随着中国城市化的发展,现在农村面值逐年减少,而土地的纷争则越演愈烈。国人对于土地的狂热不是一朝一夕的事,从古至今,有多少王朝因为土地的事情而衰落甚至灭亡,特别是一些农民起义,关于土地使用权该怎么办呢?首先在法律上下功夫。有朋友就问国家土地使用权出让与土地权转移有什么区别?其实它们的区别具体有四小点。 出让。即国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 转让。是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。国有土地使用权出让与土地使用权转让的区别是 (一)两种行为当事人不同。 国有土地使用权出让行为的当事人,一方是作为土地所有者代表的市、县人民政府土地管理部门等,另一方是土地使用者。土地使用权转让行为的当事人双方都是土地使用者。 (二)两种行为的标的不同。 国有土地使用权出让行为的标的有两个特征,一是出让土地使用权的地块面积大,二是土地使用权让渡期限长,而土地使用权转让者所涉及地块的面积和让渡期限一般低于前者。 (三)两种行为运行机制上不同。 土地使用权出让的运行机制体现为垄断竞争性。其垄断性表现为国家是土地使用权的唯一的提供者;其竞争性表现在土地使用权的需求方多样性,以及土地使用权出让方式的灵活性。土地使用权转让的运行机制则是限制竞争性,因为这一层次的土地使用权的流动及价格的形成受市场机制的影响较为明显,如果管理失控,极易导致土地使用权转让的投机现象的发生。其限制性表现在,国家在土地使用权转让价格明显低于市场价格时,具有优先购买权;土地使用权价格不合理上涨时,国家可以采取**高限价或税收加以干预。同时,土地使用权转让必须是按照土地使用权出让合同规定的期限和条件进行的开发、利用,否则不允许转让。 (四)两种行为当事人权利与义务的不同。 从现行法律规定来看,土地使用权出让时,土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。土地使用者支付出让金后,须依法将土地使用权取得登记手续,领取《国有土地使用证》,并按照出让合同的要求开发、利用和经营土地,若需要改变土地用途的须经过政府及有关部门审批,重新签订出让合同。 对于未按出让合同规定期限和条件开发、利用土地或擅自改变其土地用途的,将受到政府部门的行政处罚,直至收回土地使用权。而在土地使用权转让时当事人的权利义务主要限定在土地使用权出让合同所规定的范围之内。土地使用权转让后,转让人便不再与土地使用权出让人发生权利义务关系,而由转让行为中的新的受让人继承尚未履行的义务。同时,转让双方当事人应就转移土地使用权及出让合同和登记文件中所载明的权利义务等办理过户登记手续。 经过上述说的四小点,希望能够解决各位朋友的问题和困惑,避免因为不懂其含义而受蒙骗,做了亏本的事情,又糊里糊涂的。对于土地这方面的事情,小编建议各位朋友都是要小心为上,遇事要留一个心眼,有些朋友可能是学法律的更加要弄清楚其区别。遇上出让或者转让土地的事情是**好向相关律师咨询一下,寻求法律的帮助,这样就万无一失了。
全部3个回答 >土地使用权可以转让吗?出让过户需要注意什么?
