房地产送装修的，装修部分没有取得收入，不需要视同销售作为土地增值税的应税收入纳税，卖房后发生的装修支出只能作为销售费用的一部分据实列支，土地增值税前扣除的期间费用是按比例计算的而不是据实列支。
三、“销售精装房”与”买房送装修”的印花税问题
财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。产权转移书据，按书据所载金额万分之五贴花。
《印花税暂行条例》规定，建筑安装工程承包合同、购销合同均按万分之三贴花。
《花税暂行条例实施细则》规定，同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花;如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。
根据上述规定，房地产公司销售精装修房时，在《商品房买卖合同》中注明销售总价含装修费的，以全部价款按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花;在《商品房买卖合同》中分别注明房款和装修费的，房款部分按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花，装修费部分按建筑安装工程承包合同按万分之三贴花(单独注明家具家电金额的，按购销合同，按万分之三贴花);销售房产送装修的，只就全部价款按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花即可，装修部分并未单独注明金额，也未单独签订合同，因此，不需要贴花。 2019-10-24 07:00:04 -
137****8547 ▎作者：李泠泠 导师：廖娟
零申报引发税局关注
**近，海南省国税局稽查局发现Q房地产开发公司2013年已完工建成行业发展环境好、地理位置优越的临海房产项目，但Q公司2013-2014年连续两年企业所得税应纳税额都是零。
01
稽查过程
☆ 以财务数据为基础、税收征管系统为依托，结合房管、国土、住建等部门提供的数据，结合行业销售价格、建安成本、税负率变量建立分析模型进行同行比对，**终锁定每平方米4172.82元精装修成本过高的疑点
☆ 对提供装修劳务的两家公司展开针对性调查，获取装修清单、报价表等资料
☆ 深入住宅查证，发现Q公司为业主配备的卫浴用品等装修配套设施是国内品牌，装修公司提供的清单显示是进口品牌，部分设施清单价格是实物价格的10倍；两家装修公司承认装修报价表及清单均是按Q企业要求制作的
02
案件结果
Q公司通过虚列建安成本、多结转销售面积等方式，虚增项目开发成本3002.2万元。海南国税局稽查局依法对其做出补缴税款297.5万，加收滞纳金、处以罚款148.7万的处理决定。
Q公司拒不缴纳税款。
海南省国税局稽查将税收违法信息在网站、媒体上进行公告，并将企业信息推送至联合惩戒各成员单位，企业银行贷款、销售等多个方面的活动均受到了很大影响，迫使Q公司如数补缴税款、滞纳金和罚款。
03
理道提醒
案件中，房地产开发商串通装修公司唱“双簧”，也无法隐瞒偷税的事实。
在大数据时代，税务机关通过税收征管系统，综合房管、国土、住建、工商等部门提供的第三方数据，比对同行业、同地段的项目开发情况，及时识别出企业的涉税疑点，企业想要瞒天过海的可能性几乎为零。
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房地产开发行业税务筹划服务
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144****3387 注册税务师、资深税务稽查专家
国家税务总局所得税专家库成员，国家税务总局督察内审师资
国际税收研究会理事，税务干部业务培训兼职教师
擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，特别是对企业税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。肖老师以亲身经历的稽查与审理的案例，真实、生动地阐述税收政策的应用及应对策略；以二十多年的税收征管、稽查经验，解说容易引起税企争议税收问题的来龙去脉；以一个税务工作者的角度，探讨企业财务人员在应对税务征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企业税务风险。授课以实务见长，案例精深且新颖独到，操作性强,将**新法规与实务紧密结合。且从企业战略出发，是我国税收实战派讲师的代表。
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《房地产开发增值税 所得税 土地增值税预警评估与稽查应对》课程将集中解决房地产增值税、所得税、土地增值税、地方税以及会计处理的统筹协调以及涉税风险管控。目标是用正确的方法，解决房地产业涉税争议的焦点问题，并对营改增后房地产日常中的疑难问题详细解惑，帮助企业正确协调会计和税收的差异，掌握对内对外涉税争议协调解决技巧，规避和防范财务、税收风险。
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课程体系
第一部分：近期房地产税务稽查典型案例与金税三期预警评估风险防控建议
1．房地产开发营改增热点难题汇总及应对方法
2．企业之间资金占用及无偿借款增值税所得税稽查应对方法
3．近期重要税收政策文件应用与风险防控要点：
包括：包括：财税【2017】58号、国家税务总局公告2017年11号、财税[2016]140号、国家税务总局公告2016年第86号、国家税务总局公告2016年第70号等等
4．房地产开发企业适用税率政策与简易方法评估稽查
5．营改增后甲方与施工方及各相关单位的博弈要点
6．后营改增时代房地产企业合同签订要点
