为什么买房不买二手房呢？二手房不好吗？

1、房龄很老了2、以前的户型设计老土，不适用了3、以前的建筑很多是板塔结构，现在的是剪框，框架，抗震性更强

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1、房龄很老了2、以前的户型设计老土，不适用了3、以前的建筑很多是板塔结构，现在的是剪框，框架，抗震性更强

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很多时候二手房已经是原来的主人住过很多年的房子，这样一来，房子不管是户型还是装修来说都是十几年前的款式了，这样就显得非常的陈旧，当然这也是为什么二手房要便宜很多的原因，而且大家还要知道的是，要想住的舒服，房子周围的基础设施肯定是不能少的，这个时候十几年前的房子周围的基础设施肯定不怎么样，大家要是住在这样的房子里肯定是不会很舒服的，而且很多人那个时候房子虽然面积比较大可是不懂得规划，这个时候问题就来了，很多人都是冲着房子的面积去买的，但是实际上可以用的面积却小了很多。还有就是房子的物业和安保都跟不上时代了，十几年的物业肯定是没有现在这么好的，所以就会显得很不专业，这个时候大家要是住进去就会发现真的很乱，而且大家卫生肯定也是很脏乱的，可是大家要是买的是新的房子就不一样了，物业安保都会专业很多。还有就是大家要考虑到，十几年前的房子很多时候都是没有电梯的，可以说绝大多数都是没有电梯的，这个时候大家出行就会很不方便，而且那个时候的电梯过了这么多年肯定也不怎么安全了。二手房还有一个缺点就是很多时候防水层已经老化了，所以很多人买二手房都会碰到这个问题，那就是墙面已经很破旧了，而且很多都是开裂的，要是运气不好很有可能是会渗水的，要是大家住进去还要进行后期的维修，这样又要多出一笔钱了，但是有钱人肯定是不会出这个冤枉钱的，所以大家还是要多注意这些问题，再有就是其实二手房已经是贬值的状态了，要是住过之后肯定是不能保值的更别说**了，所以大家住着住着就会发现房子越来越不值钱了。

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二手房的优势1、地段：一般在市区内、或者热点片区随处可见二手房的身影。因为这些地方的房价都比较高，人们对这些地方的房子都比较关注，哪怕是二手的，买过来自己住或者二次投资，也是划算的。2、交通：有密织的交通网络，交通条件十分便利。如果说一个在离市中心略远的二手房房价还那么高的话，那么它的交通条件是毋庸置疑的好。那样的话，不浪费人们在路上的时间。3、户型：面积小，一般面积为40至90平米左右。大户型的二手房源一般会集中在市中心或者郊区附近，比较极端。小户型房源虽小，但是内部设施全。稍微动动心思，可以花少量的钱，把家装修得焕然一新。4、价格：单价高，总价低。市区的二手房价格普遍较高，离市区有段距离的略低一些。5、风险：降低了许多购房风险，房屋品质好坏一目了然。6、居住成本：与新房相比，非常低。因为所处区域城建配套成熟，交通便利，可以省去大把的交通费用。而且，物业费比有湖景的豪宅便宜好多，尤其是福利不错的单位宿舍，小区干净整洁，而且周围邻居知根知底，住着安全踏实。二手房的劣势1、外观：一般的二手房都是外观上很一般，色调单一，人们一眼就能看出不是那种用来自己家人居住的，而是投资的房子。2、品质：居住品质与新建商品房相差甚远，也许是他们此时没有能力购置心意的房源，也许是因为他们用来住一段时间，然后进行二次置业。3、买卖程序：交易手续、流程略复杂，一般购房者如果再购买二手房前不仔细的了解，很容易被不法分子钻了空子，不易被购房者所掌握。4、购房信息：需要购房者发扬刻苦认真的精神，对房源信息、价格，及中介公司多方走访、了解，多方面的、全方位的掌控做药了解区域的房屋、房价、房源等信息。每个人有每个人不同的看法，需要根据个人自身的情况来选择适合自己的房产。

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二手房交易流程中的8大砍价技巧：1、了解周边价位信息，做到心中有数可以多看几套房源、多跑几家中介，同时对比附近新房价格，来判断所购买二手房的价格是否可靠。换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的，为之后的杀价做准备。2、忌大幅度杀价虽然买房一般都有一定的议价空间，但如果杀价幅度太狠，往往会让卖家难以接受，认为买方心意不诚，而使得交易告吹，所以前期调研很重要。3、忌盲目给房子挑缺点不要给房子挑出一大堆的缺点逼迫卖家降价。因为如果房子真的那么差，那为什么还要买呢？这样会造成卖家的反感，也反而暴露了很中意这套房子的心态。4、隐藏对所看房屋的喜爱程度不要表露对这套房子的好感，可以适当的挑一些小问题，比如整个小区的交通很便利，但这套房子太靠近路边了太吵；对于房型很满意，但是楼层差了点等等。让中介再推荐一些小区中央的、楼层好点的房源，或者让这套房子的卖家在价格上让一步。5、拖延时间表现出买不买都无所谓的姿态，如果卖方不肯降价，就摆出“我再考虑考虑”的样子，卖家肯议价的话会主动联系，如果卖家不肯议价，再主动联系卖家表示愿意购买，注意考虑时间不要太长。6、还价底线不轻易松口如果卖方有议价空间，一定要坚持自己的价格底线，不要轻易松口（前提是价格底线设置要合理）。7、善用手机营造环境与其直接说某某差不多的房子价格更便宜，不如自己营造一个场景。在杀价的过程中，有其他中介公司业务员打电话来推荐一套周边小区与这套房子差不多的房源，而在价格上有较大的议价空间，在通话中表示可以立即看房，此时如果房东愿意挽留就表示有杀价的空间。8、从其他费用入手一般情况买卖双方的税费都是由买方承担，如果卖家不肯让步，那么可以考虑让卖家来承担一部分税费，毕竟是能省一点算一点。砍价一定要见机行事，切忌盲目激动。另外，教育地产一直是市场中的“硬通货”，处于供不应求状态，因此卖家往往抱着奇货可居的心理。故要想从高高在上的价格上占到什么便宜，几乎是不可能的事。二手房过户流程主要有以下四步：一、买卖双方无贷款： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，**后在交房时，下家将尾款结清给卖方。二、卖方有贷款未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买房将尾款结清给卖方。三、买方贷款购房： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。四、买卖双方均有贷款： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。房产证办理过户所需时间：材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回 执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记 受理后次日起)。二手房过户所要缴纳的费用：交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。2、营业税：税率为5.5%。根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。3、印花税第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。

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