哪些二手房不能买卖呢？谁来说说。

• 146****8612 一、法律不允许进行买卖的二手房主要有：
  
  1、违章建筑的房屋
  
  2、鉴定为危房的房屋
  
  3、在农村集体土地上兴建的房屋
  
  4、已经列入拆迁公告范围内的房产
  
  5、产权有争议的房产
  
  6、共有产权房产，未经其他产权人书面同意的
  
  7、期房
  
  8、未领取产权证书的房产
  
  9、已经抵押的房产，未经抵押权人书面同意的
  
  10、已经被法院查封和冻结的房产
  
  11、擅自改变房屋使用性质的房产
  
  12、小产权房
  
  13、军队、医院、**产权的公房
  
  二、如何保证二手房交易的顺利进行？
  
  （一）、仔细查看中介公司证件
  
  找中介时应该找正规的房地产中介公司，并查看其营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证以及房地产经纪人执业证。在看三证时，要看原件，不要看复印件，还要注意营业执照、备案证书的有效期及地址与现实是否相符，房地产经纪人的执业单位与执业证是否一致。 2019-02-19 16:58:52
• 155****2402 有以下的心态和能力，碰到的问题基本就能解决了。
  但是这里面的高手很多，需要不断地学习，才能成为高手高手高高手。
  1、承压能力。房地产经纪人肩上抗着巨大的销售指标，那些新手面对开不到单的窘境。看着
  
  别人风光地落单，获得丰厚的回报。那些飘在外地的房地产经纪人面对生活的压力，身后有主
  
  管经理一次接一次的催促，实际面临的却是客户的冷漠与拒绝。面对困难，相当一部分人感到
  
  迷茫和沮丧，或放弃，或消极工作，结果自然是离成功的目标越来越远。因此，摆正自己的位
  
  置、端正自己的心态，面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工
  
  作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如
  
  果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常
  
  常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我
  
  以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实更
  
  多。还可以想象以下更坏更糟的情况，或者其他一些熟悉人的悲惨遭遇，相比较而言，自己还
  
  算是成功的。逐步建立起自己的信心。 2019-02-19 16:58:45
• 157****7242 没有产权证的房屋是不能交易过户的，即使你跟那业主签定了买卖合同也是不受法律保护的。
  
  买卖房屋必需要到跟交易中心联网的房地产公司去办理，必需要提供产权证编号才能签定房地产交易中心认可的买卖合同。
  
  既然这套房子的产权证没有下来，那根本不存在可以交易的条件，更不能谈什么搬进去。
  
  买房是大事还是谨慎为好，私下预定，或是私下签定的房屋买卖是不合法的，即使去公证了也是无效的。
  任何合同在违反国家的政策法规下都是无效的。
  2019-02-19 16:58:35
• 158****5443 建议不要购买不能够过户的二手房。
  
  二手房延迟过户的风险：
  
  　一、一房二卖
  　　由于从买房到等待过户的过程中会有很长一段时间，加大了房产交易的风险，严重的会导致一房多卖根据法律规定，在出现一房二卖的情况时，并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有，谁先占有房屋就归谁所有，而是过户到手才算是谁的。因此即便签了房屋买卖合同又做了公证，卖家又将房屋转卖给他人，并且过了户，则房屋也是归他人所有，原买家只能要求卖家承担违约的责任。
  　　二、违约风险
  　　延迟过户的房屋产权归原业主，容易受房价变动影响，导致合同毁约。房价上涨过多，原业主可能宁可赔违约金也不办理过户，业主赔偿你的违约金远不足房价的涨幅，那损失非常大。房价下跌过多，买家也会有想法，宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。
  　　三、卖家用房子抵押贷款
  　　在合同存续期间，如果卖家有经济问题，不排除他会拿着房屋的产权证去抵押贷款的。如果到了约定过户的时间，贷款仍然没有还清，房屋还在抵押，就无法过户。
  　　四、房屋被查封
  　　在等待过户的时间里，房产的权属仍是原业主的，那么在这段时间里，如果业主出现一些经济纠纷，可能会导致房产被查封。同时，一旦卖家因其他债务被诉至法院，法院可查封该房产，到时该房产将避免不了被拍卖的风险。
  　　五、产权人死亡
  　　买家与卖家签订了二手房交易合同后，如果卖家过世，买家就不得不一一找到该出卖人的众多继承人，先办理房屋继承登记，再办理房屋产权转移登记。在此过程中，不排除有的继承人坐地起价，买家不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续。
  因此，提醒各位购房者在签署的《买卖合同》一定要严密，将违约成本提高，约定好过户时间，中间发生什么变化对双方都可以有约束。如果确实要延迟过户，一定要找一个第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公证处做公证。在过户之前，与卖家协商好付款方式，千万不可直接将全部房款给卖家，而应该选择分期付款或只缴纳定金。建议买家在等待过户的时间里可以定期去房管局“查档”，有效跟进房子的产权和实际情况。 2019-02-19 16:58:28
• 136****5489 二手房购买前 调研工作须加重视
  
  买房前，一定要做好前期的调研工作，切不要冲动，买了让自己后悔的房子。一般来说，在看到比较合适的房子后，买家应该先冷静地从房子的产权、目前业主居住时期的状况和市场价格等几个方面进行调查。其实，这些调查工作并不会花掉买家太多的时间，却可以让买家在真正交易时，能够买得放心，以后住得安心。
  
  先查房子　身世是否“清白”
  
  有关人士认为，产权证是业主对物业拥有占有、使用、收益等权利的证明，具有清晰明确的法律效力。在新政策实施后，买家买房，以及卖方卖房的税费缴纳的标准，更与房产证登记的时间紧密关联。所以市民在购房前，不仅要向业主提出查看房产证原件及共有权证的要求，还可到市国土房管局查询该物业相关情况，以保障自身的利益。
  
  旁敲侧击　避免买到“凶屋”
  
  买家在看中某套物业之前，可向该物业附近的邻居了解之前业主居住时的状况，也可向小区的保安了解该单位的情况。如发现卖家身份不清，而且经常有奇怪可疑的人出入该物业的话，建议买家还是多留个心眼，三思后再“交易”。中原地产有关负责人认为，看房时要留意该房间是否有质量问题，比如要留意墙壁是否存在裂缝，地面、墙壁是否会渗水之类，还可向楼下的住户了解是否发生渗水的情况，也可请专业人士进行鉴定。 2019-02-19 16:58:23