如何出售二手房?二手房出售如何计算价钱?

很多人在买房时都会发现同一个地段，不同小区，房子的价格会相差很大，这是什么原因呢。很多房主买房也是希望自己的房子能够卖的价格高，那么怎么知道你的房子值多少钱呢。下面为大家提供些房产估值经验给大家做个参考。1、房产的年份、硬件和初次购买价格虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显，但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的。合理的算法是每年折旧2%。另外，初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响，二手房定价时要考虑到当地楼市的整体**（或贬值）幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。2、楼体结构、层次、朝向关于楼体结构优劣的鉴定请参照我通俗解释住宅结构名词的含义一文，好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。3、外部环境、绿化、人文所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。优良的外部环境、绿化、人文等这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右，反之亦然。4、建筑质量、外立面造型、内外部装修建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、优质的内外部装修会为房价加分5%左右。5、电梯数量和品牌买家来看房时往往会乘坐电梯。而电梯数量和品牌是便利性与安全性的体现。相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。6、地段等级 较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。7、室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、采光室内面积合适、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中使用方便、采光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的3%至5%左右，反之亦然。8、交通、商业服务设施、基础设施交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。9、居住人气、区域规划居住人气高的小区往往会使购房者产生从众心理。另外，许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划。一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。怎么样，看到上面的例子，赶紧给自己的房子估个值，也许你

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二手房销售之建议本人非房产中介，从1999年买的人生的第一套房子算起，自己经手 买/卖 的房屋已经有7套了，其中各有原因和目的，目前手中只有两套，一套自住，一套观望。回顾这段经历，拿出来分享，如有部分能帮助大家，过程中的跑腿也算没有白费。买卖二手房的流程这里就不做叙述和补充了，房产中介机构这方面的资料掌握专业多了，并且政策的调整也随时影响着流程的细节，我这里是以买卖双方的视角对如何做足准备功课补充一二，希望能起到四两拨千斤的作用。A，先谈卖房：A-1，想清楚了，确定自己是要将这套房产卖掉？既然如此，大家都是生活在真实世界中的凡人，大概都清楚即将销售房产的大致房价，比如2万5，2万，只需有这种模糊数字的概念就可以了。如果不清楚，打开电脑查一查就差不多知道了。A-2，清楚自己房子的附属设施，如阁楼，阳台，花园，车位，储藏室等。除了车位比较直接可以进行价位计算，其他东东在卖房的时候经常表现的像鸡肋，因此可以在关键的时候用于维持总价。A-3，清楚自己房子的优缺点。这里分为两种，一种是自己常住的类型，优缺点比较容易总结。另一种是自己从没有常住，买来之后因为某种原因一直在出租等，优缺点的收集，特别是缺点方面就比较困难了。当然你既然准备卖掉这套房产，就好比离婚，一定有充足的理由说这房子不好（自己认为的不好，不代表买家也认为不好，这里不是谈道德，这里谈交易）。记住：优点信息来自于网上，缺点信息来自于自己的生活。优点是将这个小区的优点和这个房子的优点叠加，缺点则就是这个房子的缺点了，比如没有电梯，比如西晒的太阳，比如停车位紧张，比如靠近垃圾站等等。A-4，自我估价：根据以上信息和自己的家人讨论一个**低价，讨论一个**高价。闭门造车也没有关系，又不是马上就出手，甚至可以在自己得出的**高价基础上再乘一个1.1-1.2的系数以保证自己不后悔（房产证及房产证面积请拍照）。A-5，有了以上的全盘审视，接下来的事情就好办了，花一个下午的时间跑跑沿街的房产中介机构。延伸一些，不要只跑小区门口的中介机构，跨度大一些，首先是小区门口的中介机构，他们对这个小区和熟悉，熟悉每栋楼的特点。然后是跨越到两个红绿灯辐射的范围，再然后是看是否要跨区，别的区对本小区的看法也蛮特别的。拜访的数量建议至少五至六家机构。A-6，跑这些机构干什么呢 --- 只说自己想把现在的一套房产转手/卖掉，不要说出自己对价位的预估，当面听听他们的专业全盘建议。他们也许会说你希望到手多少钱，就说自己不懂行，没有底，当然这个房子优缺点还是要有选择的告知中介人员。人分为两类：乐观和悲观。不是说泪流满面才是悲观，也许那是激动而至。也不是说面带笑容就是乐观，也行那是苦笑。针对同一套房产，不同的中介机构给出的建议价就不一样。曾经别人给我的**高价和**低价差异达到了40万之多。这不奇怪，这同每个中介机构人员对政策把握/市场理解/专业水平/处事风格/攻关能力/团队氛围有关。如果时间充沛尽量多拜访一些中介机构，这是一个采样的过程。这个技术活涉及潜在的客户群分析，曾经的成功案例分享，房产市场的后续走向，以及优缺点的全盘分析。A-7，定价：综合以上信息，根据自己拜访房产中介机构前估的**高价和这几家房产中介机构建议的价格，结合自己房子的实际情况，定一个稍高于市场的销售价格。A-8，发布：每个城市/每个地区，都有方便市民的二手房发布网站，注意不是在某个房产中介机构的网站发布，而是要让很多中介机构都能看到的网站发布。发布的时候注意几点：A-8-1,准备一些照片，只发布其中1-2张即可，不要说明具体的楼栋号（不要将房产证照片发布，不要将楼栋号的照片发布）；A-8-2,包含哪些家电/家具一并出售；A-8-3,价格说明清楚：是到手价！就是实实在在到自己手的价格（我们不专业，不清楚政策又有什么变化，算不清楚什么交易费啊，什么税费啊，什么这个啊，那个啊，就谈到手价，即使中介费也不包含）；A-8-4,房子的学区也请说明清楚（**，**，以及是否有使用）；A-8-5,联系人（电话号码不要写错），以及看房时机（慢着：如果是出租房，请先和房客确认一下，有些人非常反弹，出租合同在这个方面是保障房客权利的。两种方式解决：一种是协商每周固定两/三次看房时间，或者提前通知终止合同）；A-9，坐等电话：房产中介机构会在第一时间打你电话，希望能代理销售，即使是同一家房产中介，不同区域的分支也会纷纷打你电话。告诉他们几点：A-9-1,同意他们代理销售，请加我微信（我转手一套房子加的中介微信号从01一直到80），将房产的更详细信息和更多照片发给他们，包含楼栋号，面积，朝向等等；A-9-2,强调一下是到手价；A-9-3,强调一下看房要预约（即使不是出租也要预约，要防止两种状况：一种是你不在家，家长只有老人，不安全；另一种是个人客户来看房，不接受个人客户看房）；A-10，这样不出一周，全市至少50名业务员在帮你销售这套房产。A-11，这样经过几轮的看房，你也就清楚了这套房子的价格定位，是否要对设定的价格做稍稍的微调取决于你自己的把握，别人不好帮你做决定。但是如果你调整了目标也不要告诉任何一个中介业务员，当然对任何业务员都要做到信息公平。A-12，至于某些中介机构的报价在你之上，你可以不用去干涉。一般来说买方都会货比三家，同样的房源如果有中介这样做是在砸他们自己的招牌。A-13，抓住一个刚需的买家和机会，坐下来谈。进行讨价还价的时候，也许**终你让步了20000元，但是是从几千的让步一点一点割肉开始的。A-14，你强调的是到手价，从情感因素上来讲买家不愿意帮你出中介服务费（其他费用全由买家出基本没有问题）。技术上的困难是中介机构又找不到合适的条款/借口将这笔钱转嫁到买家头上，毕竟中介要吃饭，中介机构的负责人会私下同你面谈，我建议的底线是只出一半的中介服务费。A-15，签合同，付定金等等，以及剩下的流程就是中介机构的拿手活了，只要耐心等待就可以了，我就不在这里班门弄斧了。A-15，补充两个个误区：A-15-1,卖房一定不要找熟人，即：不要找正在做中介的熟人朋友。两个方面你不方便处理，第一是总价的定位问题上，你定的高，买卖房子本身既是技术活，更是运气活，你的朋友恰巧没有捡到这样的客源，只要房子没有卖掉他就有废话说：看看看，你把房价怎么定的那么那么高！如果你是网络发布，你的朋友来找你，一视同仁于所有的房产中介，告诉你的朋友：不好意思，已经发布了，他要代理也是这个价。第二是中介服务费的处理问题上，熟人，给还是不给？键盘侠好做，面子很难抹。A-15-2,卖房不建议做独家代理。如果自己功课做足了，完全有能力规划和判断，让自己在**高点获利。所谓独家代理，就是这套房产的销售只交给某一家房产中介独家代理销售。独家代理的问题是什么？独家代理如果在特定期限内没有完成销售，会找含糊的理由违约；独家代理的房价定位一定不是对你**有利的；独家代理的**终售价可能高于你的价位好几万，独家代理卖房赚的就是这个技术差价。我这里所谈的不涉及法律，不涉及政策，是以一个房东的身份思考如何在高价位卖房，如何高获利，这个道理适用于所有的交易。曾经的一次为卖掉一个单身公寓，我定了****高价，即那片公寓楼正在销售房价中的顶端，面谈过好几个中介代表都说：哥，这价位不好卖。我放心的是我的这个小公寓有特别的优势，只是我把这个优势通过总价放大了，必有其刚需的潜在客户；我更放心的是这个面积约50平方米的小公寓，全市有将近70名中介业务员为我服务，**终我在总价上让步2000元结案。（每一个案例**终都会被安居客纳入统计基数，当我再次浏览那个片区公寓房的房价时，已经有类似价位的案子在进行中了）几次下来我也在总结和反思：市场的信心就是靠我这样的人维持的，市场的高价位也是靠我这样的人推上去的。虽然我不是恶意的哄抬价格，但是总是有新的高价位产生，我站在了统计分布的两端。

