房地产产权的主要权能有哪些?房屋产权和使用权是什么？怎么分配？

房屋产权和房屋使用权的不同 房屋产权又称房屋所有权。指房屋所有人依法对其所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权是国家、集体和公民依法所享有的财产权的主要内容之一，是法律所保护的基本民事权利，由产权人独立行使，不借助他人的帮助。房屋产权的确认，应以登记发证为准，即经国家房地产管理机关进行产权审查，对房屋进行丈量、立界后据以登记，再核发产权证。房屋产权确认后，产权人在对本产权享有各项权能的同时，必须承担相应的义务(如纳税、修缮、遵守国家房管部门的有关规定等)。 房屋使用权指房屋使用权人对房屋依法使用的权利。房屋使用权既可以由产权人自己行使，也可由产权人以外的其他人行使，如承典人、承租人、借用人都能依法取得使用权。房屋使用权有国家所有、集体所有、个人所有3种类型，非经所有权人同意，任何组织和个人不得使用他人的房屋，否则属非法使用。

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1、房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。2、地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。3、房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。4、房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。5、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。6、土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地。

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不完全是。房子的所有权分占有权、使用权、收益权、处分权，处置权即处分权是所有权的一部分。房屋的处置权是所有权中一项**基本的权能。处分：是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利。如依法对自己所有的房地产出售、出租、抵押、典当、赠与、拆除等。处分权是房屋产权的核心，是房屋产权**根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。房屋的处置权由房主行使。但是当房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。法院对房产进行冻结、财产保全时房主也是无法进行处置的。所以房主是否具有房屋处置权要看房屋的状态。注：房主就是特定房屋的所有权人。如房屋系共有，房主还包括其他共有权人。

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房屋产权使用权一般是对房屋的使用权，不含处置权。现在楼市交易中又不发使用权房的概念，使用权房俗称公房，既然是公房有哪些来源形式呢？是否可以买卖呢？ 一、什么是房屋产权使用权 房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权，房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。但目前在房地产交易中有“使用权房”这一概念，即购买者只拥有使用权。购买使用权房，要特别注意其土地所有权是否为集体所有，购买使用权后无法办理相关产权证。 二、使用权房的概念 使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人(公房承租人)在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。 相对而言，参与使用权交易的公房在产权上存在更多的不确定性，提供的法律依据不够严谨、不规范，容易留下一些隐患。这使多数产权清晰的公房更倾向于寻求产权交易。此外，参与使用权交易在交易过程中还遭遇手续繁琐、手续费太高的障碍。 三、公有房产使用权的法律属性 公有房产的使用权是理论和法律实务上争议颇多的一个问题。就公有房产使用权的性质，大致有四种观点： （一）债权 国家作为公房的所有权人，授权有关的房产管理部门将公房出租给职工使用。国家与职工之间是一种租赁关系。本质上，公有房产使用权仍然为一种债权，现行法规《城市公有房屋管理规定》也认定公有房产使用权为一种租赁债权。只是由于公房的使用期限较长，体现出租赁债权的物权化特征。虽然公有房产使用权物权化，但这是我国现行制度不合理造成的，但不应将之定性为物权。有学者认为，纵观世界各国法律，均无将房屋使用权界定为单独物权的，将之界定为物权，难以与现行法律法规相协调。 （二）用益物权说 现阶段公有房产使用权人对公有住房实际上行使了一种永久的占有权、控制权，其交纳的租金并非所有权经济效益的体现，不能与房屋租金和土地的绝对地租及级差地租相称，公有房产使用权已相对独立于国家所有权，成为一种独立的物权。认为，公有房产使用权由于具备使用权人对公有住房的实际控制权、支配权，所有人的权利被虚化、弱化；使用权没有期限限制并可由遗属继续使用；所有权人行使所有权受到使用权人的限制以及公有房产使用权凝结着职工的劳动价值的原因，因此，公有房产使用权基本符合用益物权的法律特征，但称其为准用益物权更能概括公有房屋使用权的法律性质。 （三）居住权说 居住权，顾名思义，指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用乃至收益的权利。我国公房使用权与大陆法中的居住权的法律特征十分相似，因此，应在物权法中将公房使用权作为用益物权中的居住权加以明确。 （四）自物权说 公房租赁是依据变相工资分配方式建立起来的“租赁”关系，不是真正合同法意义上的租赁关系，这种使用权具有所有权性质，本质是物权，即民事主体以自己劳动获得的权利，象劳动报酬一样，是比较充分的自物权。 四、公有房产使用权的形成方式 公有住房主要有三种形成方式： （一）单位福利分房。单位福利分房不仅仅包括自管公房，也包含了直管公房。自管公房的产权属于单位，而单位有权分配的直管公房包括单位交由房产管理部门进行管理以及房屋调换后交由单位分配给职工的住房。单位福利分房是我国传统福利性住房分配的体现。凡享有这类公有房屋使用权的承租人，必须是企事业单位或者国家机关工作人员，这些职工工作到一定年限后，单位就会根据职工的工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素，确定分配给他们家庭一定面积的房屋，并由此建立起职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系，住房所有权归单位所有，职工低租金使用。 （二）低保福利住房。这种住房主要是政府部门对低收入家庭、享受国家**低保障的城市居民所给予的一种社会福利型住房。房屋使用人只需要给付象征性房屋租金即可使用该房屋，因此，也称之为“廉租房”，这种低保福利住房将是国家在实行住房商品化制度改革过程中必然要实行的一种社会福利型住房模式。 （三）因房屋拆迁取得的房屋使用权。在实行货币化拆迁之前，产生了大量的公有住房。主要有两种：一种是原所住房屋为公有住房，拆迁后所分得的房屋仍然是公有住房；另一种是原住房屋为私房，产权人因为家庭人口多等原因，放弃“产权调换”，分得公有住房。 但不论是哪一种形式，都具有以下的特点：1、福利性，2、使用权的有限永久性，这里所说的有限永久使用权，是因为承租人使用该房屋必须符合法律法规的规定，主要是建设部《城市公有房屋管理规定》的相关规定，这种有限永久性还体现在使用权的继受方面，一般情况下，承租人可以自己居住，承租人死亡后，其同住成年家属可以继受，但是，这种继受是有条件的，即必须共同居住两年以上的家庭成员才能继受并办理更名手续。当然，这种有限永久性还反映在劳动关系领域，3、交易控制性。在传统的住房制度下，公有住房被当作福利而被排除在市场之外，禁止进入市场流通，但是，随着住房制度的改革的推进，公有住房在符合一定的条件下，可以进入市场流通，也就是说，公有房屋使用权在一定的控制层面上，可以进行交易或置换。

房屋使用权和产权有很大区别.产权是财产所有权的简称,表明财产的法律归属.有了产权,就可以依法使用支配处置这些财产,并取得相应的利益.就房地产而言,大产权也叫完全产权,即该房产在法律上归谁所有,房产证就是凭证.小产权也叫不完全产权,即只有使用权(长期),但没有所有权凭证(房产证 ),所以法律上产权归属不明确,在买卖时存在潜在的风险,价格自然也便宜一些.

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