集体土地可以抵押吗? 农村集体土地使用权能不能抵押

• 152****3625 一、《物权法》第一百八十四条 下列财产不得抵押：
  （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（指《物权法》第一百八十条第三项以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权） 二、《担保法》第三十七条 下列财产不得抵押：
  （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外； 第三十四条 下列财产可以抵押：（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
  第三十六条第三款 乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
  三、国家土地管理局1995年发布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第一条 抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。
  结论：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权不能抵押，例外情况是：1、 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；2、 乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可一并抵押。 2019-03-28 17:41:01
• 145****5294 　哪些财产不能抵押：
  
  　　(1)土地所有权。在我国.土地归国家所有和集体所有。而不能为私人财产。土地所有权不得抵押，也就是不能以国家或集体所有的土地抵押。否则抵押合同无效。
  
  　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但是法律规定可以抵押的除外。这里的例外有两处：一是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。二是乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。故只能“地随房走”，不能“房随地走”，而且以这两种财产进行抵押的。在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
  
  　　(3)**、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。根据《担保法司法解释》的规定，如果**、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的。人民法院可以认定抵押有效。
  
  　　(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产。所有权、使用权不明或者有争议。无法确定是否有处分权，因此不得抵押。
  
  　　(5)依法被查封、扣押、监管的财产。但是已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。
  
  　　(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。如以法定程序确认为违法、违章的建筑物。 2019-03-28 17:40:56
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  著名英国古典经济学家威廉·配第(1623— 1687)有句名言:土地是财富之母, 劳动是财富之父。在土地保障的基础上建立农村社会养老保险体系, 是当前我国农村特定条件、特定时期的必然选择。从一定意义上说, 离开土地保障谈论农村社会养老保险是不现实或是不具备普通意义的。根据我国目前农村经济发展条件的成熟程度, 建立健全农村土地流转市场是可行的和必要的。允许农村集体土地使用权以抵押、转租、转让、股份合作等形式流转, 有助于活跃农村市场, 实现农业增效和农民增收的目标。土地是农民的命根子, 如何既让农村集体土地成为一个活跃的生产要素流动起来, 又确保农民权益得到有效保障? 如何避免农村集体土地流转引发严重的社会问题, 使得土地流转与农村社会保障相互扶持, 在集体土地使用权流转中使农民多得利益, 避免“灰色市场” (即集体土地的私自流转)的出现, 共建和谐, 是一个值得认真探讨的课题。荷兰、美国等国的反向抵押贷款(ReverseMortgage)就是基于“以房养老”理念而开辟的新型养老途径。借鉴外国经验, 创新思维, 笔者认为对农村集体土地使用权反向抵押, 在一定意义上有利于拓宽农村社会养老保险融资渠道, 促进新型农村养老保险制度的实施和发展。
  
  
  
  一、反向抵押贷款
  
  
  
  反向抵押贷款(ReverseMortgage)是基于“以房养老”理念而开辟的新型养老途径, 称之为“反向”,是因为这种模式与传统的住房抵押贷款逆向而行。传统的住房抵押贷款是购房者先支付一定的房款,其差额以所购房屋作抵押向银行贷款, 然后由购房者分期偿还给银行的一种贷款形式。而反向抵押贷款则是指拥有住房产权的老年人, 将住房抵押给金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、住房的现值、未来的增值、折损情况以及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其住房的评估价值减去预期折损和预支利息, 将其住房的残值分摊到预期寿命年限中, 按月或年支付现金给借款人。当借款人去世后, 该机构获得住房的产权, 将其销售、出租或者拍卖, 用来偿还贷款本息{1} 。
  
  
  
