想问下开发商卖车位合法吗？

• 151****8287 首先，有必要先探讨一下住宅小区停车位的归属问题。住宅小区是一个相对封闭的区间和范围，停车位是其重要配套设施。住宅小区停车位的权属，依法有如下两种情况：一是地下或地上专用停车位，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么停车位的所有权应当属于开发商所有。
  二是住宅小区的地上或地下停车位及用于临时停车的过道等，如果建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售楼款中收回了停车位的建设费用，那么，停车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入应归全体业主分配。
  第一种情况车位的所有权和收益权均属于产权人，尚未出售的停车位收益应属于开发公司。第二种情况中，由于停车位权益归全体业主共同共有，开发公司无权擅自出售停车位的长期使用权。停车位的收益，应由物管公司收取并用于补充维修基金、物管等费用，以表明其业主群体的共同共有性质。其次，要明确住宅小区停车位的法律性质。住宅小区的停车位一般来说，依当时规划和批准，是供小区内全体业主停车之用的，自然是住宅小区的公共配套设施之一，也是整个建筑物的公共使用部分。
  因而，住宅小区内部的停车位不能脱离小区住宅房屋而单独买卖。 2019-04-24 10:33:15
• 138****5329 要弄明白开发商有没有权利出售出租车位，就是要看车位的权属是不是属于开发商，要搞清楚车位的权属，首先要明确车位的法律性质。
  车位的法律性质
  从《物权法》相关规定来看，车位分为专有和共有两种不同的性质，从《人民防空法》相关规定来看，还有一种特殊的人防工程改造车位，这种车位所有权和使用权分离，平时使用权属于投资建设者。
  按照《物权法》第七十四条规定：
  “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
  该条文第二款、第三款分别规定了专有车位和共有车位。
  1、规划内的车位属于专有车位。
  专有车位的权属虽未在该条明确，但结合《物权法》第一百四十二条规定 “建设用地使用权人建造的建筑物，构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，专有车位产权应为开发商所有。开发商可以将专有车位可以出售、出租或赠送。
  2、占用共有道路或其他场地的属于共有车位。
  根据第三款的规定，结合《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，可以进一步明确，在规划车位外占用共有道路或其他场地的属于共有车位。业主共有的车位当然不能再出售、出租、赠送给业主。
  判断车位属于专有车位还是共有车位，要看车位属于规划内还是规划外。要看是否属于规划内外，只能依据规划文件，规划文件主要是《建设工程规划许可证》及其附图，附图上标示的车位就是规划内车位。 2019-04-24 10:33:08
• 138****6490 根据相关法律法规及法学理论，一般认为，满足以下条件之一的，车位属于全体业主所有，开发商无权出售：
  1、开发商在计算公摊面积时已把地下车位的建筑面积计算在内的；
  2、开发商把建在地下车位的成本核算在住宅开发成本之内的；
  3、根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车位作为公共配套设施的功能，将建车位作为开发商的法定义务。如果有上述情况之一，开发商就无权出售该车位。
  如果没有上述情况，那么，投资兴建该地下车库的开发商对此项有专有使用权，有权出售车位。这时购买方可以要求该开发商提供房地产管理部门出具的车位销售许可证或物价局出具的车位未列入建安成本的证明。
  在地下车位的权属登记方面，事实上没有任何一个地下空间车位能够获得政府单独颁发的所有权证或者是使用权证，它们在房地产权证“房屋类型”一栏，记载的是“其他”，或者只是在房地产权证的附记里，标注部位和建筑面积等信息。