139****8757 | 2019-04-02 21:29:28-
145****9286 国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用,国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。国有土地使用权出让可以采取下列方式:协议、招标、拍卖。
出让转让
(一)主体不同。
出让主体:国有土地所有者,即国家,由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;
转让主体:取得国有土地使用权的土地使用者。
(二)行为性质不同
根据物权理论,出让,他物权设定;转让:他物权转移。
(三)转移条件与程序不同
出让条件无限制,签订出让合同,缴出让金,即可办证;转让条件有限制,转让须经申请、审批或补办出让手续,缴纳税费,方可登记过户。
(四)交易市场不同
出让,一级市场,即国家作为国有土地所有者垄断;转让:二级市场,即符合法定条件的自由转让。
Ⅱ、国有土地使用权转让模式及操作事项
一、国有土地使用权直接转让
(一)国有土地使用权转让条件。
除一般的民事行为生效要件外,尚须如下特别要件:
1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件
(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金,并取得国有土地使用权;
(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的 25% 以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;
(3)转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(2)领有国有土地使用证;
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(4)经有批准权的人民政府审批。
3、法律依据:
《房地产管理法》第 38 条、第 39 条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条
注意事项
国有土地使用权的出让使用是有期限的,其专业性也较强,因此在出让过程中出让方和受让方须注意相关事项,避免产生纠纷和诉讼。
一、国有土地的权属调查
出让合同签订之前,要对出让方的出让主体资格进行核实,确认出让方有资产处分权。
二、土地出让须符合政府规划
国有土地使用权出让的,必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,否则会出现出让行为因违反政策无效等情形。
三、土地使用权的出让方式
对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让,其他性质用地的可以采用协议方式出让。
四、土地使用权出让的签订形式
1、土地使用权出让,应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同,同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
2、出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度(工业用地)、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等内容,条款内容须清晰、具体。同时,土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
五、出让价格
1、注意无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地,签订土地使用权出让合同时,出让价格不得低于同类用地的**低价标准,否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。
2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的**低价标准,出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金,如果受让方不同意按照市场评估价格补足出让金,受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。
六、合同公证
土地使用权出让合同专业性较强,为了确保签订合同的双方履行合同条款,避免产生纠纷和诉讼,对合同内容是否符合有关法律法规及签订合同的双方代表是否具备合法资格等进行公证。
七、注意收回土地条件和时限
1、土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件,即使土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件,政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。
2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
①超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
②满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
③因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
因此,受让方应注意土地使用权出让合同约定的开发时间,避免因自身原因延期开工造成土地闲置,达到收回土地的法定条件,导致政府无偿收回土地行为的发生。 2019-04-02 21:30:26 -
136****0736 土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与。国有土地使用权转让就是其中的一种。在转让过程中出让方和转让方要注意相关事项,例如未按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权就无法转让等。
一、转让合同的形式
国有土地使用权转让应当签订转让书面合同,明确双方的权利义务。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
二、国有土地的权属调查和资信能力调查
1、转让合同签订之前,要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的,应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
2、转让方也要认真审查受让方的资信能力,包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等,以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
三、转让价格评估事宜
在转让前,应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时,国有土地及相关资产须经法定估价机构估价,并经国土部门予以确认。
四、国有土地使用权转让的担保
1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题,是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前,必须去国土部门、房地产主管部门进行调查,核实有无抵押与被采取司法限制。
2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查,加之受让方的履约能力难以判断,应明确双方相互提供担保。
五、有关税费
转让合同签订之时,双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询,并对税费负担问题进行明确。根据有关规定,税费的计算依据一般为土地成交价,若成交价格明显低于正常市场价的,则应以土地评估价作为计算依据。
六、土地用途及相关用地条件的变更
1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题,划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等,转让后多为商业或住宅开发用地,不仅要经规划部门变更土地用途,补缴土地出让金,且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途,却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。
七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题
1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物,无约定的,推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让,划拨国有土地无地上建筑物不得转让。
3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。
八、权属变更程序与支付转让价款问题
因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节,有时还涉及抵押权解除等程序,故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额,体现相互制约与督促作用,以降低双方交易风险。
九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题
国有土地使用权设定抵押后,并非不能转让。可通过与抵押权人协商,以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式,实现转让目的。 2019-04-02 21:30:07 -
155****0045 1、用地申请
2、土地使用证(原件)
3、原出让合同,批复文件(涉及招、拍、挂的提供成交确认书)
4、双方转让协议
5、如改变规划的提供规划部门意见
6、土地评估报告
7、双方营业执照复印件、法人代表复印件、法人证书复印件
政策依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理办法》
2、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》
3、《国土资源部招拍挂出让国有建设用地使用权规定》 2019-04-02 21:29:59
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这是不允许的。农村土地和宅基地属于集体性质,只有本村农业户籍人员才有资格享有。不对外部户籍人员办理。《房屋登记规定》:第八十七条申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。《农村土地承包法》第五条 农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。
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根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: a) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书; b) 按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
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农村土地使用权证过户需要到当地国土局办理,过户所需要提供的材料:1、转让方的原土地使用证原件2、已过户后买受人的房产证原件及复印件3、买卖双方身份证原件及复印件4、转让契税(县财政收取)及营业税等(地税局收取)
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(一)主体不同出让主体:国有土地所有者,即国家,由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;转让主体:取得国有土地使用权的土地使用者。(二)行为性质不同根据物权理论,出让,他物权设定;转让:他物权转移。(三)转移条件与程序不同出让条件无限制,签订出让合同,缴出让金,即可办证;转让条件有限制,转让须经申请、审批或补办出让手续,缴纳税费,方可登记过户。(四)交易市场不同出让,一级市场,即国家作为国有土地所有者垄断;转让:二级市场,即符合法定条件的自由转让。
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