开发商怎样拿地快?开发商拿地程序分几步走?

• 148****1197 开发商是如何获取土地使用权的呢？当前我国的开发商获取土地的主要形式是国有土地出让，即参加招标拍卖挂牌，简称招拍挂。一般来说，拿地分为一级土地开发和二级土地开发，一级土地开发，就是在政府进行土地整理和储备过程中就介入，代表政府进行土地一级开发，一级开发会为二级开发打下良好基础。二级开发现在基本上都是通过招拍挂形式，直接在公开市场竞价取得。其实，也可以有土地资源的其他公司合作开发项目。
  
  房地产开发公司的准备工作
  
  在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
  
  行政审批
  
  根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
  
  1）选址定点；
  
  2）规划总图审查及确定规划设计条件；
  
  3）初步设计及施工图审查；
  
  4）规划报建图审查；
  
  5）施工报建；
  
  6）建设工程竣工综合验收备案。
  
  房地产项目权属初始登记
  
  1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
  
  2、开发商应提交材料：
  
  （1）申请书；
  
  （2）企业营业执照；
  
  （3）用地证明文件或者土地使用权证；
  
  （4）建设用地规划许可证；
  
  （5）建设工程规划许可证；
  
  （6）施工许可证；
  
  （7）房屋竣工验收资料
  
  （8）房屋测绘成果；
  
  （9）根据有关规定应当提交的其他文件。 2019-07-09 21:51:14
• 143****3646 第一部分 房地产开发公司的准备工作
  在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
  第二部分 行政审批部分
  根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
  1）选址定点；
  2）规划总图审查及确定规划设计条件；
  3）初步设计及施工图审查；
  4）规划报建图审查；
  5）施工报建；
  6）建设工程竣工综合验收备案。
  一、选址定点阶段。
  此阶段一般办理以下事项：
  1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
  2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
  3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
  4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
  5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  6、规划部门办理项目选址意见书。
  二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、人防办进行人防工程建设布局审查。
  2、国土资源局办理土地预审。
  3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
  5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
  三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
  1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
  2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
  3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
  4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
  5、国土资源局进行用地预审。
  6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
  7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
  8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
  9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
  四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、公安消防支队进行消防设计审查。
  2、人防办进行人防设施审查。
  3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
  4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
  五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、建设单位办理施工报建登记。
  2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
  3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
  六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
  由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
  1、以下证明材料：
  （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
  （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
  （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
  2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
  3、工程施工合同；
  4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
  七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：
  1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
  2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
  3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
  4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
  第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
  1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
  2、开发商应提交材料：
  （1）申请书；
  （2）企业营业执照；
  （3）用地证明文件或者土地使用权证；
  （4）建设用地规划许可证；
  （5）建设工程规划许可证；
  （6）施工许可证；
  （7）房屋竣工验收资料
  （8）房屋测绘成果；
  （9）根据有关规定应当提交的其他文件。
  以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
  2019-07-09 21:50:58
• 155****4463 开发商拿地皮，一般以下几种途径：
  
  1、依附行政。例如政府的公共设施改造，比如广场改造，经济适用房建设，棚户区危房改造等，依托行政资源，进行建设改造。
  
  2、商业开发。走土地拍卖途径，一般以价格高竞标。这也要看拍卖策略，比如逆周期拿地，或者避开高峰周期拿地。
  
  土地拍卖：在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为其程序是：
  
  ①土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告。
  
  ②竞买人报名参加竞买并索取有关文件。
  
  ③竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。
  
  ④在约定的时间、地点并按程序公开拍卖。
  
  主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其**后应出**高价者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》。
  
  竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。
  
  3、合作建设。其他开发上拿到整体地皮时，可以通过合作的方式，拿到部分地皮。 2019-07-09 21:50:50