容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。并根据不同城市的特点有所差别。
全部3个回答 >谁能告诉我规划容积率怎么算？
148****0394 | 2019-07-19 12:06:28
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136****4492 一、建筑容积率怎么算
建筑容积率计算方法如下：
建筑容积率=地上总建筑面积÷总用地面积，一般使用小数来表示。当建筑物超出8米时，在计算容积率时，此层建筑面积需要翻倍计算。容积率指的是规划容积率，一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
二、容积率计算规则
1、住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)
不管层内有没有隔层，建筑面积计算都是根据此层水平投影面积的两倍来计算。当住宅建筑层高大于7.6米时，不管层内有没有隔层，建筑面积计算根据此层水平投影面积的三倍来计算。
2、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)
不管层内有没有隔层，建筑面积计算按照以上方法来计算。当办公室层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时，不管层内有没有隔层，建筑面积计算根据水平投影面积的三倍来计算。 2019-07-19 12:07:57 -
148****1531 容积率直接影响到居住的舒适度，但很多购房者并不是很清楚这个概念。那么究竟是什么意思呢？容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。一般在实际操作过程中会涉及到容积率怎么计算这个问题，通常指的是总计容建筑面积÷总用地面积，其中的总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积。 2019-07-19 12:07:46
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136****9916 建筑容积率怎么计算
1、容积率，一般意义上的容积率是指规划容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。包括实际容积率和规划容积率两种类型。
2、容积率=地上总建筑面积÷总用地面积，一般用小数表示。当建筑物超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
3、在城市规划区的某一宗地内，容积率是房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。工业上，容积率=(厂区建筑面积+构筑物面积)÷厂区占地面积。
4、毛容积率=住宅建筑总面积/规划用地面积。
5、住宅面积毛容积率 = 住宅建筑总面积 / 规划建设用地。
6、综合容积率 = 计算容积率建筑总面积 / 规划建设用地。
7、计算容积率建筑总面积=住宅建筑面积+配套公建面积。不计算容积率建筑总面积：地下建筑面积(不包括商业用途)+架空建筑面积。
建筑容积率计算公式
(1)容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,
计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等。
(2)建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比。计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积。 2019-07-19 12:07:37 -
157****8449 一、容积率多少合适
容积率又称修建面积毛密度，是指一个小区的地上总修建面积与用地上面积的比值。用公式标明就是：容积率等于总修建面积除用地上面积。对开发商而言，如果可用于出售的面积越大，收回资金则越多。对居民而言，容积率越小，必定居住环境舒适度越高。
一般来说，容积率越低，一般修建密度也会越低。一个**佳的小区，高层修建容积率应不超越5，多层则不超越2，美化率应不低于30％。然而现实是遭到土地资金的约束，并不是一切项目都能到达。
不少小区不止是同类修建，有的包含多层、小高层、高层、别墅等混在一同的状况，这是因为开发商会取它们的归纳容积率，这样极大的降低了小高层和高层的容积率。在买房的过程不只需注重整个小区的容积率，也要注重一下自己购买区域的容积率、楼距离。不管给出的容积率数字多么美丽，楼距离过小也会给日常带来极大的不方便。
二、容积率由什么来确定的
容积率这么重要的数字有必要由政府来定，一般来说在一块土地出让前容积率就已确定了。也就是说开发商买了这块土地，能够盖多少房子，早就心里有数了。如果肆意听任开发商在规定的土地上盖房，会构成小区修建面积特别大，导致楼层日照缺失、美化面积削减、人流特别密集。
而人流的密集，则使供水供电和交通压力（泊车、电梯、出行）被扩大，还添加了消防、治安、处理等安全隐患。为此，一个地该盖多少面积流入多少人，在城市规划层面就已按根本方案规划好的。所以在一个区域不同地块的容积率往往是接近乃至一样的。相对容积率，地下室、天台、室内层高缺少的部分等等，能够不完全算入修建面积。
买房子有的人会发现实际容积率略高于书面所核算的容积率，就是这个原因构成的。在修建标准拟定时，也会经过不计入面积，即不计入容积率的方法鼓舞这一方面，比方地下空间的建造。归纳来看嘛，容积率越低的小区在寓居舒适性上也是很有竞争力的，当然在其他方面如价格也会相应提高。所以相对一般购房者而言，低容积率尽管意味着高质量的寓居环境，但也需要更高的置业资金。
三、容积率要注意哪些方面
容积率越低，住所也就越高级，这是因为容积率越低，修建密度也越低，修建密度低了，其能够售出的房子也就少了，就需要加高均价来挣钱。例如，相同1000平方米的占地面积，土地总价1亿，开发商建造100套和1000套，显然100套房子的小区其均价就会高于1000套房子的小区，这样开发商才可收回资金，才能挣钱。 2019-07-19 12:07:26 -
147****0408 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。 2019-07-19 12:07:07
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一、容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。二、计算公式容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算（各个地区或城市有各自相关规定）。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。下面就用一个简单的方式来给大家讲解。总占地10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1总占地10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5总占地10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。
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在买房过程中，普通用户**不好掌握的就是公用建筑面积分摊问题，因此，首先得了解公用建筑面积分摊的基本原则：1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之各。3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
