房产过户需要多少钱?房产过户需要注意哪些问题? 

• 156****6514 房产税对房地产交易没有影响，房产税是一种财产税，对已经拥有的房产征税，现有的房地产交易税是流转税，只针对房产发生交易而征税，两者并不直接关系。
  大部分世界主要经济体都对房屋征收房地产税。征收房地产税主要有三方面的正面效果：
  　　一是促进房地产市场总供给的增加，缓解住房供求矛盾。开征房地产税将增加房屋保有和使用环节的税收，导致房地产营业税、契税、增值税等流转环节税收的减少，这将迫使房屋所有者将手上多余的房子推向市场。市场总供给的快速增加将大幅缓解当前市场供求不平衡的状况，房屋的居住属性也将更加凸显。
  　　二是推动租房市场发展。房地产税的增收将推高保有房产的成本。在这种情况下，房产所有者必然会选择将多余的房产推向房屋租赁市场，让租户共同分摊房产的保有成本，导致租房房源增多，房租价格下跌。
  　　三是帮助地方政府实现财政收支平衡。当今世界上许多国家，物业税或房产税则是地方财政的重要收入来源。而我国自1994年分税制改革以来，地方税种大多比较零散，不易征收，地方财政收入难以得到保障。地方政府依赖土地出让金收入，形成了具有中国特色的“土地财政”，但这种以“卖地”为特征的“土地财政”不具有可持续性。
  　　值得注意的是，由于目前我国一些三四线城市房地产存量较多，消耗压力大，若房地产税推得过快，可能会对这些地方的房地产市场构成较大冲击。 2019-03-07 19:58:23
• 134****8133 第一：房产税什么时间立法完成，什么时间开证？
  预计在2016年房产税立法完成，2017年开征，立法已经走在人大立法程序的路上了，房产税可能要实现了。
  这个时间点，为什么说会这么好呢？
  救市的开花和结果，在2015和2016已经走完所有政策，下一步抑制房价暴涨是另一个极端，不能超出预期，房产税这时候就来了。
  当然，也要看房地产市场去库存的效果，主要是三四线城市的去库存效果。
  还有，也可能先在一二线城市先试点，试点就是先拿一二线城市开刀，看看效果如何？
  第二：目前房产税可能存在哪些问题呢？
  按照房产税应该只针对高端客户的原则，可能出现几个问题和门槛。
  首先：收费比例，可能按照千分之四的税率来计算，这也是参考其他发达国家的惯例，根据国情而定制的一个合理的费率区间。
  其次：存量房可能也要征收，也就是说你家现有的房子，也面领着要缴纳房产税，新购的房子就不用说了。
  还有：就是征收标准，初步方案按照第一套房每人40平米扣除，也就是说120平米，三口之家不用交税。
  当然也可能，是一套房不征收，二套房征收；还有可能是一二套房合计面积征收，都有可能。
  **后：整合其他税种，形成全国城乡统一，房地统一，全国基本一致的原则来征收房地产税，这也就达到了基本统一的目标。
  那么还存在的问题，可能就是一些细节问题。
  例如：按照户籍来计算，外地上学的子女算不算？
  例如：土地使用权70年，70年后继续交税续期，变相获得永久使用权？
  例如：房产税征收地方和中央的分成比例，等等细节问题。
  例如：等待不动产登记的进一步工作，否则哪么大的存量房，如何统计，如何征收？
  第三：房产税的征收，对房地产市场有哪些影响？
  房产说征收，乐福居小编认为主要在缓解住房供需矛盾，推动租房市场，同时也增加地方财政收支。
  首先，房产税征收，是房地产完全市场化步伐的一个重要的一步；奠定了一个坚实的基础，有效的增加炒房人的成本，抑制房地产泡沫的不健康模式。
  同时，投资房产的成本增加，成本增加意味着风险的增加，有利于房地产市场自行调节的作用。
  还会，迫使房屋所有者将手上的多余的房子推向市场，这就会使得房屋的居住属性更加凸显。
  其次：主要解决和缓解住房的供需矛盾；房产税征收，有效抑制一线城市的房价暴涨疯狂劲头。
  面对负利率，投资房产的人会越来越多，特别是一二线城市，至少从气势上会抑制一线城市的房价暴涨能力。