  一、地下停车位作为商品房产销售时，应当先取得销售许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，未取得销售许可的商品房产不得销售。
  二，我国《物权法》第 74条对车位的归属只作了原则性的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 2019-04-24 10:32:59
• 143****8438 在一些高档的住宅里面，基本上都秉承着住户多，车位少的问题，所以这个时候的车位就会成为供不应求的必需品。有些人会发现，现在的车位真的是要比一辆汽车还要贵呢，这也让很多人感叹到，再也买不起汽车了，但是我们大家要搞清楚一点，小区的停车位到底是属于我们还是属于开发商呢？
  2019物权法新规：开发商出售小区“车位”合法吗？该归谁所有？
  占用公共道路的停车位
  每个小区现在基本上都有绿地和小区道路，在这些地区都会被物业上规划出特别多的车位，物业上也会经营这些车位进行买卖，但是很多人都不知道，按照物权法相关的规定，这一部分属于公共道路的停车位，产权应该属于全体业主所有，所以开发商并没有出售的权利。
  如果我们发现，小区里面的公共道路被停车位占据了，开发商竟然以自己的名义出售给业主的时候，那么我们可以直接找开发商进行理论，毕竟开发商的这种行为属于违法行为。现在每个小区里面基本上都是车多，车位少，很多汽车都没有办法放进小区里，开发商的这种行为，让很多人特别的愤恨。
  算入公摊面积的地下停车位和地上敞开式停车位
  大多数人在购买房子的时候，我们会发现，合同里面不仅包含着需要买房子的费用，还包含着特别多的公摊面积，这些公摊面积是我们已经交完钱的了，这不仅包括着我们的电梯，还有整个楼道，还包括一些楼下面的停车位和敞开式停车位。 2019-04-24 10:32:47
• 138****8770 关于“捆绑车位”的官司，无非是采取三种诉讼策略。
  第一种，撤销合同。理由有两种。
  （1）、在订立合同时显失公平，车位价格过高。
  （2）、开发商一方以欺诈、胁迫的手段，使购房者在违背真实意思的情况下订立的合同。
  第二种，合同无效。理由为开发商无权出售、出租车位，车位合同违反法律、行政法规的强制性规定，车位合同因此无效。
  第三种，解除合同。理由开发商搭售车位违法，因此可以解除合同。
  鉴于存在三种诉讼策略，一次作文全分析完费脑子，篇幅也太长，笔者拟以分专题分析的方式，对“捆绑车位”的诉讼此类案件诉讼策略进行分析。本文为《专题二》，主要内容是：以开发商无权出售、出租车位为由，要求确认“捆绑车位”合同无效的可行性分析。
  1、合同无效的五种情形
  关于合同无效，按照《合同法》第五十二条的规定，存在五种情形：
  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩盖非法目的；
  （四）损害社会公共利益；
  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
  如果在商品房买卖合同被确认为无效时，购房者提起车位合同无效的诉讼，一般会予以支持，因为捆绑销售的事实，房屋合同和车位合同类似于主合同和从合同的关系，车位合同依赖于主合同而存在，主合同无效则从合同也无效。但此种情况本文不讨论，此种情况购房者无法实现购房的根本目的，本文所讨论的是购房者保有房子但又不想要高价车位的情况。
  这样购房者提起车位合同无效的诉讼，一般并未选择前四条，其原因在于实际上：
  第（一）条中，损害国家利益谈不上；
  第（二）条中恶意串通不存在；
  第（三）条中所谓以合法形式掩盖非法目的，是指行为人为达到非法目的以迂回的方法避开了法律或者行政法规的强制性规定，这种合同被掩盖的目的违反法律、行政法规的强制性规定，并且会造成国家、集体或者第三人利益的损害。开发商捆绑车位的目的在于规避限价政策，通过车位溢价款获得更多收入，此目的并未违反强制性规定，因此不属于非法目的；
  第（四）条损害社会公共利益不存在，仅会造成购房者付出额外的资金。
  购房者提起车位合同无效的诉讼，理由一般为第（五）条，认为开发商无权出售、出租车位，或者开发商搭售行为被相关部门处罚，因此违反了法律、行政法规的强制性规定。理由是否成立？ 2019-04-24 10:32:37