房产中介可靠吗? 房产中介可靠吗 如何避开不良房产中介？

• 153****0410 **近两年的房产调控，让楼市的交易活跃度明显下降，在中介行业创业或者就业，明显很艰难。但从长远来看，房产属刚需产品，人们买房也较趋于理性，一般都选择线下成交。房产行业的服务不可能停止，房产经纪人也会一直存在。因此要在房产中介发展，就是如何建构自己独特的竞争力，不被市场淘汰。
  一、专业知识不可或缺
  1、对公司要有全面了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。
  2、掌握房地产产业术语。
  3、经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知，同时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识等。
  4、掌握顾客的购买心理和特征。
  二、学会自我调节情绪，保持乐观心态
  摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。所有做中介的人都会遇到被客户冷落或谩骂的情况，但是你只有经历了这些挫折和委屈才能成长，因此自我调节情绪很重要。
  三、学的聪明点，因为做中介需要有一颗聪明的头脑
  这里的聪明不是说的耍小聪明，玩心计。你可以不是很聪明，但你要有一颗诚实的心。你的聪明要体现在对客户的关怀上，例如：多备几套房子，提前查好路线，提前看好房子的情况等等细节上。 2019-05-16 08:53:22
• 157****4866 不管是买新房还是买二手房甚或是租房，能够找到一个靠谱的房产中介是十分庆幸的事情。那么如何寻找靠谱的房产中介呢，识别不良中介的方法有哪些？
  
  一、查看四大件：
  
  包括企业法人营业执照（涵盖企业名称、住所、注册资本、法人名称等）、房地产经纪机构备案证明、两个及以上的经纪人拥有北京市房地产经纪人资格证、经纪人备案书；
  
  目前北京市规定合法的房地产中介机构，都必须在营业店面公示以上的四大证件；如果在中介门店看不到这些证件，消费者要谨慎了。
  
  二、查询建委违规中介名单；
  
  北京市建委或北京市房地产交易管理网定期都会公布违规中介，消费者可以在这两个网站上进行查询，避免选择违规中介；
  
  同时，消费者也可以通过网络进行搜寻，并尽量选择大型品牌中介公司。
  
  三、租房时，是否收取看房费以及是否分租；
  
  正规的中介公司都不会收取看房费，而且房屋租赁通常都是整租；黑中介往往强行收取看房费，租房时也通过分租给不同的消费者，签订多份合同来赚取更多利益。 2019-05-16 08:53:17
• 153****1811
  1.我国不良资产的发展历史？
  
  我国不良资产历史上出现了三次大的剥离：
  
  第一次剥离：1999年，华融、信达、长城、东方四大国有资产管理公司相继成立，并规定存续期为10年，分别负责收购、管理、处置相对应的中国银行、中国建设银行和国家开发银行、中国工商银行、中国农业银行所剥离的不良资产。当时财政部为四家公司各提供了100亿元资本金，央行发放了5700亿元的再贷款，资产管理公司按照面值购买商业银行的不良资产，因此被称为政策性剥离。
  
  第二次剥离：2004年，中国银行和建设银行未达到上市条件，进行了第二次不良资产剥离。这次剥离的特点是部分资产不按账面价值转移，而是由财政部给出一个“适宜的价格比例”。此次剥离的目的，主要是为了商业银行上市而美化其资产负债表。此次剥离不同于第一次的政策性剥离被定位为“商业性剥离”。
  
  第三次剥离：2005年，工商银行为了上市，将4500亿元可疑类贷款分作35个资产包，按逐包报价原则出售，华融公司中标226亿元，信达公司中标580亿元，长城公司中标2569亿元，东方公司中标1212亿元；工商银行2460亿元损失类贷款委托华融公司处置。
  
  三次总共剥离的不良资产金额大约2.2万亿。
  
  此后，我国的不良资产行业因上述3次剥离的数额较大，加之金融危机的影响，各资产管理公司都在自行消化已收购的不良，不良资产行业进入了一个稳定期。
  
  直到2012年财政部、银监会印发了《金融企业不良资产批量转让管理办法》，对不良资产的转让进行了明确的指导和规范，被称之为“行业的春天来了”，不良资产又重新引起社会的关注。而随着近年经济下行期的到来，银行的不良率随着攀升，不良资产呈现井喷式增长，市场逐步火爆。
  
  2.什么是银行贷款的五级分类?
  
  1998年5月，中国人民银行参照国际惯例，结合中国国情，制定了《贷款分类指导原则》，要求商业银行依据借款人的实际还款能力进行贷款质量的五级分类，即按风险程度将贷款划分为五类：正常、关注、次级、可疑、损失，后三种为不良贷款。
  
  正常贷款
  
  借款人能够履行合同，一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时全额偿还的消极因素，银行对借款人按时足额偿还贷款本息有充分把握。贷款损失的概率为0。
  
  关注贷款
  
  尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，如这些因素继续下去，借款人的偿还能力受到影响，贷款损失的概率不会超过5%。
  
  次级贷款
  
  借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，需要通过处分资产或对外融资乃至执行抵押担保来还款付息。贷款损失的概率在30%-50%。
  
  可疑贷款
  
  借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行抵押或担保，也肯定要造成一部分损失，只是因为存在借款人重组、兼并、合并、抵押物处理和未决诉讼等待定因素，损失金额的多少还不能确定，贷款损失的概率在50%-75%之间。
  
  损失贷款
  
  指借款人已无偿还本息的可能，无论采取什么措施和履行什么程序，贷款都注定要损失了，或者虽然能收回极少部分，但其价值也是微乎其微，从银行的角度看，也没有意义和必要再将其作为银行资产在账目上保留下来，对于这类贷款在履行了必要的法律程序之后应立即予以注销，其贷款损失的概率在75%-100%。
  
  3.目前商业银行处置不良资产有哪些方式？
  
  （1）利用集中清收盘活资产。成立攻坚队组织专项清收盘活不良资产。
  
  （2）内部分账经营。成立相对独立的专门机构集中划拨全行不良资产并进行分账经营。
  
  （3）作为坏账核销。部分无法起死回生或根本不能回收的不良资产用呆账准备金、坏账准备金、拨备前利润和银行自有资本金冲销处置不良资产。
  
  （4）发放贷款增量稀释。发放大量新贷款使整个国有商业银行的不良贷款比率降低。
  
  （5）利用资本市场化解。运用资本市场手段和投资银行业务技巧，创新处置方法。
  
  （6）联合运作模式。联合各方力量和各种资本，创新处置方法。
  
  （7）企业并购重组。通过企业并购和债务重组，创新处置方法。
  
  （8）信托处置模式。利用信托公司的制度优势和产业基金的优势，创新处置方法。
  
  （9）业务外包法。发挥社会中介机构作用，创新处置方法。
  
  （10）资产证券化。通过证券化处置不良资产，不仅可以加快处置速度，提高处置效益，也能促进金融创新、丰富金融产品，加快资本市场的进一步发展。
  
  4.新生抵押类不良资产，有些资产的质量都很好，银行为什么不自己清收？
  
  （1）为了促成资产包的**终成交，银行打包处置不良总得有吸引买家的资产在里面，即我们所说的亮点，不然如何提高资产包的价格？目前银行打包一般都采取良莠混搭的形式。 2019-05-16 08:53:13