地下室能办房产证吗?商品房地下室能办房产证吗

• 133****8747 地下室是否可以办理产权，主要看三点：
  1、规划部门是否对地下室有规划许可;
  2、房产管理部门在颁发商品房预售许可证时，地下室是否在预售许可范围内;
  3、开发商是否对地下室进行了产权登记备案。
  如果其中有一条不符合要求，则地下室是无法取得产权证的。 2019-03-20 12:10:22
• 153****8241 参照《物权法》及相关法律、法规判断，地下室权属应有如下两种情况：
  一、建筑层高低于2.2米的，根据《房屋测量规范》，层高在2.2米以下地下室，不计算建筑面积，不能办理房屋产权；作为公用建筑面积，业主在购房时已出资的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定公用建筑面积包括“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；”该条所指地下室建筑成本已打入房价，开发商不能单独议价和出售，产权应当归全体业主所有。
  二、作为人防工程的地下室，有独立使用空间，且设计用公用建筑面积的，开发商可通过出售、附赠或者出租等方式处置。
  三、即使开发商将地下室出售、附赠给业主，但根据《城市房地产管理法》规定，房屋仅指“土地上的房屋等建筑物及构筑物。”而无法取得权属证书。根据该法第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。 2019-03-20 12:10:17
• 151****4835 地下室不能办理独立产权证，一般是在商品住宅房产证上登记地下室面积。
  
  参照《物权法》及相关法律、法规判断，地下室权属应有如下两种情况：
  
  一、建筑层高低于2.2米的，根据《房屋测量规范》，层高在2.2米以下地下室，不计算建筑面积，不能办理房屋产权；
  
  作为公用建筑面积，业主在购房时已出资的。
  
  二、作为人防工程的地下室，有独立使用空间，且设计用公用建筑面积的，开发商可通过出售、附赠或者出租等方式处置。三、即使开发商将地下室出售、附赠给业主，但根据《城市房地产管理法》规定，房屋仅指“土地上的房屋等建筑物及构筑物。”而无法取得权属证书。
  
  第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。
  
  2019-03-20 12:10:12
• 153****2170 房屋买卖交易流程是什么？
  
  第一步：实地考察
  
  这一步的工作可以看作是您签约前的序曲，因此特别重要。实地考察包括：买房目标、资料收集、实地看房三个过程。
  
  一、 您心中的房子是什么样的?
  
  有两个因素可以大致勾画出您未来房子的轮廓，一个是地段，一个是前面所说的买房能力，由于您和家人的生活及工作都在固定的空间区域，因此您在买房时更愿意选择距离自己或家人工作、学习、单位较近的地方买房，或者在家人都习惯的地段置业。通过对买房能力的估算，您也知道了自己大概能买什么价位、总房款是多少的房子。这两个因素综合起来形成了您对未来房子的认识，这非常重要，因为有了轮廓，您就可以有的放矢地寻找房源了。
  
  二、 怎样收集房源资料?
  
  心中有了房子的大致轮廓，就可以着手收集房源资料了。专业的房地产网站，报纸媒体，电视媒体以及定期举行的各种房交会都是很好的选择。
  
  三、 到现场去看看房子
  
  1、 首先要考察开发商销售的项目是否五证具全，只有拥有五证的项目才是合法的销售项目。如果您看的是现房，还要向开发商索取两书。
  
  2、 考察项目的周遍大环境，包括人文环境如何：生活、商业配套设施是否齐全：交通状况如何：有没有娱乐、体育休闲场所：有没有医院、**、幼儿园等公共设施：附近有无工厂等。
  
  3、 如果是期房，您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目，项目开发的结果如何：看看工地的场容场貌，现场施工管理是否井然有序，结构施工的质量;考察售楼处的布置以及销售人员的素质;考察样板间等等(如果是销售代理售房，则应对代理的实力情况进行了解)。
  
  4、 如果是现房，您还要考察一下小区内部的环境、规模、绿化面积、道路、楼间距以及考察房屋的质量等等。
  
  第二步：谈判签约
  
  您在选定了购房目标后，就进入了和开放商进行实质性的谈判阶段。这一阶段通常包括三个过程：谈判内容、签认购书、签订合同;当然对于我们非法律专业的人士来说，这个阶段也是**让人头痛的，因为房屋认购书，房屋买卖合同都有着太多我们读不懂的地方，所以建议请律师协助办理。
  
  一、 谈判谈什么?
  
