一)因为房屋质量问题、房屋面积问题等理由退房的,而房屋上办理的按揭贷款还未还清的该怎么办?有这样一种误区:退房后,房屋所有权已经重新回到出卖房(一般是开发商)那里,因此银行贷款的还款责任应当由原出卖人承担。(二)其实,房屋买卖合同和银行贷款合同是两个独立的合同,房屋买卖合同是以房地产为标的的买卖合同,由出卖人和买受人签订的,银行贷款是房屋价金的一种支付手段;贷款合同是银行和买房人之间签订的,合同标的是所借款项,房屋在贷款合同中作为贷款的抵押物。正因为这两个合同是相互独立的,虽然在一定程度上存在一定(一个是以房屋为买卖对象,一个是以房屋为抵押物),但解除购房合同不代表连贷款合同也同时解除了,买房人和银行之间的借贷关系依然存在,借款还是要清偿的。
全部3个回答 > 因面积问题商品房退房后银行贷款如何处理？流程是怎么样的呢？
151****3418 | 2019-06-15 14:21:27
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152****7965 银行的按揭贷款该怎样处理？对此问题，可以通过下列途径处理：
1、银行作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求或就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉。
**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。”
2、商品房买卖合同解除后，再另行起诉，请求解除商品房担保贷款合同。
**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。 2019-06-15 14:23:27 -
147****4310 一、已交了**怎么退房
如果购房人已经支付了**款，但希望解除买卖合同，其处理方式需要考虑多方面的问题。如果购房人是因为不可抗力或者开发商的严重违约行为而要求解除买卖合同，譬如说开发商没有按照规划建房或是逾期交房等，则购房人可以依据买卖合同和法律法规的有关规定解除买卖合同而无需承担违约责任，或者据此与开发商协商解除买卖合同。
但如果购房人并没有法定或约定的解约权，则此时购房人解除买卖合同实际上是一种违约行为。从法律的角度，购房者可以通过如下方式处理：
其一是研究买卖合同中是否有相关约定，即是否约定了购房人此时的解约权。实践中开发商提供的合同很少会有这样的约定；
其二是与开发商协商解除买卖合同。如果购房人在付款等方面确实存在困难，通过与开发商友好协商，并支付一定的补偿金（包括开发商已经支付的印花税等费用）或违约金，一般开发商是可能同意解除买卖合同的；
如果上述方式均不可行，考虑到此时购房人尚未支付剩余房款，则只能通过逾期付款等违约行为逼迫开发商提出解除合同，不过这种方式购房人将承担逾期付款等违约责任，建议购房人在采取该方式前仔细研究买卖合同的有关约定。
二、商品房退房要符合的条件有哪些
（一）购房合同无效。合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。购房合同无效的两种情形：
1、开发商无权处理该房产。主要有开发商未取得预售许可，房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形；
2、开发商存在欺诈情形。包括出卖后的期房又另行出卖的；隐瞒房屋被抵押的事实的。 2019-06-15 14:23:20 -
158****7292 先结清银行贷款，然后再与开发商协调银行贷款本息问题。或让开发商结清银行贷款，在协商你已经归还的贷款本息问题。总之，必须先归还银行贷款，再解决其他问题。
2019-06-15 14:23:13 -
155****5891 银行贷款跟房子没关系，是你向银行贷的款，在使用银行资金期间就应该如期还款以及偿还利息，房子退了那么贷款不再需要，你可以办理提前还款手续，但已缴纳的利息是不可能给你退的，房屋保险是可以退的，但应该折除一些费用~你可以向开发商提出给你适当补偿，但恐怕不容易办到~
2019-06-15 14:23:08
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有这样一种误区：退房后，房屋所有权已经重新回到出卖房（一般是开发商）那里，因此银行贷款的还款责任应当由原出卖人承担。 其实，房屋买卖合同和银行贷款合同是两个独立的合同，房屋买卖合同是以房地产为标的的买卖合同，由出卖人和买受人签订的，银行贷款是房屋价金的一种支付手段；贷款合同是银行和买房人 之间签订的，合同标的是所借款项，房屋在贷款合同中作为贷款的抵押物。正因为这两个合同是相互独立的，虽然在一定程度上存在一定联系（一个是以房屋为买卖 对象，一个是以房屋为抵押物），但解除购房合同不代表连贷款合同也同时解除了，买房人和银行之间的借贷关系依然存在，借款还是要清偿的。 那么房屋买卖合同解除后，如果解除贷款合同？ 首先买房人要解除贷款合同，就要将贷款提前还清，以商品房为例，实践中是这样操作的：买房人退房后，开发商要将购房款返还给买房人，但开发商为了防止买房 人取得所退的购房款后不去归还贷款，势必影响开发商的利益（退回的房屋上有抵押权存在），开发商会将该退还的全部房款分为两个部分：银行贷款未偿还部分由 开发商直接还给银行，**和已经偿还的贷款部分退给买房人。
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不管什么房，楼板出现裂缝都是不正常的。新购商品房楼板出现裂缝是较常见的质量问题，现没有有效的修补方法，所以令购房者十分无奈。下面从有关法律规定的角度解答您的疑问。1、房屋交付后如发现质量问题，该如何解决？这在购房合同中已作了明确约定。购买商品房，一般作如下约定：“该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。经核验确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。”可见，问题的关键是确定房屋裂缝的性质，即该裂缝是否影响主体结构的质量，是否造成主体结构不合格；若不影响主体结构的合格，那么是否影响房屋的使用寿命及安全等。这些认定应由双方协商，若分岐较大，应委托检测机构检测。由于检测费用较多（一般上万元），所以多数情况下由开发商委托检测。若进入诉讼程序，该费用可根据双方责任大小来承担。2、该裂缝可能由以下原因造成：（1）设计问题，如承载能力不足、楼板太簿、配筋不足等（这种可能性不大）。（2）施工问题，如钢筋间距不合规范、混凝土保护层不足、混凝土质量不佳、配比错误等（问题大多出现在这个环节）。（3）不均匀沉降，这是由基础的缺陷造成的。（4）收缩裂缝等。上述各种裂缝中，收缩裂缝是由温差及内部应力造成，以目前的施工技术尚难以避免。不过，我国的设计规范对收缩裂缝作了限制，即0.3mm以内的裂缝是允许的，超出此范围都是不正常的。
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： 一是买方违约，二是卖方违约，三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见，四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面简单介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。 订金(定金或认购金)阶段：买方已交订金(定金或认购金)，但没有签订正式《房屋买卖合同》。按目前商品房买卖的惯例，卖方或其代理人一般都先介绍房产的基本情况，待买方交了订金(定金或认购金)之后，卖方才与买方就合同的有关问题进行商谈，否则拒绝出示合同或拒绝讨论合同的条款。如果买方已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况无论卖方所预售项目有无《预/销售许可证》，买方都可直接向卖方或其代理人要回所交款项，采取口头或书面方式均可，在卖方退回买方所交款项后，买方将发票或收据交还卖方，卖方可将所保留的房号售与他人，双方都不需要承担什么责任。如果卖方不同意全额退款，买方可向法院主张自己的权利，要回全部款项。 如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，买方与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，**终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，且定金是担保主合同履行的，主合同还没有成立，何以存在定金?但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。笔者认为，《商品房销售管理办法》是部门规章，其效力低于法律，应以《民法通则》和《合同法》规定为准。这种情况如卖方拒不退还定金买方可直接向法院起诉。
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通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。
