土地使用权面积什么意思? 为什么土地使用证上的使用权面积和房屋所有权证上.

• 158****6668 这个面积不是楼下的小屋的面积。如果你购买的商品房，该栋商品占地面积分摊到各户的面积（按房屋的面积分摊），就是说该栋房屋占地面积分摊到你家里的就是14.64平方。 2019-06-12 23:14:17
• 145****5164 土地使用证上的使用面积表示你所拥有的土地使用权面积，房屋所有权证上的建筑面积表示的是你所拥有的房屋所有权建筑面积，当然不一样。
  假设100平米的土地上建有100平米第个层面的10层高的楼房，每层一户人家，那么每户人家所占有的房屋所有权建筑面积都为100平米，而土地使用权面积为10户人家共有100平米，因此每户人家就只有10平米土地使用权面积了。 2019-06-12 23:14:14
• 148****6906 导读：本期法信摘录**高法民一庭撰文，文章以案例分析详细阐释了划拨土地使用权人与他方签订的合作建房合同是否有效的司法观点及理由，供读者阅读、学习。
  
  
  
  >>>> 案情简介
  1993年4月22日,汽修厂与中行签订一份《合作建房合同》。合同主要内容为：双方一致同意在汽修厂所在地修建一幢12层的综合办公楼,由汽修厂出土地、中行出资金。建成后双方按5∶5分成,其中北侧往上十二层属中行所有,南侧往上12层属汽修厂所有。综合楼的资金投入由中行承担。该楼建成后,属中行所有权部分,由汽修厂负责办理产权转让手续,转让费用由汽修厂承担等。
  
  该合同经签约各方确认后,汽修厂向规划局出具一份《关于申请我厂12层生产办公综合楼改造有关问题的请示报告》,申请对该厂第二期改造工程的生产办公楼不纳入土地批租。规划局同意该厂申请。其后,该厂以自己名义办理了综合办公楼报建手续。后汽修厂更名为修造公司。
  
  1997年底，综合办公楼完工并实际交付中行使用。2001年9月7日，双方为办理产权转让事宜,签署《协议书》,约定：双方各指派一人共同办理综合办公楼产权证、土地使用权证及为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续,但因修造公司资金困难,暂由中行垫付办证及相关转让费用等。协议生效后,双方未依约办理相关权证转让手续。
  
  2001年11月,修造公司开始国有企业改制,委托评估公司对其全部资产和负债评估,确定的固定资产中包括12层综合办公楼价值。同时还出具一份《房屋建设清查说明》,要求评估时在公司原有土地面积中扣除中行12层大楼占地面积和车库通道面积。评估公司出具的“325号评估报告”,将12层综合办公楼中属于修造公司所有的房屋及占用土地作价计入固定资产,而属于中行方所有的房产及占用土地未列入评估财产范围。
  
  当年12月7日,修造公司整体改制,将其国有经营性净资产1631.11万元作为对改制后新公司汽修公司的国有出资额,占注册资本的74.14%,原公司的全部债权债务由新公司承担。之后,改制后的汽修公司单方办理了全部12层综合办公楼的《房屋所有权证》。2004年12月28日,汽修公司再次单方办理了含全部12层综合办公楼占地面积的《国有土地使用权证》,性质为国有划拨工业用地。该宗土地未办理出让审批手续。
  
  中行提起诉讼,请求确认《合作建房合同》有效,并确认其对12层办公楼享有所有权；汽修公司提起反诉,请求确认《合作建房合同》无效,并确认其对12层综合办公楼享有产权及占地使用权。
  
  
  
  
  >>>> 法院裁判情况
  一审法院认为：
  
  首先,《合作建房合同》性质是名为合作建房实为房屋买卖合同。双方缔约目的和真实意思是汽修厂向中行转让在其土地上建成的房地产,中行向汽修厂支付购房款,其付款方式是预先向汽修厂提供建设房屋所需的资金。履行情况看,综合办公楼的所有报建及建设手续均是以修造公司名义办理,楼房建成后,修造公司与中行为办理产权转让事宜签订《协议书》,又约定先为修造公司办理综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证,再为受让方中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续,该办证约定符合国家关于新建房屋产权初始登记的程序规定,也符合房屋产权转让的程序规定。综合办公楼的全部产权已依法先办到了汽修公司名下,其作为涉案房屋出卖人的身份适格。
  
  其次,《合作建房合同》有效,一是签约双方意思表示真实。二是该合同已基本履行完毕。三是政府国有资产管理部门认可。四是合同内容不违反国家法律法规的禁止性规定。《城市房地产管理法》第三十八条规定了房地产不得转让的七种情形,不包括划拨土地上建造的房地产。报批程序属于管理性强制规定,非禁止性强制规定。五是该合同履行不损害国家、集体或者第三人的利益。据此,判决：《合作建房合同》有效；中行对其占有和使用的综合办公楼享有房屋所有权,该楼剩余面积的房屋所有权由中南汽修公司享有。
  
  宣判后,双方上诉。
  
  二审法院认为：
  
  《合作建房合同》因违反《国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房地产案件解答》等禁止性规定,应认定为无效。涉案不动产系以汽修厂名义建设,而中行系以合同约定取得转让份额,中行所主张的物权系基于转让行为取得。《房地产案件解答》第四十六条规定：“合作建房合同被确认无效后,在建或者已建成的房屋,其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有。”据此,涉案不动产占地使用权为国有划拨性质,汽修厂以土地作为投资参与合作建房,建成后房屋所有权依法应由汽修厂享有。中行主张依据合同取得物权,不应予以支持。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”；第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致；记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。” 2019-06-12 23:14:11