  而房产税对房产持有成本的增加，对于一二线城市那将是致命的，房价高缴费比例就高。
  还有：推动租房市场发展。
  房产税的征收将推高保有房产的成本，这种情况下，房产持有者必然会把多余的房产推向租房市场，让租户共同分担房产持有的成本。
  让人会有更多的房源进入租房市场，房源增多，房租价格下跌。
  **后：有朋友认为也有可能会让市场买单，就犹如房屋维修基金征收一样，**后发现征收房维修基金一点没有影响房价的暴涨。 2019-03-07 19:58:17
• 135****5709 征收房产税对调控房价影响很大。征收房产税这关乎中国的每个家庭、每一个人的税收，这个酝酿过程聚焦了太多的目光，征收房产税承载了太多人们对楼市调控的期盼，同时也肩负了太重的中国宏观经济的使命。所以房产税到底是如何影响房价的？
  房产税对房价是否有影响？
  1、房产税是直接税，比间接税更有利于发挥调节收入分配差距的功能。房地产税向保有环节（房产税）的征收转变，实际上意味着中国开始征收财产税。财产税的征收，表明中国真正启动了调节贫富差距的远大计划。
  2、从调整房地产市场结构的角度来看，房产税对房地产市场的调控主要表现为对需求的调节，有助于引导消费者合理进行住房消费，在购房时充分考虑保有环节的房产税，通过衡量自己家庭收入，合理选择相对实惠的中小户型，从而引导市场增加该户型住房供给，实现集约利用土地的目标，在一定程度上缓解地价上涨对房价的推动力。
  3、影响中国房价走势的根本因素是地价，土地价格不降，现行房地产市场供小于求的基本状况将得不到改变，市场价格走势就很难有较大改观。
  4、我国政府对于房价持续高企、普通甚至中产阶层消费者无力购买住房的问题一直非常关注，也出台了大量诸如加息、限贷、限购等拨拨的楼市调控措施。
  房产税如何影响房价
  若房地产税真正开始征收，且房地产税率由地方政府来决定，将会给中国楼市产生什么影响，**直接**表面上的反应，或是房价，特别是对一线城市房价的抑制方面。
  房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，**后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。
  国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。
  房产税是否对房价产生影响，还看征收的比例。在国家的不断调控下，房地产市场已经缺乏产生大规模投机行为的土壤。如今购房者主要是刚需群体和投资者。
  房产税的征收并不会影响刚需群体的选择。而对投资者来说，当前两个试点城市的房产税率是比较低的，难以有效影响房地产的投资成本和收获，不足以产生能够撼动房地产市场和目前房价的质变反应。
  从长远来看，虽然房产税将使投资者在房地产收获上的期望值有所下降，但受大环境影响，房地产价格还将缓步增长。同时，较低的税率也使得房产税在缩小社会贫富差距方面不太可能产生较为明显的效果。 2019-03-07 19:58:10
• 146****6244 1、按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
  2、财政部部长提到要对工商业房地产和个人住房征收房地产税，但仍未明确征税对象是对所有工商业房地产和个人住房还是只针对商品房。从技术层面讲，在解决了全国房地产信息联网和农村宅基地确权后，要对所有房产征税在技术上也不存在问题，无非是要针对不同类型房产适用不同税率而已。但从操作层面看，征税既要实现税收要达成的公共财政目标，又要考虑税负的公平合理，还需权衡征税自身的成本和收益。因此，税制能就简就不能就繁，可征可不征的就不能征。目前，我国的房产类型五花八门，有商品房、经济适用房、房改房、小产权房、自建房、央产房、集资房、军产房等。具体到征税，这么多种类型的房产可不是简单一句工商业房地产和个人住房就可以概括得了的，从而必须从法律上找到一个可征税与否或区分税率的明确边界，这一边界还必须与房产评估可行性相衔接。