7．金税三期预警评估监控方法及大数据风险推送应对
8. 房地产建筑业新老项目怎样合理分摊费用的增值税进项税
第二部分：房地产企业增值税风险管控与稽查应对
1．房地产企业增值税纳税义务发生时间评估稽查
2．定金、诚意金、会员费、价外费用、延期赔偿等款项的会计核算与增值税、土地增值税、企业所得税的处理
3．营改增后备料款、质保金、**款、预收款、全款、按揭款、尾款、面积差等会计核算，如何分解核算不含税款项？预售和预收款项方式的税务筹划与评估稽查应对；
4．买房送装修、送家电、以老带新、摸奖送礼、赠送业主福利、送物业费等的合同签订、会计核算及企业所得税、增值税和土地增值税的处理
5．房地产企业取得绿化花草进项税抵扣政策解析与应用
6．增值税销项税认定预警评估稽查深度解析与风险管控方法
7．增值税进项税认定预警评估稽查深度解析与风险管控方法
8．企业并购重组、企业合并分立增值税纳税筹划与风险防控方法
第三部分：后营改增时代房地产与施工企业合作税务筹划与风险管控
1．甲乙双方正确选择简易方法与一般方法筹划要点
2．甲乙双方怎样正确处理总包与分包筹划方法
3．甲乙双方支付人工费用的选择--提供建筑劳务与劳务派遣涉税问题精解
4．甲乙双方挂靠业务疑难问题精解与风险防范
5．采购中发票取得过程的十大风险管控
6．沙石、地材、机械费、租赁费用等取得不了进项税专用发票怎么办？
7．如何应对营改增后甲供材料方式的变化对企业的影响？
8．BT、BOT、BOO、PPP、EPC等实战增值税风险规避
第四节：房地产开发所得税风险防控与稽查应对
1．企业以非货币出资涉及契税和土地增值税、所得税预警评估稽查与风险防控
2．以购买股权方式取得土地的税收争议分析及风险管控
3．土地一级开发税前扣除凭证及增值税、所得税、土地增值税处理方法
4．企业拆迁改造的税前扣除凭证及增值税、所得税、土地增值税处理方法
5．企业销售提成、手续费和佣金的筹划方法税务风险管控
6．高管个人所得税合理避税攻略
7．房地产企业代收款项、限价房、精装修房税收争议问题处理
8．租赁与非常规租赁（回租、转租、无租、免租、不等额租金、押金、一次
收取多年租金）的收入处理筹划与风险防控
9．购买方支付违约金与销售方支付违约金的不同税务处理。
10．房地产开发产品完工确认时间选择的争议处理 2019-10-24 06:59:56
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只能签居间合同，搞双合同，一真一假，像现在有人签买房合同一样，低价避税，但是告诉你，风险很大
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房产税按房产价值乘以百分之十二的税率，房产价值房产证上面有，每年二月、五月、八月去地税局申报缴纳。本期销项税额减去进项税就是本期应缴纳的增值税。推迟确认收入，可以减小本期应纳增值税额，推迟纳税期间。
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如何避税？慧安捷税huianjieshui.com提供的避税方案：核定征收+税收返还，双重优惠政策！在上海崇明岛注册个人独资企业，申请核定征收，所得税按照固定税率，无需准备成本票，节税70%以上；同时还可以享受40%高额返税，双重优惠，大幅降低企业税负一、核定征收政策（崇明个人独资企业）：个人独资企业/合伙企业的个人所得税按五级超额累进税率表核定征收，带征税率为服务业0.5%-3.5%，建筑业0.35%-2.45%，贸易0.25%-1.75%，超优惠！在上海崇明注册个人独资企业或合伙企业，这两类企业不缴纳企业所得税，而交纳个人所得税；交完个税所得剩余部分全部归个人所有，没有分红税，这两类企业个人所得税采用核定征收方式（即带征），不要提供费用票，节税70%以上。二、税收返还政策（崇明海岛财政扶持）崇明岛享受市政府的海岛扶持政策，除中央50%以后留存的50%全部留在崇明地方，市财政局不再收取，除了崇明区目前全市其他区财政都要收取30—50%的地方税（属市财政收入），所以崇明占据了很大的政策优势。海岛（崇明）企业: 返税高达40%
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问 房地产怎样避税答
房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至**低甚至亏损来逃避所得税的征收。避税具体方法： 一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。 二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。 三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。 四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。 五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。 六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。 七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。 八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。 九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。 十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.
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