卖房五证有哪些？有什么作用吗？

备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前三个证由市住建局核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

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作为房地产开发商在预售商品房时必须具备的法律凭证和批准文件，无论任何性质的房屋要上市交易必须具备五证，五证是办理房产证的前提和基础，在五证不全情况下购买的房子，会埋下隐患。 五证不全房产缘何受热捧 尽管房产五证的重要性毋庸置疑，但近年来因为五证不全引发的房产纠纷却时常进入人们视线。五证齐全作为楼盘合法性与安全性的保障，经常被购房者排在第一位。但在法律的约束下，五证不全的楼盘何以在市场中大行其道？其中价格低廉、性价比超高就对购房者具有巨大的诱惑。一些楼盘虽然“五证”不全，但却玩起“空手道”，承诺可以“先上车后补票”，采取特殊手法，逃脱监管，蒙蔽消费者。 一般五证不全的房子，相对于正规销售楼盘每平米都会便宜几百元甚至千元左右，这样总价就可能优惠5万到10万元，而这种优惠力度足以刺激到中低收入购房人群，消除其内心余悸。当面对房地产市场上令他们根本无法承受的高房价时，这部分消费者往往在万般无奈下 “铤而走险”。 此外，购房者会认为所关注楼盘的开发商实力比较雄厚，虽然目前手续不齐全，但相信过不了多久就可以把五证办齐，部分投资客主要看重的是**潜力，抱着“赌一把”的态度，相信等待房子五证齐全时房价便会大幅上涨。而售楼人员也常向消费者灌输这样一个概念：“等证件都办好了，房价也涨上去了！”这样一来五证不全反而被包装成一种优势。鉴于以上种种缘由，五证不全房产在房地产市场大行其道也就不足为奇了。 五证不全楼盘三宗罪 无论五证不全楼盘被开发商包装得多么光彩夺目，但在低价馅饼的背后，必然暗藏着诸多隐患，甚至会让购房者钱房两空，下面就跟小编一起来细数一下五证不全楼盘的三宗罪。 第一宗罪：贷款难办 对于一些五证不全的楼盘，当购房者问及贷款细则和贷款银行时，售楼人员往往非常含糊地说：“无法保证您一定能从银行贷到款，贷款利率不是很清楚。” 相关专家强调，只有五证齐全，银行才可能给要购买房屋的业主办理贷款。不过很多开发商在售楼过程中却对购房者承诺称，其项目可以办理贷款，或者说他们的预售证马上就会办下来，到时候就可以顺利地办理贷款。然而，仅凭开发商的口头承诺并无法保障消费者的利益。业主在交纳**款后，该楼盘很有可能无法提供银行贷款。 当购房者希望贷款买房，而银行不予办理时，开发商就会提出“居家贷”、“过渡性贷款”、“分期付款协议”等方案，其共同的特点就是利率高，一旦购房者发现楼盘五证不全想退房时，却已经抽身不得。 第二宗罪：合同无效 法律人士表示，销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商**终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。 有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。 第三宗罪：质量难保 开发商没有五证，也就意味着开发商很有可能没有建造商品房的资质，更没有出售商品房的资格。这样的房子质量很难有保障。不法开发商还喜欢夸大其词，说该楼盘对口名校、将设公交地铁站、配套有公园、泳池、超市等，其实都是个未知数。 部分开发商还会有意混淆房屋性质，许多LOFT、SOHO等形态的新房，说是单价较低，市民买后才知是商业用地，土地使用年限短，还要交商业水电费和较高的契税等。 购买五证不全的房屋往往容易造成钱房两空。不法开发商为了套取购房者钱财，土地都没搞定，先把售楼处搭起来。沙盘一放，广告一出，看上去似乎实力强盛金碧辉煌，也能唬住不少人，欺骗购房者要买好房源好户型，就得先交钱。一拿到钱，开发商就携款跑路。此外，开发商爱用非正式合同冒充正式合同，经常造成“一房二卖”，使市民长期拿不到房产证等。 在总结了上述种种风险之后，消费者购房投资时一定要擦亮双眼，提高对五证不全房产的警惕性，防止掉入地产陷阱。

房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”是**为重要的条件，另外还要看其“两书”。“五证” 中，《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。其它两证则是：《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这是建设部自1998年9月1日起实施。所以消费者在办理产权过户手续时，首先要向开发商索取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以维护自己的合法权益。

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房地产五证中**重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

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五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

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