依目前的实践，预计以土地性质为依据来进行划分的可操作性**强。由此，可以将全国所有各类房产划分为两类：一类是获得了国有土地使用权的房产，暂且统称为商品房；另一类是未获得国有土地使用权的房产，包括国有划拨土地上的房产和集体性质用地上的房产，暂且统称为非商品房。目前，这两类房产的交易属性完全不同，前者有市场出清价格而后者没有，估值基础完全不可比。从征税目标、房产评估可行性、税负合理性以及征税成本收益对比等角度综合考虑，对两者同时征税既不合理，也很难操作。因此，房产税的征税对象预计指向的是我们这里所说的商品房，而非商品房应该不会纳入其中，至少在征税初期会如此。
  3、如何界定起征点？
  与征税对象有关的另一个问题是起征点，也就是是否设定免税面积或免税套数，是按人均还是按家庭来设定。鉴于目前我国住房自有率高达85%，人均住房面积达到40.8平方米，家庭金融资产配置中房产比例达到68.8%这样一个现实，房产征税牵涉到几乎每一个家庭的切身利益。为避免造成新的不稳定因素，几乎可以肯定在征税时会设定一个起征点。而从操作层面看，以套数为依据和按家庭来设定起征点都会产生明显的后遗症，前者将会导致人们疯狂追捧一二线城市中心位置的大户型房产，后者则会导致离婚率大增，结果都会与征税初衷相背离。依此分析，按人均设定免税面积便会成为设定起征点的**可行选择，而且这一起征面积应该会超过现有人均40.8平方米的住房面积。但按人均多少平方米以上起征仍然还有技术问题要解决。比如按人均60平方米起征，有的人名下拥有多套房产，甚至多套房产还分布在不同省市，这些房产的估值有高有低，适用的税率可能也不相同，到底在起征时扣除哪一套的这60平方米呢？这就涉及到排队问题了。解决方案之一是由纳税人自行选择。在全国房产信息联网的基础上，这一方案在操作上并无障碍。但这一方案同样会导致一二线城市中心位置房产因疯抢而暴涨，而三四五线城市的投资性房产则会被抛售。此外，这一方案恐怕还会引发各地税收征管利益之争，一二线城市税务部门在税收征管过程中会有强烈反弹。所以这个方案技术上可行，但应该不是优选。学过运营管理的人都知道，在所有排队规则里，“先到先服务”是**公平的。所以，房地产税开征以后，如果设定起征点，按房产购买时间来排队扣除人均免税面积预计会成为**可能选项。
  4、如何确定房地产税税基？
  接下来的问题便是税基了。目前国家已经明确的是以征税对象的评估值为税基，所以税基的问题便转化成了由谁评估和如何评估的问题。从评估的权威性出发，征税所需的房产评估无疑会由政府部门来主持，这一点也能从其他国家的房地产税征收经验中得到验证。至于如何评估，则存在一定的可讨论空间。实践中，一项资产既可以从成本途径估值，也可以从市场途径估值，还可以从收益途径来估值。从成本途径估值的典型方法是重置成本法，即按重新建造评估资产所需要的全部成本再乗以一个成新率来确定资产价值。这里的建造成本好估算，但判断成新率却不是一件容易的事情，因为它涉及到对资产陈旧性贬值、功能性贬值和经济性贬值的全面评估。就拿房产来说，房子有多旧好判断，按建成年限折就好。但受到人们需求层次提高、偏好变化以及房产外围环境变迁的影响，其功能性和经济性贬值就很难合理估算。此外，房产建造成本的大头是土地价格，而土地使用权又有年限限制，是不是要把土地使用权成本按已使用年限做出摊销？这些技术问题不解决，按成本途径估值在技术上就不具可行性。更何况，投资本质上是一笔延迟的消费，投资资产价值评估理应和资产的未来收益挂勾，而这一方法对房产的未来收益却完全无视。因此，从评估合理性和技术可行性看，对征税房产按成本途径估值的可能性很小。再来看收益途径估值，即收益现值法。理论上，因为估值直接与未来收益挂勾，而持有资产的目的正是为了收益，所以这是**科学的资产估值方法。但这一方法要求对资产未来收益和折现率做出准确预测，并且要求满足信息充分、资产交易无摩擦等苛刻假设。这显然与流动性受限的房地产市场现实严重不符。