二手房怎么买?怎么判断二手房价值?

• 158****3996 房价的影响有很多。
  一、经济因素。通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高。反之,房价总体水平越低。
  二、社会因素。人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文化结构、职业结构、收入水平结构等);家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。
  三、行政与政治因素。与经济和社会因素不同,行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快,如果说经济、社会因素的作用是渐变式的,则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如,加强宏观调控,紧缩固定资产投资规模,收紧银根政策,会使所在地的房地产需求减少,房价在较短的时间内迅速下跌。
  四、房地产内在因素和周边环境因素。 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态,如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等 2019-06-26 21:00:30
• 149****2746 当二手房卖方用各种理由反驳降房价的时候，购房者怎么做才能让他/她“无话可说”？怎么买二手房才能不吃亏？
  
  一、利用信息优势砍价
  
  二手房比新房的优势**大的一点来自信息均衡，不像新房那样存在相当多的无底洞。二手房的价格是有评估依据的，购房者可以从毗邻地带的租赁价格新房出售**低起价二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠。
  
  换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。这里有一个经验值，商品性二手房价格**合理的区间在周边新房价格**高者的三分之二，其他类型的如公产房/小产权房则视地段及保障程度有较大差距，年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。
  
  走出这个范围，您就应该借助于其他方法谈个理想的价位。
  
  二、找出卖方弱点
  
  购房者大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段各地现政策调控，卖方市场出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。
  
  对于二手房，装修投入是个沉落成本，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调。
  
  买卖双方的身份在谈价时也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要像开发商那样吃价，现在的二手房价大约都翻了一番，所以通过表情与达意，有时可以谈落一些价格。
  
  三、用市场性原因反驳卖方价格、理由
  
  出卖方提出的售出价大约会说到：地段优势、出租价格或已经带租约、同类地段新房与二手房较大的价差、市政变化让房子变得稀缺而有效可卖可不卖的说法等等。
  
  ①说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，相当证明了卖方将**回报全拿走了，至少应该留有余地，让二手房东也有个相关的回报；
  
  ②如果房子已带租约，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，**大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；
  
  ③对于二手房与新房的价差，你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托，并且新房也在下调；
  
  ④购买时间上，现在有些地段市政发生的革命性变化，导致二手房出卖人会喊出较高价格，并打出可卖可不卖的姿态，你应着眼于你买二手房，一是手头紧，但确实需要买房，再加上买了后也对市场价格回调有所担心，因而在买入时适当考虑一下这一情形。
  
  四、出价方式谈判技巧
  
  许多二手房价格是以包价出现的，即双证及过户费由对方出，买受人仅仅承担二手房的买价，而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮。
  
  应对方法是先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理，而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。
  
  合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。
  
  五、对于非完全性商品房的附加谈判技巧
  
  有些房子做为二手房是可以买入的，但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后你的权益如何得到保障；
  
