置换房产如何操作？置换房子户口怎么办？

　1、 置换交易是一种特殊形式的房屋买卖，其特殊性在于它可保证买卖行为的同时进行，也就是说房屋置换服务是买和卖的双向服务，一次置换成功，相当于两次交易。　　2、房屋置换流程：这就需要找一家置换公司。一家置换公司应该具备以下三个条件：　　1）大量的买卖双方信息；　　2）利用网络化计算机处理信息；　　3）完善、正规的交易操作规程。　　办理房屋置换基本程序：　　1）咨询，填写房屋出售登记表和需求登记表。　　2）准备证件，等待上门勘察评估。　　3）领取评估报告，确定置换价格。　　4）签订上网协议书，计算机自动配对。　　5）网上查找卖房信息，确定购买意向。　　6）实地看房。签订房屋置换合同。　　7）签订房屋买卖合同，缴纳政府所规定费用。　　8）腾空房屋。房屋交割验收。　　9）交纳代理费，领取产权证。

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个人储蓄拿出一部分资金，在房屋置换中有实物与实物间的交换，其实质上是买和卖的双向服务、银行借贷一部分资金的”1+1+1+1”的方式、单位补贴一部分资金。在房屋置换服务中、”差价调房”等房屋流通形式，相当于两种交易概念，房屋置换可以解释为买卖的双向服务，同时？房屋置换在通俗含义上包括一般人们常讲的”差价换房”。即房屋置换是”货币实物”和”实物实物”两方面内容的交换方式，房屋置换是改善住房条件的一种较好途径，而且，提高了您改善住房条件的能力，再买进一套您需求的住房，是不同房屋间价差交换或等价交换的房屋交易形。是目前比较受欢迎的住宅消费服务方式，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，您的房屋的成功置换必须是您原有房屋有下家接受，您看中了另一套房屋，即卖掉您的住房。通过房屋置换可以减轻您的付款压力。与房地产买卖不同的是，一次置换成功，房屋置换通过您原有房屋价值的一部分资金。

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　　房屋产权置换是指自身原有产权房屋与其他产权房屋进行互换。目前大多数房屋产权置换发生在房屋拆迁安置过程中。拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算。 第一步 → 置换登记 凡需办理房屋置换登记手续的居民须携带原房屋的有效证件原件、业主有效身份证以及同住人同意置换的书面证明材料，委托置换的，还需提供委托授权书。 第二步 → 价格评估 凡置换的房屋须作价格评估，评估中的初评，必须上门实地详细勘察，再经过专业人员的认真计算，进行复评，得出需置换房屋得评估价格。房屋置换人须提供配合并告之该物业的客观情况。 第三步 → 置换委托 凡确定置换意向的居民，在得到原物业评估价格后，可正式委托置换公司进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议并支付一定的咨询费。 第四步 → 签订合同 房屋置换委托后，由置换公司的专人具体负责为居民服务，推荐房源或寻找下家，陪同实地看房，直至居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书，确定房屋置换委托人和房屋置换公司的权利及义务。 第五步 → 办理手续 房屋置换委托人可以自行办理或委托房屋置换公司代办。在房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理有关手续，完成房屋交割的全过程。 第六步 → 物业交割 委托置换的房屋交付下家使用或由置换公司保存时，新置换的房屋在交割验收时，必须具备三个条件：一是委托置换的房屋原有户口全部迁出;二是室内物件搬空;三是水、电、煤气、通讯等费用全部结清。

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一、首先要明确：小房如何处理一般而言，小房有三种处理方式，分别为：卖小买大、留小买大、租小换大。1、卖小买大这种方式就分为两种情况：先卖后买和先买后卖。对于流动资金不足的购房者，先卖后买可以留有足够的资金，缓解经济压力，另外，在大部分城市选择先卖后买，贷款可以继续享受首套房待遇，减轻购房负担。先买后卖适合收入较稳定，手头有足够的流动资金的购房者，不需要面对换房期间面临的租房窘境。2、留小买大留旧买新适合不差钱、月收入较高的换房者，避免了卖房后居无定所的局面，也不用考虑房子置换期的租房问题。这种方法比较考验换房人的还款能力。另外，如果首套房仍属于贷款中，再次置业的贷款利率以及税费较之首套都会有所提升，两套房的月供也是一笔不小的开支。因此，对于生活质量可能会有一定影响。3、租小换大这种方式就需要考虑小房的租金回报如何以及大房的**是否准备充分，采取租小换大的方式可以一定程度上减轻月供负担。但对**要求较高，只适用于**压力小，月供偿还能力较低的购房者。二、其次，要准备好“小换大”过程中所需的各种费用这一步，采用留小买大、租小换大的购房者就无需考虑了。因为这两种方式不会涉及到卖房步骤，直接购置二套房只需要考虑贷款额度及月供能力就好。如果采用卖小买大的方式，则还需考虑这些因素：首先是**款的问题，如果先卖后买，可将卖小房所得用于买大房。如果先买后卖，则需提前准备好买房所需的资金。另外，若是小房尚有贷款，需先还清房贷才能出售，可自筹资金还贷也可利用买方的**款还贷。其次，如果是贷款买大房的话，就需考虑贷款额度及**比例。因为各地、各银行的政策不一，所以需根据具体政策来进行准备。**后，一定要留足备用金。因为卖小买大涉及到买和卖两个过程，除购房款之外，还涉及到中介费、契税、增值税、个税、装修费等其他款项。三、**后，选择改善型住房与初次购房有所不同，很多地方需要提前考虑清楚1、配套尽量一步到位打算买改善型住房的购房者，此次换房之后，短时间内都不会再考虑换房了。那么，为了自己和家人居住舒适、生活便利在生活配套方面一定要争取一步到位，比如地段、交通、医疗、商业等等，特别是上有老下有小的家庭，更要多方考量、谨慎选择。2、换新房，楼盘品质尤为重要如果要置换的物业为新房，则需了解楼盘的整体规划。比如容积率高低、建筑面积大小、配套是否成熟、小区规模大小、是否人车分流等等，此外还有：小区的主要购买人群、开发商资质、是否品牌物业、户型设计是否合理等等。因为改善型置业，本就是图个舒适。所以房源质量好不好、户型合不合理，小区环境好不好、物业管理规不规范，配套完不完善等都直接关系到业主居住的舒适程度。

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卖方；身份证、户口簿、结婚证、房产证、土地证、房屋买卖合同。注：卖方的夫妻双方必须亲自到当地房屋产权登记部门签字。买方：身份证、户口簿、当事人亲自到当地房屋产权登记部门签字。过户费用如下；（1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳（2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。（3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。（4）所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）（5）房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳（6）房屋产权登记费：80.00元。（7）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳

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