  谈判主要包括房子的价格、付款方式、装修交工标准、配套设施、入住时间、物业管理费用等等必须涉及的内容。其中房价的谈判**为重要，您应该争取到**大限度的优惠价格，保护自己的利益。
  
  二、 签订《房屋认购书》
  
  买房先签《房屋认购书》并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法，但签《房屋认购书》并不是正式签约的必要前提，因为我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式销售合同前，必须签订《认购书》。所以在你签订认购书后，也是需要承担一定风险的，然而房屋认购书又具备怎样的法律效力，范本又将怎么样写呢?
  
  三、 签订正式购房合同/购房合同范本
  
  1、 首先您应该带着签订合同所需的身份证、手章等资料在约定的时间来开发商的售楼处签合同。签订购房合同是购房过程中**重要的一个环节，您的权利和义务尽在其中，一旦签订即受法律的制约。因此奉劝您在签订合同之前，请再三斟酌合同条款，熟知签订购房合同应注意的问题，并确信您已经清楚了合同各条款的含义，当然如果经济条件允许的话，您还可以请专门的律师帮您阅读您的合同，看是否能够**大限度的保证您的权益不受到侵害。
  
  2、 合同备案。一般地说，双方自签订合同之日起30日内，开发商会持商品房销售许可证、合同，到房地产管理部门进行合同备案。需办理银行贷款购房的，合同备案后还应到银行、房地产管理部门、保险及公证部门办理贷款手续。
  
  第三步：付款及贷款
  
  您在购房时依据自身的财力可以选择一次性付款、分期付款、银行贷款三种不同的付款方式。如果您的购房资金宽裕，不妨选择一次性付宽，在楼盘刚开盘或封顶以后选择这种付款方式比较合适，通常能享受开发商给予的**优惠的价格;如果您手头没有足够的资金支付房款，但却有一定的支付潜力，可选择分期付款，在期房阶段选择这种方式**好不过了：如果上述两种方式都不适合您，您就只能选择银行贷款了，条件是必须具有稳定的收入并能按时还款。
  
  第四步：新房入住
  
  新购房屋入住程序大体可分为：入住条件、房屋验收、办理物业管理手续。
  
  一、 入住条件
  
  新房入住条件是否成熟可以从以下方面考虑：
  
  1、 新建房屋已建成并经过房屋质检部门验收合格：水电等基本设施齐备：物业管理单位已到位。
  
  2、 购房者已付清全部款项，或已按合同规定支付了相应比例的款项。
  
  二、 房屋验收
  
  房屋验收包括的内容有：
  
  1、 入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映、核对。
  
  2、 房屋质量检查，看房屋质量是否有问题，发现问题要及时反映，维修以后方能入住。 2019-03-20 12:10:09
• 141****5141
  近日，河池市南丹县的刘先生反映，8年前他买下了南丹某小区的一套商品房，当时开发商有合法的售房资质，每套房子也办下了房产证。
  
  
  
  就在去年，业主在办理不动产证的时候，却被工作人员告知他所购买的房子属于违建房，这是怎么回事呢？
  
  
  
  
  
  173套商品房有房产证
  
  同时又是“违建房”？
  
  
  
  
  
  
  
  刘先生告诉记者，他所居住的南丹县某花园住宅小区于2010年开盘售卖。当时他是第一批购买房子并入住的业主，购房时开发商有售房资质，且证件齐全。
  
  
  
  
  
  
  
  2016年河池市根据国家政策进行不动产登记制度改革，可是当刘先生等小区业主带着证件前去办理不动产证时，才知道自己的房子竟是违建房。
  
  
  
  河池市南丹县吉朗别墅花园住宅小区业主 刘先生：
  
  中央的不动产证出来以后，业主想把原来的房产证转为不动产证的时候，发现了这个问题，就是说当时开发商开发这个房子的时候，我们有7栋房子是在县里面批给他的用地范围之外，所以造成了我们这个房子不能够办到这个不动产证。
  
  
  
  
  
  从业主们提供的图纸看，小区建设的房屋中有7栋楼超出了小区合法使用土地范围之外，被列为违建房，其中涉及了173户业主的利益。这也就意味着他们的房子无权进行转手销售、或是用于银行抵押贷款等业务的办理。
  
  
  
  
  
  河池市南丹县吉朗别墅花园住宅小区业主 韦先生：
  
  当时我们买这个房子的时候，也看了他们的销售许可证这些手续都齐全，所以我们现在就非常纳闷，既然它是属于没有土地使用证，超出范围了，为什么又办得这个房产证，为什么有销售许可证？
  
  2019-03-20 12:10:05