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容积率=地上建筑面积/总用地面积能反映单位面积土地上面所建盖的建筑物密度。简单的说,容积率越高,居住舒适度越差。但这个只是房地产开发早期的概念,现在已经完全不能简单以此衡量。 居住区;∴容积率≤1.8 总用地面积×容积率=142365×1.8=256257 ∵建筑面积≤256257商业区;∴容积率≤2.74 总用地面积×容积率=36519×2.74=100062.06 ∵建筑面积≤100062.06 总建筑面积=居住区+商业区=256257+100062.06=356319.06 ≤356319.06
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容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规反映了地价水平的差异划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价**重要的因素。计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。所谓“容积率”，。 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。计算详解编辑关于容积率内容:项目容积率与利润推算方法模块一,**适容积率**适容积率是能够使利润**大的容积率数值.一定的土地转让,建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积.容积率决定了总面积,也决定了单价.而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出**适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降.在**适容积率点上同,销售额与总成本的差值**大,也就是利润**大.(图中黑色区域为有正利润的容积率范围,其中**宽处即为利润**大点,也就是**适容积率点.)销售额与容积率的相关曲线图如下:3,**适容积率的确定明确了容积率的重要性,接下来就是**核心的问题:对于一个低层项目,容积率的**佳值是多少回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢 在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是**终的解决办法.当然,这个"函数"并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化分析.以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下:假设一个小区中的住宅是均匀分布的,下图是其中一部分,图中的四个深灰色区域为住宅,浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积,该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率.设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为:容积率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2X=A/B--------------------------公式3把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下:容积率=X*N/(0.42N+1)N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值为0.5的时候,也就是并排的两栋建筑之间的距离与建筑的面宽近似的时候,建筑的形式基本为双拼别墅.根据公式3,可以作出以下这样表格,当确定一个容积率的时候,我们就可以比较方便的找出建筑大致是一个形态,联排住宅,双拼别野,别野,或是介于他们之间的某种折中形式.在本方法的实际应用中,尚存在几点问题,这主要是由于实际的低层住宅项目并非如上述情况是一个均匀的,理想的状态.比如,项目用地中有大面积的道路和绿化,有大面积的配套公建,这时的估算就需要增加一个不小的修正值;同样如果用地中有多种住宅类型,有联排别野,也有多层公寓(这是很多项目的实际情况)估算也需要在不同的类型间分别进行;如果日照间距不是严格的按照1.7来计算,或者项目中有大面积的东西向住宅,估算也会遇到一些困难.但是基本上来讲,这个方法需要的是进一步的完善,还有与经验值的互相验证.实际中可以用已经有的若干个实例来反算这个公式的结果,并得出一个经验性的修正值,并在以后的测算中应用这个经验修正值.得出了一定容积率条件下的建筑产品形式之后,根据其拥挤程度,建筑之间的图形关系,同时与周边项目相比校,可以得出本产品的相应售价.这时候,建筑面积,单方成本与总成本,售价等进行全面的成本收益测算所需要的基础数据就齐全了,余下的工作就是通过一系列复杂的计算,得出**终的项目资金收益率与净利润,看一看项目在如上的产品定位条件下是赢还是亏.X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2建筑层数N1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.1408452 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.2173913 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.2666674 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.2985075 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.3225816 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.3448284,实例项目分析受发展商委托,我公司在北京南城承接了一个投资顾问项目,由于位置,成本等各方面因素的综合考虑,项目的产品定位为低层低密度的住宅.确定项目容积率的工作始终是各项工作的前提与核心.我们确定的四种可能的产品类型包括,独栋别墅,TOWNHOUSE,3-4层的住宅,5-6层的住宅.综合了产品类型,容积率,售价等因素对四种产品类型进行测算(这是一个比较繁杂的过程,在这里就不详述了),测算**终的结果是此项目的容积率在0.9的低层住宅和0.7的TOWNHOUSE两种产品是成本利润率**高的.(见下表)楼型 容积率 售价 单方综合成本 总利润(万元) 成本利润率双拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%联排 0.7 5000 4218 14862 18.55%低层 0.9 4300 3592 17704 19.72%多层 1.2 3600 3058 18430 17.73%但是依据市场的要求全部定位为这两种产品类型的话,覆盖的客户范围仍 然有限,为了减小市场风险,产品类型应结合5-6层的多层住宅,同时容积率可在0.7-0.9之间,我们将容积率初步定在0.8,产品类型以TOWNHOUSE和低层,多层住宅为主,这样发展商的利益是**有保障的.如此的测算结果也从另一方面证明本项目不应该是一个单一产品形式的居住社区,而应该是双拼别墅,联排TOWNHOUSE,多层公寓混合的低密度居住社区,在计算容积率与建筑形式的时候就必须分别进行计算,这与前文中提到的理想状态是有差异的.但是,从另一个角度看,这也促进了该计算方式中一些不足之处的改进.比如说,因建筑形式的不同而必然进行的分区计算的方式,各个组团计算各自的建筑总面积,用地面积,容积率,就可以让我们把诸如道路,绿化,公建等问题单独处理,**终保证计算的准确性.确定**适容积率的问题在这里就演变为确定**适的加权平均容积率的问题,实际上,也就是确定各不同类型住宅面积比例的问题.当这个问题解决的时候,设计任务书也已经基本成型了,此时下一个阶段的各项工作也就可以顺理成章的展开了.
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