  同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的三分之二，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，购房者可以直接杀价。 2019-06-26 21:00:01
• 131****8714 1、小区环境
  如今，越来越多的人买房开始注重小区的环境。一个好的社区环境，可以让居者居住得更为惬意，也能为业主带来更为舒适的生活。小区环境的好坏，直接决定了购房者入住后的生活品质。如果一个小区里芳草如茵，路道干净，必然会更受购房者青睐，其价格自然也会更高。
  2、邻居素质
  古有孟母三迁，择邻而居，一个好的邻居，也能给我们的生活带来很大的影响，物以类聚，人以群分，和一个高素质的人做邻居，会让我们的生活更为舒适。俗话说：怨谁难救近火，远亲不如近邻，生活中大多时候，我们和邻居的相处时间更为长久，如果邻居的素质低下 ，常常扰民，则会给我们的生活带来很大的困扰！
  3、地理位置
  “地段地段还是地段”，著名投资家李嘉诚先生的这句话，如今早已经成为了房地产界的“金科玉律”，即便是买二手房，房子的地段也是一个不容忽视的因素。如果一个房子处于市中心的地段，交通四通八达，出行十分便捷，那么这样的房子是很好卖的，因此价格也会比较高。
  4、周边配套设施
  优质小区一定是宜居的、方便业主生活的，因此小区的内部配套以及周边生活配套都要齐全，商场、超市、菜市场、医院、银行等生活配套一应俱全的二手房，通常价格也会比较高！ 2019-06-26 20:59:11
• 137****7307 一、如何确定二手房的价格？
  通常情况下决定房价的因素有：
  1、房屋本身的因素。房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。房屋竣工后即进人折旧期，而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起，住宅用地**高期限为70年，从开发商取得土地使用权证之日起过一年少一年。另外，房屋的朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响，众所周知，南北通透的房子是所有朝向里**好的，那么这样的房子比起其他朝向的就要有优势多了。
  还有楼层，如果房子所在楼栋属于高层，那么高层中的一、二、三层等较低的楼层的价钱就和其他的难以相比了。此外，房屋的装修也会影响到房价，有的购房者选择购买二手房就是看中了其“即买即住”的优点，如果房屋本身的装修很好，那么买方人住后就无需重装，装修省了钱，那么自然在房价里就应有所体现了。
  2、环境因素。环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境;既有小环境，又有大环境。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的地区适合经商，有的地区适合居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中**区，都会对房屋价格产生较大影响。比如众所周知的学区房，如果房子处于某重点**、**的学区，那么即使是房龄再老、装修再简陋那么价钱也是相当可观的。
  3、心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，考虑到心理因素，二手房一般比同区域同地段的新建商品房单价便宜8%。
  二、购买二手房时如何砍价？
  1、委托多家中介：
  在希望购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司不但可以得到更多的房源信息，而且可以使各家中介公司产生竞争关系。我们不妨直接告诉各家中介已经委托了别的公司寻找房源，这样，为了自己公司的利益以及个人的业绩，所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。但是要注意两点：
  A、对购买二手房表现出强烈的愿望：这样才能使中介公司对你产生足够的重视。
  B、选择有口碑、有实力的中介公司为自己提供服务：这是对自己在整个购房过程中合法权益不受侵犯的起码要求。
  2、多看房、少赞美：
  为什么要多看房、少赞美呢?理由很简单：多看房是为了摸清市场、少赞美是为了不让对方摸清自己的想法。在购买二手房时，摸清市场价格是**关键的一步这大家都很好理解。但少赞美不就不能让中介公司摸清自己的实际需求了吗?实际上完全不必担心这点，因为大家对好房子的看法是大多一致的，我们要做的就是多挑毛病，不表露出急切购买的心情，为今后的砍价留有余地。
  3、多与房主沟通：
  当我们找到了一家比较中意的房子时，要注意多与房主进行沟通。把中介公司凉在一边吧，这样才能使他们产生危机感。要记住房主才是**想把房子尽快卖掉的人。有一个小窍门：假如中介公司在带你看房之前为房子报价102万的话，你可以在与房主进行沟通时问这样一句话：“100万有点贵了，能不能再便宜一些?”这样做不但可以认清该房产在报价时中介公司有没有吃差价，而且有一定的“离间”成分。也许会有一些意外收获呢!
  4、漫天要价、坐地还钱：
  有一些房主在卖出手中的房产时存在着漫天要价的现象，对于这类现象不必过分在意——他只不过是想万一碰到个“大头”就能把房子买个好价钱了。实际上，每个想要卖房的房主都会对自己手中的房产价值有个客观的估计的。不要因为房主过高的报价就轻易放弃自己心仪的房子，我们应该通过与房主的沟通或要求中介公司压制房主报出个客观的价格。先报个底价出来，再留个电话然后走人。通常他们会再联络你的。
  5、合理避税、压制中介服务费： 2019-06-26 20:59:01
• 142****2070 二手房房价水平参差不齐，同等配套的房子，有的房源比市场价贵了几万仍有人买，这是为什么？你对自己的房子有多大把握？什么样的二手房可以要个高价？以下这几点，多一点都是极好的。
  一、配套方面
  1、这些地段的房子卖价更高（居住区外）
  ①市中心地段。市中心地段的房子生活配套完善、交通更便捷，日常生活所需的一切都是现成的，这是实实在在的号召力。
  ②规划中市政建设的热点片区。市政建设会直接提升一个区域的整体价值，也会提升居住区的生活层次，周边二手房价值也能快速提升。
  ③所在地段并不位于市中心区，但轨道交通和公交网络极为发达的区域。比如天津市北辰瑞景居住区房源的购房者大都是看重了交通的便捷和房源的性价比。
  2、生活配套及物业好的房子（居住区内）
  ①通常在方圆三公里内就有完善的医院、**、幼儿园、菜市场、银行、邮局、甚至公园、影院等的房屋，更容易满足居民日常生活需要，配套越齐全，购房者越喜欢。
  ②小区物业好，卫生情况以及车辆停放会更加有序，人员出入不混杂，安全方面不会存在隐患。小区的安保、车位的管理、垃圾的运送、楼道的清扫、房屋设施的管理修缮，都会有相应人员负责。
  ③紧邻花园或健身场所的房子。临街、临马路的房子，私密性较差且比较嘈杂，这个时候，紧邻花园或健身场所的房子就显得更加受欢迎，自然可以要更高的价钱。
  3、房屋情况
  ①朝向：朝南的主卧是购房者传统观念中**喜欢的布局，也符合居住舒适度。南北通透的多室房源号召力**强，而朝西侧的一室或东西向的两室则保值度较低。
  ②户型方正、紧凑，但厅、厨、卫、卧功能各具，这类房源在市场上也备受认同。
  ③楼层情况。一般情况下，6-8层好，15层以上（顶楼除外）的楼层也比较好，房价更高。
  ④房屋装修情况。有的二手房即买即住，为购房者省去了装修的钱。这样的房子房价更高。
  二、房屋属性
  1、刚满五年的二手次新房
  ①满五年的房子，在交易时有增值税、契税、个人所得税减免的优惠。
  ②满5年的楼盘入住率较高、小区各方面的配套设施更齐全，物业更成熟，购买后基本能直接住。
  ③老旧二手房不能要。高龄房产会影响按揭贷款，多数中资银行都不批准房龄20年以上的个人住房按揭商业贷款。房龄30年以上的房子除了金融风险，还存在户型老、隔音差、采光不好、卫生状况差、物业管理质量不高等各种问题。
  2、商品房贬值房更受欢迎
  在同地段、同小区内，买房人更不喜欢动迁安置房，这类房子的位置和朝向都不好，而且容积率太高。
  3、视线开阔的房子
  买房者挑选位置、光线等也更谨慎。小区中央比小区外围好，位置优先排序是，临近绿化、临近小路、临近地铁、临近高架／国道／干道。
  三、重点：找对卖房时机
  除了传统的旺季金九银十，五月、六月也是人们集中看房买房的时候，比起其他的月份，这四个月来看房买房的人会多出至少20%。需求的人多了，涨价自然不成问题。 2019-06-26 20:58:28