新房刚交付想换房怎么办?换房需要注意的风险有哪些?

• 136****0556 换房涉及两个动作：旧房出售和新房购入。对于京籍家庭名下有两套住宅以及非京籍家庭来说，想换房必须先卖房以腾出购房资质，即办理完旧房过户手续之后才能购入新房。但是如果京籍家庭名下只有一套住宅，那么既可以选择先出售，也可以选择先购入，当然也可以同时进行。下面以京籍家庭为例：
  
  
  
  一、家庭名下有两套住宅，如何换房？
  
  家庭名下有两套住宅，及其他例如京籍单身，名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅，属于购房资质处于占用中的情况，换房需“先卖再买”。
  
  1.为什么只能“先卖再买”？
  
  按照北京的限购政策，京籍已婚家庭名下，**多只有拥有两套住宅。所以，如果业主想换房，必须先出售一套，腾出购房资质，才能再购入新房。
  
  2.什么时候才算“腾出购房资质”？
  
  对于京籍家庭，只有家庭名下无房或者只有一套住宅的，才能通过购房资质审核。即，对于名下有两套住宅的家庭，只有将其中一套旧房办理完过户手续后2到3天，才能通过资质审核，进入“买新”流程。 2019-07-12 14:34:04
• 158****7160 换房要注意哪些问题 换房是否要先买旧房子
  
  二胎放宽之后，很多家庭都有换房子的要求和计划，换房子需要注意什么，如何换房子更合适。
  
  房价上涨的时候，换房族应更加谨慎，对于仅有一套住房的朋友们来说，先买房还是先卖房是个不小的难题。
  
  在北上广深这样的限购城市换房更是艰难，特别是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房，接着租房，然后找房，结果还不一定能买上。
  
  这不，北京的一位外地哥们儿换房一不小心换成了北漂，从自住房换成了租房。虽说这种事不多见，但换房的风险却实实在在。一般来说，换房有两种方式，先卖房后买房和先买房后卖房。下面我们从几个方面来八一八换房那些事儿：
  
  换房原因：
  
  1、 为了孩子能上个好**；
  
  2、 现有房子太小，住不下；
  
  3、 周边环境和房子本身问题；
  
  4、 为了脸面；
  
  5、 有钱任性；
  
  6、 为了和父母近点儿。
  
  明确了换房需求，接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房或二手房，两者各有千秋。
  
  新房：
  
  优势：税费相对简单，只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。
  
  劣势：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。
  
  二手房：
  
  优势：房源大多位于商圈较为成熟地段，配套完善。
  
  劣势：二手房税费较新房更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的10%。
  
  完整的换房流程通常是这样的：卖房→审核买房资质（限购人群）→寻找新房源→签约→入住。但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是：
  
  1、 政策变动，买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如北京的通州区就实施了单独限购政策。
  
  2、 卖家涨价或爽约。这对换房族的风险**大。
  
  虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。A君在上海有一套70平米的两居室，打算换一套120平米。按上海2016年4月均价45851元/平米计算，A那套70平米两居室市价约为320万元，同地段置换120平米约需550万元。
  
  换房成本比较：
  
  房贷支出
  
  先卖房后买房：
  
  已卖房总房款全部算作**，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元本息支出总额为14144.44×240（期）≈340万元
  
  其中利息总额为109万元。
  
  先买房后买房：
  
  已卖房总房款全部算作**，剩余230万元选择20年商贷，利率按基准利率计算：月供为15052.21元本息支出总额为15052.21×240（期）=360万元
  
  其中利息总额为131万元。
  
  契税支出：
  
  先卖房：执行首套房契税税率1.5%，契税额：550×1.5%=8.25万。
  
  先买房：执行二套房契税税率3%，契税额：550×3%=16.5万。
  
  由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近20万元，契税则少交8.25万，总买房成本比先买房要少28.25万元。
  
  需要注意的是，合理安排过渡时期的住房也很重要，因为完美房源并不那么容易寻找，要给自己留好退路。对于已有一套房源的工薪阶层来说，先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险，但如果没先卖掉手中的房源，是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金，能更快地完成购房，减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的今天，控制债务，减少不确定性是**重要的 2019-07-12 14:33:33
• 132****9550 换房的常见风险有以下三种：1.时效风险；2.资金风险；3.违约风险。
  
  一、换房中的时效风险
  
  1.付款时效
  
  换房者与卖方约定，需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的**款。但在约定时间到期后，旧房仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。
  
  具体付款金额及交付日期会在合同的补充协议中体现，如下图：
  
  
  
  购房合同关于中成交价格的内容
  
  
  
  购房合同中关于**款的内容
  
  2.交房时效
  
  如果卖方没有按照合同中约定的时间交房，就会面临违约。
  
  因此，一定要明确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后1个工作日，切勿做口头约定，必须落实到合同中。
  
  
  
  购房合同中关于房屋交付的内容
  
  3.户口迁出时效
  
  有可能房子已经买卖过好多次，以前房主的户口还在里面迁不走，导致买方户口无法迁入。
  
  因此，一定要在合同中确定现房主户口的迁出时间和违约责任。为避免不必要的麻烦，建议去房屋所属派出所核实户口问题。 2019-07-12 14:33:22