开发商送的露台安全吗?露台可否作为专有部分赠给业主？

• 133****0507 许多市民在购买住宅时,也会关心一个问题,那就是顶层露台是否可以在买房时赠给业主。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称司法解释)出台后,明确界定了房屋买卖合同的“露台”认定为专有部分的组成部分,从而**终明确界定了“列入房屋买卖合同的露台”为业主专有部分的产权归属,有效地维护了业主的合法权益。
  本期嘉宾:曦晖律师事务所律师 李坤案例:杨先生在市内购买了一套顶层商品房。开发商为了尽快售出顶层住宅,给出优惠条件,购买顶层住宅后,还赠送顶层露台的使用权。杨先生觉得很划算,很快就交纳了购房款。可杨先生入住时,却被开发商告知,顶层露台所有权归全体业主所有。
  杨先生不明白了,既然开发商称,顶层露台的产权归全体业主所有,在没有经过全体业主同意的情况下,开发商怎么有权擅自转让不属于开发商的“产业”?那么,顶层的露台到底属不属于杨先生呢?分析:作为开发商附赠的屋顶露台,能否界定为专有部分要分为两种情况。目前,开发商附赠的露台有多种形式,一种是通过公共通道就可以到达的露台;一种是需要通过某一家人特定后门才能到达的露台。参照专有部分认定的三个条件,可以通过公共通道到达的露台不具备构造上的独立性、功能利用上的排他性,不能视为专有部分,应为共有部分,这样的露台也不能划给特定的业主单独使用,而具备上述三个条件的部分可视为专有部分。
  那么,哪些属于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物权法》第六章规定的法定共有部分,如建筑区划内的道路、绿地等,司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分。 2019-06-20 20:37:44
• 142****6028 这个需要看我们和开发商如和进行谈判的，大部分房子楼台包括阳台都是作为附带面积赠送给住户的，但是有的开发商就比较不合情理，直接公开计算到售卖面积里面，但是其实费用也都是算在总购房费里面了，你懂的 2019-06-20 20:37:40
• 144****1917 1.物权法实施前，开发商有权赠送露台；有的是口头的（现在无效了），有的是订在协议里的（现在仍有效）。
  2.物权法实施后，开发商不可以送露台的。
  物权法 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
  除非，在协议中约定属于顶层业主，且露台不计入其他楼层的公摊面积，露台的物业费由顶层业主承担 2019-06-20 20:37:35