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怎么出售二手房，主要有以下几个步骤：第一步，进行出售咨询您可通过亲朋、报纸广告、网络广告、经纪公司等相关信息渠道，了解您所要出售的房屋是否具备上市条件，了解房屋所在区域二手房的平均出售价格；个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别；了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关手续等。第二步，出售二手房确定出售价格通过第一步的咨询，可根据您的房屋位置、楼层、朝向、装修状况等综合条件，确定您的出售价格。该报价应为您的销售总价，如果有要求买方另行支付的费用，应在报价中声明。第三步，出售二手房选择销售方式，这有两种可供选择：1、自行寻找买方销售2、委托房地产经纪公司代理销售如果选择第一种方式，您必须完全熟悉整个交易流程，并能确保交易安全。此种方法，避免了经纪公司的代理成本，使您的销售过程全部在自己的掌握中；第二种方式，省时、省力、安全，只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议，所有工作全部由经纪公司办理。经纪公司将向您收取一定的代理佣金，所以，会增加您的交易成本。

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有合同那就好办了，按照合同的说法是对方先违约的，理应履行合同的规则，对另一方按照合同规定进行赔偿，这个你可以让你的律师帮你进行申诉的，律师会帮你解决问题的。 希望采纳

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（一）查明产权状况，**为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。1、第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；2、第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；3、第三步要查验房屋有无债务负担；4、另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。（二）如通过中介找房，一定要会选择。一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。（三）建议大家在买二手房过程当中双方见面。现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差。

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