买二手房合同签了购房合同有效吗？能否具体解释下呢？

有效（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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补充协议是对合同正文的补充，如果没有需要增加的内容，没有补充协议也正常；需要的话，双方可以就相关问题再进行协商，达成一致后以书面方式确认。

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购买回迁房与购买商品房的手续是一样的。回迁房信息1.凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款.2.按合同规定交房款并取回发票.3.凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续.4.视房屋面积大小减免部分或全部契税.5.凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。

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购房避税：二手房阴阳合同无效 （作者：张志胜，北京律师） 一、基本案情 2008 年 3 月，张某通过北京某知名房产中介公司（下称中介公司）购买二手房，该房屋坐落在北京市朝阳区双桥某社区，建筑面积 105 平米，单价约 10000 元人民 / 平方米，总价 1100000 元人民。签订合同时，中介公司声称：可以做一个“避税合同”，让张某少缴税；房主李某不愿意，要求合同单价与总价如实填写，经过中介公司工作人员的耐心“讲解”，勉强签字同意。 2008 年 4 月 15 日 ，买卖双方及中介公司工作人员共同签订三份协议：《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间合同》。《房屋买卖合同》约定：房屋单价与总价按照《补充协议》的约定计算。《补充协议》中约定：房屋单价 5000 元 / 平方米，综合补偿金 575000 元，总价 1100000 元人民币，** 40 万元，在合同签订之日起 30 日内支付；余款在办理过户手续时支付。 2008 年 5 月，北京市房价开始下跌，张某开始犹豫不决； 2008 年 5 月 10 日 ，张某明确告知李某，双方之间的合同无效，并要求李某返还张某支付的“定金” 20000 元人民币；同时，张某要求中介公司返还中介费 40000 元人民币。李某觉得非常“冤屈” ---- 难道自己卖房还卖出了毛病？中介公司更是理直气壮：你张某自己违约，我们不会退还任何费用。 2008 年 6 月，张某将李某和中介公司告上法庭，请求法院判令合同无效并要求李某返还定金支付利息；要求中介公司返还中介费，赔偿损失。 2008 年 8 月，北京市朝阳区人民法院合并审理，作出判决：（ 1 ）张某与李某之间的房屋买卖合同无效；（ 2 ）李某返还张某定金 2 万元；（ 3 ）中介公司返还中介费 40000 元；（ 4 ）驳回张某其他诉讼请求。 二、律师评论 1 、二手房买卖中，“避税”合同、阴阳合同无效。眼下，房产中介公司在促成交易后，唆使买卖双方签订所谓的避税合同 ---- 通过分解房屋总价的方式达到买受人或出卖人少缴税费的目的。当事人对此行为也是将信将疑，加上中介人员的“讲解”，便同意了这个“惯例”。此行为严重侵害了国家利益，属于无效合同（合同法第 52 条第 2 项）。 2 、“避税”合同、阴阳合同无效之后果。合同被认定为无效后，恢复原状是基本的后果：返还财产或折价补偿（合同法第 58 条）。合同无效，有过错的一方应当承担赔偿责任，与依约定行使解除权的情形相似：合同一方因为对方违约而行使解除权后，对方并不因此免除违约责任。本案中，合同双方恶意串通，都存在过错，因而，法院并没有支持张某的赔偿请求。 3 、“避税”合同、阴阳合同无效，中介公司应当承担责任。作为居间合同的当事人，中介公司故意提供虚假情况，损害委托人的利益，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任（合同法第 425 条第 2 款）。因此，本案中，中介公司退还中介费是没有疑问的。但是，中介公司如何承担损害赔偿责任，在多大程度上承担责任，这两个问题，法律并没有明确规定。 4 、合同无效，房价涨跌的损失由谁承担。双方签订合同至合同被认定为无效期间，房价可能发生变化：房价上涨，购房人可能需要支付更多的金钱才能买到同样大小的房屋；房价下跌，卖房人的房屋贬值，遭受损失。这部分损失，划定责任承担时，应当视情况而定：作为守约方，可以要求对方承担责任；但是，双方都有恶意的时候，此类损害赔偿的要求很难得到支持。 三、法律依据 1 、《中华人民共和国合同法》第 52 条第 2 项：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； 2 、《中华人民共和国合同法》第 58 条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3 、《中华人民共和国合同法》第 425 条第 2 款：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供需家情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 （原创作品，切勿抄袭，侵权必究） 作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京知名学者型律师，曾接受中央人民广播电台、中国青年报等媒体专访； 2005 年，被司法部选调参加司法考试 ( 律师执业资格考试 ) 阅卷，主阅论述题第三题。 2006 年参加美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师行业多年来 , 一直专注于经济纠纷与刑事辩护的处理，成功办理案件上百起，积累了丰富的办案经验。 联系电话： 010-67675113 ， ， ；张律师主页： http://www.yyylaw.com ；驾车或乘车路线：京广桥下车即到。  

视情况而定。

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