期房怎么过户? 期房法院能过户吗

• 154****5185 期房就是还没有交付的房子，那就是房子证件都还没做。那么你首先确定，房子是不是一次性全款付清的，如果是的话，去开发商查询一下有没有在当地的房管处备案，如果有，那就没有办法，只能等到交房之后，房产证下来之后进行二手房过户。如果没有，那就去开发商重新签购房合同就可以了，支付开发商一笔更名费！
  如果是按揭的，并且已经开始还款的话，那没办法，也只能等到证件下来之后过户！ 2019-05-19 08:27:41
• 158****7393 过户住房，需要业主取得住房产权，贷款还清，有房产证，契税证明，出让性质土地证，还需业主取得住房产权时间，超过住房所在地区住房限售时间规定。
  2019-05-19 08:27:37
• 141****2824 不是，签订合同以后，以后办理过户，过户以后，还可以自由买卖的。
  房产证过户办理流程：
  一、到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续；
  二、到“房地产估价”窗口办理评估手续；
  三、到“公证”窗口办理公证手续；
  1.申请人的居民身份证或户口簿及其复印件；
  2.代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件；其他代理人需提交有代理 2019-05-19 08:27:32
• 151****7724
  裁判要旨：
  
  购房人支付房屋全部价款并已实际占有，虽未办理过户登记手续，但购房人对此并无过错的，人民法院不得查封该房产。若房屋未竣工，购房人即使取得期房钥匙也不能产生实际占有房屋的法律效果，则法院可以对该房屋进行查封。
  
  
  
  案情介绍：
  
  
  
  一、农业银行与乌鲁木齐亚鸿房地产开发有限公司（以下简称亚鸿公司）借款合同执行一案，农业银行依据具有强制执行效力的公证债权文书，于2003年7月10向新疆高院申请对亚鸿公司强制执行，新疆高院作出裁定，查封亚鸿公司抵押给农业银行的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号的房产，共计163套。
  
  
  
  二、案外人陈秋和于2002年7月5日从亚鸿公司购买了上述317号房产中的1栋6层A户房屋，因农业银行申请查封了该房屋，致使其至今未能取得该房屋的产权证。陈秋和认为该查封行为严重侵犯其合法利益，向新疆高院提起执行异议，请求解除对上述诉争房屋的查封。
  
  
  
  三、新疆高院查明，陈秋和与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款并实际占用至今。新疆高院作出异议裁定，解除对该诉争房产的查封。
  
  
  
  四、农业银行不服上述裁定，向**高法院申请复议，请求撤销异议裁定。**高法院认为农业银行的复议理由不能成立，驳回复议申请，维持原判。
  
  
  
  裁判要点及思路：
  
  
  
  《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，所以本案法院不应继续对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号1栋6层A户房产采取查封措施。
  
  
  
  实务要点总结：
  
  
  
  前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人注意如何判断对取得房屋的实际占有。结合**高法院裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
  
  
  
  一、本案购房人之所以能够排除房屋上的强制执行措施是因为其已取得对房屋的实际占有。但怎样判断已取得对房屋的实际占有，取得期房的钥匙算不算取得房屋的实际占有？
  
  
  
  本案中购房人实际占有的事实较易证明，购房人已实际使用诉争房屋并有相应的生活缴费证明。但对于未使用的房屋，甚至是尚未竣工的期房如何认定已取得实际占有？购房人拿到房屋的钥匙能否产生实际占有的法律效果（此问题请详阅下文延伸阅读案例）
  
  
  
  二、如何判断并非是购房人过错而导致未办理房屋产权证
  
  
  
  本案中，《房屋买卖合同》的签署时间是2002年7月5日，购房人依据合同约定于2002年7月6日、2003年12月20日已支付房款，异议人申请查封诉争房屋的时间是2003年7月10，所以从时间上以及购房人对《房屋买卖合同》的履行程度上能购判断购房人的善意和无过错。
  
  
  
  三、开发商的债权人（申请执行人）希望排除案外人异议对执行措施的影响也是需从上述两点展开论证。特别对于购房人实际是否占有房屋的问题，需要收集能够证明购房人未实际占有的证据。
  
  
  
  相关法律：
  
  
  
  《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
  
  
  
  第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
  
  
  
  以下为该案在**高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“
  
  
  
  开发商因所欠债务能否导致其预售的商品房被执行的理解”的详细论述和分析。
  
  
  
  本院认为，陈秋和与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》、完成房屋交付的行为均在新疆高院查封涉案房屋之前，交清全部房款，并承担了从涉案房屋交付至今的水费、电费、物业管理费等费用，已对房屋实际占用多年。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明上述四人存在过错。本院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照该条规定，本案不应继续对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号1栋6层A户、房产采取查封措施。 2019-05-19 08:27:28