如何做二手房?如何做好一个二手房业务员？

应该具备以下条件：1、承压能力。摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实还更多。2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，开拓新市场。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。那些是我们应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。3、沟通能力。一个成功的房地产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房地产中介人员，其工作内容还是和人打交道。如何和客户、房主、同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人**重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的**好方法。实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达非常清楚，能明晰地知道别人的想法和内心感受，微笑、热情、真诚、让别人有倾诉的愿望 。4、学习。从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的战斗。在一次次胜利中间夹杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝。5、知识。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业术语。经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知，同时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识等。掌握顾客的购买心理和特征。6、细节。从客户的角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的选择，尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不绝地跟你聊个没完，感激不尽。毕竟，你为他们考虑了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。因为有一些有缺陷或又不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。一百个客户来看房，能有一个好人当场下单子吗？ 是的，有时候会有。但是绝大多数情况下，这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫；再考虑。但是，做为经纪的你，会不会因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给下单而心灰意冷或怠慢客户呢？如果这样，你来是趁早放弃这个行业。有人说：你的心态真好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个耐心！其实，自己仔细想一想，你就会知道，以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚客户。你如果因为他们现在没能给出任何下单的机会就怠慢他们的话，你将一无所获。如果你对他们细心照料的话，你可能会赢得这只这一百个客户，他们有朋友、同事、亲戚，朋友的朋友、亲戚的亲戚。他们今天由于各种原因不能立刻决定，并不代表他们将来不能。何况不能立刻下单并不一定是他们的错。一般经纪人陪客户看房时，可能只是单纯的给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子资料，让客户有更多的选择余地。7、创新。一个优秀的房地产经纪人首先应该成为一个房地产行业专家，要精通房地产中介业务，必须接受过系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提，也是首要因素。大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业化礼仪培训、合同签署、货款过户知识，小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意，这就是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精。自己的每次实践要有特点，要体现你的专业化，要与众不同。同样是开发客户，大家都在贴条、都在搞陌生拜访、搞社区活动，如何让别人一下子记住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业，要创新。8、客户是朋友。交朋友比找客人更重要，许多地产经纪面临的**大困难就是没有客源，与客户接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在要争取他成为你的客户这么简单。客户为什么会从那么多地产经纪中选你？很多时候他们只是靠经纪接触时的感受来做出决定的。做优秀的地产经纪的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求。不是每个人都能成为你的客户，但只要你付出诚意，每个人都有可能成为你的朋友。只要真诚地交朋友，当你周围有几十个忠诚的家庭，这时候你就不需要做广告就能在地产界生存。对于客户来讲，你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外一个，那么终有一天会变成没有生意。9、专业。房产投资和其它投资一样，是一项有计划、有目标、客观理智的行动。投资人不仅要对市场有全面的了解和研究，还要对买卖行动作出计划安排。单子能否谈得成功，很多时候取决于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握。这间房子是否值得买？应该如何还价？这一切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助，才能帮助客户对纷繁复杂的地产市场作出准确判断。10、耐心。一些经纪人抱怨事客人看了十几套房子，客户都不买，可某一个经纪人带客人只看了三套房子，客人就买了。这时候不应该一味地责备客人，其实**需要反思的是经纪人自己，客人有权利去选择自己中意的房子，为什么你不能尽快帮助客人找到他需要的房子？虽然地产经纪是靠佣金生存的，一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常心对待客人。客人挑经纪人，经纪人也可以挑客人，很多时候生意做不成，对经纪人也不一定就是损失。生意是一时的，朋友却是一世的。

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很多购房者在选购二手房时，主要关注房屋的产权、实景、价格及购入的手续费用和税费等，其它的则容易忽略。其实，买家在选购二手房时需要特别小心。据有关专业人士表示，买家买二手房时，除了实地考察物业外，更需注意如下几点： 确保产权清晰。客户可通过房地产中介公司所提供的免费查册服务，也可以自行到房管局对准备购买的物业进行“产权大起底”，了解物业产权状况是否在规划范围内，是否有被依法封查、物业面积等问题存在。 ??协议需“白纸黑字”。在协商购房或租房事宜的过程中，无论是物业的买卖价格，或是业主附送的租约、家私、家电、管理费、管道煤气初装费等购房条件，都需要在《临时买卖合约》中具体列明，以免出现买卖双方无谓的纠纷或损失。 ?贷款要有预算。现时有不少买家都希望在购房时尽可能申请较高的贷款额，以此减少资金的压力。而有部分地产中介从业人员为促进成交，胡乱向买家许下承诺，以代客申请零首期贷款作为招揽生意的手段。其实，真正的审批贷款机构是银行，故买家应参考银行或按揭中心所印发的贷款指南，或者向讲求诚信的房地产中介公司了解详细情况。 ?? ??二手房出售所需手续 ?? ??协议书如果您出售的房屋是通过继承或赠予等方式得来的，且还未办理房屋产权证变更登记手续，那么您仍未真正获得房屋的产权，不能出售该房屋。您只有在将房屋产权证上的产权人名字变更为自己的名字后，才能真正拥有房屋的产权。 ?? ??另一种可能出现的情况是：与您共同拥有房屋产权的产权共有人，不同意出售房屋，为妥善解决您和共有人的分歧，您可以通过办理析产协议公证将房屋划分份额，由您购得其他共有人的产权份额，变更产权后进行出售。 ?? ? ??声明书根据有关规定，二手房出售要征得共同居住人的书面同意。由于房屋产权和居住使用权可以分离，二手房多为多人共同居住（或落有多人户口）和使用，没人愿意购买带着住户的房屋，“同意书”便是要共同居住人表明他们同意您售房，同时承诺在您售房后他们放弃对该房的居住使用权。如在共同居住人中有产权共有人，还要一并解决该产权共有人对您全权处理其产权份额的委托等等。 ?? ??“同意书”的内容将直接影响到您后面售房合同的内容，如解决不好会因共同居住人的不配合而使您违约。您可以让公证员指导您与共同居住人签署一份完备、严谨的“同意书”，并对其进行公证，以取得法定的证据效力。 ?? 委托书委托书公证包括产权共有人对您全权处理其产权份额的授权书公证和您对中介机构的委托协议公证两种。交易过程中必备的一些手续文件要准备齐全，如果没有上述的情况，还需要提供以下几种证明文件：房产证，土地证（商品房及部分房改房），原购房协议书，征询意见表，土地划拨证明，上市申请确认表，身份证，户口本，如已结婚还需要提供结婚证及上述的协议书。

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你是想做串串还是中介？如果是中介，须以下几点：1、了解过户的相关手续和流程；2、找个担公司合作，如果你在银行有关系更好，连担保费一起赚了；3、备齐三方合同、看房确认书、租售委托书、钥匙收剧、收钱的收剧等等；4、找房源，这个是**重的了哈；5、要知道怎么分房子户型的好坏。如果想收房子卖做串串难度就大了：1、消息，第一时间知道新出来房源；2、实货，就是知道什么样的户型好；3、果断，钱不离身，发现好的房子不能犹豫一秒，马上下手。

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您好，如果你有什么担忧的话你可以直接找个担保公司出点费用帮你赎楼罗！如果担保公司赎楼也是自身有风险的！

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通过中介公司买二手房的流程如下：1、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付。2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。3、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。4、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。5、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方，约7~8个工作日左右。6、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；7、房屋过户：买方同担保公司去房地产产权登记中，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右。

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