选购二手房屋时有什么注意事项？

不要轻易提前交房 在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。 虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。

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二手房交易流程之有哪些注意事项？和新房不同，二手房的交易过程相对来水更加复杂，稍有不慎就要吃大亏的。尤其是置业就打算买二手房的小伙伴们，二手房的买卖过程中程序复杂，涉及人员也较多，所以一定要事先做好功课。2015年已经过去了一半，上半年，房地产市场新政不断，各种利好的消息，使得不少购房者均是跃跃欲试。和新房不同，二手房的交易过程相对来水更加复杂，稍有不慎就要吃大亏的。二手房交易流程之有哪些注意事项？为了帮助大家尽量少走弯路，小编为大家总结除了十条常见的注意事项：一、确认产权是否可靠 1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。二、确认各项面积是否准确 建筑面积、使用面积和套内面积都是应该咨询清楚的，产权证上一般标明的是建筑面积，与套内面积是完全不同的概念。**常用**保险的办法是自带卷尺测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积。三、拒绝不合理户型1.有些房屋的户型是真的很奇葩，餐厅无光、卧室有异形等等，或者是管线太多、走线不合理，更加严重的是天花板有渗水的痕迹，墙壁有裂纹或者脱皮等明显问题。如果问题较为严重，千万不要购买，否则后患无穷。四、弄清楚房屋的市政配套1.打开水龙头观察水的质量、水压；2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；4.观察户内、外电线是否有老化的现象；5.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；五、查验物业管理状况1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；2.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；3.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。六、对房屋的“历史”有全面的了解1.房屋是哪一年见得，是哪个开发商，使用年限还有多少年；2.以前是房东自己住，还是出租使用；3.有没有发生过什么不好的事情，是否是“凶宅”；七、了解周围的邻居都是什么样的人1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；2.与居委会或者保安室室的值班人员聊天，了解一下该小区的居住情况。

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二手房买卖交易纠纷时常出现，如何才能在交易中避免掉入陷阱里，保障自身的利益呢？购买二手房注意事项有很多，下面小编就为大家总结了一些二手房交易中的陷阱，希望能使大家提高警惕，小心这些圈套。陷阱一房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。**直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。陷阱二出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人；如果房屋有多个共有人需要全体共有人，共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应取得共同居住人同意。陷阱三在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。陷阱四购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱五一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未来风险有充分预期，再决定是否购买。陷阱六如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况 ，不要购买。陷阱七为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，

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选购二手房的流程和注意事项1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 （9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人 首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。 以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。 传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易 交易费用 流程 交易费用 流程 ●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费 ●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费 ●申请贷款所缴纳的**款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理

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1、款清之前确认无其他户口遗留；2、无水、电、煤等物业费用分歧；3、屋内设施保持跟合同上约定一致；4、屋内清洁工作；5、换把锁。

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