  在国外反向抵押贷款**早起源于荷兰, 而运作**为完善的则属美国。美国反向抵押贷款的类型主要有:房屋价值转换抵押贷款(HomeEquityConversionMortgage, 简称HECM)。该项目由联邦住宅管理局(FederalHousingAdministration简称FHA)承保, 贷款提供对象是62岁以上的老年人, 对借款人的收入、使用方向不设限制;房屋保管者(HomeKeeper):FannieMae公司提供的房屋保管者主要针对不符合HECM条件的借款人而设计的, 如房产价值高于FHA的限额规定、共有房产等情形;财务自由计划(FinancialFreedom):该品种由附属于IndyMac银行的老年人财务自由基金公司推出{2} 。不论HECM项目还是房屋保管者对贷款额都有一个**高限额, 而该品种则专门为净值超过40万美元的房屋提供贷款, 从而使得拥有较高价值房屋的借款人可以申请贷款。此外其支付方式采取一次性提取大部分甚至全部贷款。总体而言, 政府担保的贷款如HECM, 贷款额度低, 费用少。私人提供的贷款限制则较少, 贷款额度高, 费用高, 如财务自由计划。在美国HECM是**受欢迎的反向抵押贷款品种,约占全美反向抵押贷款市场的95%。反向抵押贷款大大改善了美国老年人的生活条件, 有效地缓解了养老保障的压力, 促进了金融市场的繁荣和发展[1] 。
  
  
  
  二、农村集体土地使用权反向抵押
  
  
  
  据2005年世界银行关于中国未来养老金收支缺口的研究报告, 按目前的养老保障制度, 2001年到2075年间我国基本养老保险的收支缺口将高达9.15万亿元[2] 。如果不及时开辟新的养老保险途径, 增加新的养老资金来源, 将很难应对即将到来的老龄化危机。实践证明“个人缴费为主, 集体补助为辅, 国家给予政策支持”的完全积累式的筹资模式未能很好地承担农村社会养老保险的责任, 不利于农村社会养老保险事业的发展。新型农村养老保险建立的“个人缴费、集体补助和政府补贴”的三方筹资模式, 国家财政要承担起更大的责任, 一般说来, 国家财政支持的比例可依据乡村集体经济发展情况确定为5%— 10%、10%— 15%、20%— 25%三档为宜;相应的集体补助的比例分别以25%— 40%、20%— 35%、15%— 30%为宜。农民个人可自行选择缴费标准, 鼓励多缴多得。社会统筹方面, 个人缴纳的保费全部计入个人账户, 集体补助和国家的资助可按一定比例建立社会统筹账户, 加强不同阶层人群之间的共济性。笔者认为在特定条件、特定时期实行农村集体土地使用权的反向抵押, 一定程度上可以弥补农村养老保险集体补助资金的不足, 一定意义上强化社会养老保险资金的调剂功能, 拓宽农村社会养老保险融资渠道, 促进新型农村养老保险制度的实施。
  
  
  
  (一)农村集体土地使用权
  
  
  
  《中华人民共和国土地管理法》第8条对农村集体所有的土地进行了明确界定:“农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 均属于集体所有;宅基地和自留地、自留山, 也属于集体所有”。集体所有的土地从性质上又可分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地, 包括耕地、草地、林地以及其他依法用于农业的土地;建设用地是指用于建造建筑物、构筑物等非农业用途的土地, 它又可分为三种类型:宅基地、乡镇企业建设用地和乡(镇)村公共设施、公益事业用地。宅基地是指农民用于建造住宅的土地, 具体包括住房用地、辅助用房(如厨房、厕所、畜禽舍等)、沼气池和小庭院用地以及房前屋后少量绿地等;乡镇企业建设用地是指乡镇企业为开展生产经营活动而占用的土地;乡(镇)村公共设施、公益事业用地是指为修建公路、桥梁等乡村基础设施或举办公益事业而占用的土地。
  
  
  
  农村集体土地使用权具体表现为在法律、政策允许范围内对农地自主经营的权利以及部分剩余索取权和产品的处置权。农村集体土地使用权的流转可以分为初次流转和再次流转。农村集体土地使用权的初次流转是指集体土地使用权的取得。集体土地使用权的初次流转具体又包括土地承包经营权、农村宅基地使用权及集体建设用地使用权的初次流转。土地承包经营权初次流转的方式主要表现为家庭承包和家庭承包之外的其他方式;集体建设用地使用权初次流转的法定方式为审批, 实践中还有出让、出租、作价出资或入股等其他方式。集体土地使用权的再次流转是指已经依法取得集体土地使用权的使用人将该使用权以一定方式进行处置, 使其主体或实际使用人发生变化。其中土地承包经营权再次流转的方式主要有转包、转让、出租、互换、入股等;集体建设用地使用权再次流转的方式主要有转让、出租、抵押等。
  
  2019-03-28 17:40:53