所以，对征税房产采用这一估值方法的可能性也很小。如此看来，**有可能采纳的就只有市场途径估值法了，即按照相同区位的可比性房产在一段时间内的已成交均价乗以评估房产面积来进行房产估值。以“成交的就是合理的”为原则来评价，这一方法的争议应该**小。但即便如此，问题也同样存在：首先，在普通百姓专业知识欠缺和资产价格泡沫累积过程中，目前的房产交易价格显然并没有对70年产权所造成的价值折损做出反映，以成交均价为估值依据势必会造成房产价值高估；其次，决定房产价格的因素很多，包括位置、户型、面积、装修、朝向、采光、建筑材质等等，这个世界上并不存在两处完全相同的房子，更不存在所谓“平均”的房子，以成交均价作为估值的价值乗数并不尽合理；再次，房产成交以合理的价格发现机制为前提，而价格发现需要以充分的流动性为保障。如果房产交易受到目前这样的限购或限售约束，价格发现显然并不充分，估值结果也同样存在问题。由此推断，我们可以得到两点前瞻性的结论：一是未来房地产税的税基预计会按一段时期间外围房产的成交均价乗以房产面积来确定，并且会设定一个合理的估值频率；二是为化解按成交均价估值定税的弊端，实际征收可能会在税基基础上打一个折扣，比如按估值的50-70%征收。同时，70年产权期和限购限售政策预计也会逐步取消。
  5、如何计算房地产税税率？
  **后我们来讨论一下税率。从征税所要实现的公共财政目标、税负的公平合理以及征税的成本收益度量来看，按照财政部部长关于“充分授权”的表述，预计对不同地区、不同类型的房产适用不同税率是大概率事件，具体多少会由各省市在产地产税法的统一规范下自主决定。正常情况下，高价值的独栋房产、高端房产适用税率会高，普通居民住宅的适用税率会相对低一些。但这还不是关键。在税率问题上，纳税人可能**关心的是对于多套房产拥有者，究竟会不会适用超额累进税率并且如何累进计算。显然，超额累进税率将会使多套房产或超大户型房产持有人的税负大大增加，从而迫使其进行抛售。但这显然会导致房价暴跌，哪怕是继续限售也难以阻挡，从而会刺破现有房地产泡沫，进而影响到金融体系以及整个宏观经济的稳定。从这一点来看，在全国范围内对房产持有人实行超额累进征税的可能性很小。但这并不排除在个别需要严厉打压房价的局部地区实行。那接下来就涉及到超额累进的依据这一技术问题了。如果在一定区域内按持有套数来累进征税，这一区域中心位置的房产泡沫就会进一步被吹大，而边缘地带的房产则会被大量抛售。显然，与免税面积的设定一样，按套数来累进征税的后遗症比较明显。相比之下，按人均面积来累进征税的可操作性更强。但即使这样，因为估值是按套来计算的，所以仍然还需要解决一个排队问题。按照前面的分析，以持有人购买房产的时间先后顺序来排队，应为**公平且**有可能的选项。
  那么对于房产持有人来说，该如何未雨绸缪，提前做好应对呢？本文的建议是：如果是一套房持有者或非国有土地性质房地产持有人，房地产税出台对自身资产配置的影响很小，无需采取什么行动；如果是多套商品房持有人，则有必要卖出那些不易通过提高租金来转嫁税负的房产。如果要继续在家庭资产配置中保留多套房产，建议在一线和二线城市间做出分散配置，尽可能不要集中在一个城市里。如果集中在一个城市持有多套房产，则有必要通过交易对所持房产的购买时间做出重新排序，将中心城区的房间购买时间尽量往前排。当然，在不会产生财产纠纷的前提下，将一人所持房产通过捐赠等方式分散到名下没有房产的父母或兄弟姐妹名下，也不失为一个降低房产税负的可靠选项。
  2019-03-07 19:58:02
• 155****7550 预计在2016年房产税立法完成，2017年开征，立法已经走在人大立法程序的路上了，房产税可能要实现了。
  这个时间点，为什么说会这么好呢？
  救市的开花和结果，在2015和2016已经走完所有政策，下一步抑制房价暴涨是另一个极端，不能超出预期，房产税这时候就来了。
  当然，也要看房地产市场去库存的效果，主要是三四线城市的去库存效果。 2019-03-07 19:57:53