房屋有抵押贷款怎样买卖?小产权房能不能办理抵押贷款，他还有哪些弊端

• 133****7484 未还清贷款的房子还处于抵押状态，是不能上市交易的，但是，在现实中，可以通过一些方法来实现。
  　　方法一：转按揭
  　　所谓“转按揭”，是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解，目前能做转按揭的银行很少，北京等部分城市更是早就叫停了转按揭，所以这种方法目前已经很少有人使用。
  　　方法二：用买方的**款缴清剩余贷款
  　　这是当下二手房交易中**多应用的模式，适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可**房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的**将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
  　　方法三：利用银行贷款来缴清剩余贷款
  　　如果以上两种方法都行不通，那么卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行申请抵押贷款，以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。 2019-09-16 04:41:39
• 135****9919 被抵押了的房子，虽然有受限制，但并不完全限制其买卖。如果卖房人要出售已经被抵押的房屋，可以按照如下两种方式处理：首先，卖房人应当取得抵押权人的同意，如果抵押权人同意卖房人出售已经抵押的房屋，那么该抵押房屋是可以买卖的。
  在此种情形下，卖房人出售房屋得到的价款，除向抵押权人清偿债务或向抵押权人约定的第三人提存后，剩余部分归卖房人所有，不足部分就由卖房人继续清偿。
  其次，如果抵押权人不同意，则卖房人与买房人协商一致，也可以采取由买房人代为先行支付部分购房款，用于卖房人清偿所欠抵押权人的款项后，抵押权人就可以去房产登记部门办理解除抵押的手续，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接过户给买房人。
  但是无论采取哪种方式买卖房屋，卖房人都应当事先如实告知买房人房屋存在抵押。法律依据：《中华人民共和国担保法》第四十九条【抵押权的效力对抵押物处分权的影响】抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；
  抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的 2019-09-16 04:41:36
• 133****8742 随着经济的发展和人们手中财富的积累，以及居住观念的变化，城镇家庭持有2套或以上房产的占比已经有较大幅度提升，房屋交易（包括房屋买卖、房屋赠予等）已经非常普遍。人们亦对房屋交易的法律风险非常关注，毕竟对一般家庭来讲，房子都是非常重要的家庭资产。在房屋交易过程中，所涉及的法律知识和法律风险比较多，今天本文主要分析房屋有银行抵押贷款时，未征得抵押权人同意，房屋交易行为（包括房屋买卖合同、房屋赠予合同）是否有效？不少人包括部分法律工作者在内可能会回答未征得抵押权人同意，房屋买卖合同、赠予合同无效，并且举出现行有效的法律规定来支持其观点。鉴于上述理解上的误区，以下将结合司法审判实务进行梳理和讲解，以普及相关法律知识。
  
  
  
  【核心观点】
  
  设立抵押贷款的房屋所有人与第三人签订房屋买卖、赠予合同系债权行为，只要交易各方达成合意，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该等债权行为即合法有效，但不能发生物权变动的结果。
  
  
  
  【梳理要点】
  
  设立抵押贷款的房屋所有人与第三人签订房屋买卖、赠予合同，只要不出现《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规强制性规定的情形，房屋买卖、赠予合同合法有效，受法律保护。对此，有人认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。基于《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，便有人提出有抵押贷款的房屋进行转让的，应当经过抵押权人同意，未经抵押权人同意的，转让行为无效，进一步指出这一观点也符合《合同法》第五十二条第五项之规定，其实不然。具体分析如下：
  
  首先，法律规范有管理性规定和强制性规定之分，《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《物权法》第一百九十一条的上述规定不属于效力性强制规定，因此在抵押存续期间，抵押人未经抵押权人同意，转让抵押物的，不影响合同的效力。但在房屋抵押权存续期间，在房屋抵押登记未被注销的情况下，按照现行的产权登记手续房屋产权无法办理过户登记，在买受人不代为清偿消灭抵押权前，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续。
  
  其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定外，自合同成立时生效。该条规定确定了不动产物权变动的原因与结果相分离的原则。转让抵押财产行为的实现，需要进行两个行为，一个是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，另一个是抵押财产所有权变动的物权行为，而转让抵押财产债权行为并不是必须经过抵押权人的同意，只要抵押人与买受人或受赠人达成合意即可，这种行为只是一种债权行为，并不会直接导致抵押财产物权变动的结果。根据不动产物权公示登记原则，只有办理物权变更登记，方能发生物权变动的结果。抵押人、买受人或受赠人欲变更房屋产权，前提是清偿抵押贷款，否则，抵押房屋转让或赠与行为不会导致抵押权的消灭。
  
  
  
  【司法实践】
  
  典型案例参考：
  
  1、**高人民法院作出的案号为(2015)民申字第2653号民事裁定书；
  
  2、云南省楚雄彝族自治州中级人民法院作出的案号为(2018)云23民终905号终审判决。
  
  2019-09-16 04:41:30