买二手房流程要多久? 对方贷款买我的二手房，大概需要多长时间？

• 151****8890 购买按照一般的流程正常应该是需要一个月左右的时间，请您耐心等待。
  1、第1日递交材料，提出申请。
  2、第2-7日，房地产评估机构进行评估。
  3、第8-10日，银行进行审批。
  4、第11-33日，交**，办理过户。
  5、第34-35天，办房产抵押登记、保险手续，银行放贷。
  虽然时间比较长，但是大部分都是银行进行审核以及办理过户所需要的时间，没有别的办法，还是要耐心等待~ 2019-01-23 19:25:55
• 152****5390 买卖流程
  
  一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；
  
  二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案；
  
  三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司；
  
  四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；
  
  五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右；
  
  六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；
  
  七、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼（金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间）签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；
  
  八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记 2019-01-23 19:25:49
• 152****7495 一、买卖二手房办理流程如下：
  （1）第1日：递交材料，提出申请
  买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。
  工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。**后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
  （2）第2-7日：评估
  根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。　
  （3）第8-10日：银行审批
  银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批，审批过程一般在5个工作日左右。
  （4）第11-33日：交**，办理过户
  审批通过后，买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
  （5）第34-35天：办房产抵押登记、保险手续，银行放贷
  买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，然后办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。 2019-01-23 19:25:43
• 134****0528 　　笔者在从事相关法律实务及研究大量司法裁判文书的基础上，系统归纳出二手房纠纷疑难问题及相关裁判规则、法律风险提示。每条风险提示，均源于实际发生的案例，背后往往是一起或数起费时、费钱、费力的官司。所以，二手房买卖，无论当事人，还是代理律师，对各种不同情形的房屋，对各个环节可能出现的风险，都要相应的心中有数，通过合同条款，将丑话说在前面，以免事后麻烦。
  
  
  1.房屋面积差异的处理
  
  
  　　二手房买卖合同未约定单价，或是约定“房屋面积以房产证为准”等内容，应认定双方之间的房屋买卖是按套计价，且根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖一般双方都亲自到实地看房，买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况均应事先了解，故对一方当事人事后要求补交面积差价款的，一般不予支持，但双方对面积单价及面积差额进行特别约定的除外。
  
  
  　　【相关法律风险提示】
  
  
  　　【1】陷阱条款：“该房地产建筑面积91.5平方米，以房产证为准。”对买受人而言，通常会认为该房的建筑面积系出于房产证，且明确“以房产证为准”，不会存在任何风险。司法实务中，可能会认为，该条暗含着购买方已就房屋建筑面积与房产证做了核对，已对房产证原件做了审核，故在该房为抵押性质、共有性质等影响合同履行和效力的情形出现时，购买人出于明知的主观状态可能会得到认定，甚至后果自负。故，不管房产证是在出卖方、中介，还是银行、房管所，都要眼见为实，而且不仅要看，还要验明真伪。即使真实，还是要就房屋实际面积与登记面积是否可能存在差异、房屋权属的原始取得是否合法、房屋权属是否存在其他纠纷导致移交出现障碍，做必要的调查、核实。
  
  
  　　【2】持证权利人登记面积与实际产权面积或使用面积不一致，除了测量误差外，还存在过户时共有面积剔除的可能。实践中，受让人实地对权证面积进行测量，但对四址地界表述“以上两证权属界定为准”可能存在的风险未引起重视，导致法院**终认定持证人已事先对此权属瑕疵做了披露，判决风险由买受人承担。
  
  
  　　【3】二手房买卖协议约定总价成交，或虽有面积约定，但未约定单位平方米价格情况下，嗣后买方以实际面积与产权登记面积不符，诉请补面积差价的，一般不会得到支持。
  
  
  　　【4】二手房买卖前后，因采用的计算房屋面积标准不同，公摊面积的分摊方式计算方式不一样，造成新、旧证确定的房屋面积产生了误差，因房屋实际面积并未发生实质性的变化，当事人一方诉请补差价的，不予支持。
  
  
  　　【5】二手房交易前，买卖双方实际上关注单价与总价，限于精力和测量条件，对计算基础的房屋面积的真实性往往关注不够，一旦出现实际面积、产权面积前后相差，容易产生纷争。对买方而言，对房屋面积真实性的了解，应不仅限于卖方手中的购房合同对面积的记载，也不仅限于房产证上登记面积，而是有必要在现场勘查时做一简单测量；对卖方而言，可以明确约定现有房屋面积的依据，不因将来产权证或实测面积的前后差异，而影响案涉房屋整体价格的确定。
  
  
  2.二手房过户税费争议
  
  
  　　法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。
  
  
  　　【相关法律风险提示】
  
  
  　　【6】房屋买卖合同中明确约定“办理房屋过户手续的相关费用均由买方承担”，对于买方而言，营业税、个人所得税等需要出卖方承担的费用，可能也会被认为被约定所变更，而一概由买方承担。故，与税费负担相关的如出卖方家庭成员名下住房情况、标的房屋是否为普通住宅、是不是保障性政策房、自用年限是否满5年、是否有本地户口、标的房屋原始购买发票是否保留等基本情况，买受人都应事先核实清楚。
  
  
  　　【7】“居住使用年限”不等于“办理产权证年限”。二手房交易过户，可能影响税费负担比例的是后者而非前者，故签约时要对出卖方的承诺予以充分注意。
  
  
  　　【8】过户手续办理中的税费负担应有明确约定。如无约定，实践中倾向于由双方各自承担应承担的费用。如在合同中约定“买方拿到产权证后再交付余款”，则会认为是办证费用由卖方承担的约定；但税费约定不明时，买方先行垫付的，法院可能会以该约定不明的款项属另一法律关系而不予与房款抵扣，直接判决买方支付房款。
  
  
  　　【9】房屋买卖合同约定了个税可能出现时“卖方将定金退还买方，双方免责”的负担原则，卖方以此为由主张解除合同时，应对税费产生负举证责任，同时该条款会被认为系为买方利益而设定，应由买方选择是否解除合同，卖方单方解除合同，构成违约。
  
  
  　　【10】即便对于缴纳税费义务负担主体有明确约定，但**终持有缴费凭证人与实际缴费主体不一致，或第三方垫付但不能明确被垫付主体，或当事人双方对该被垫付的结果有不同解释的情况下，**好通过在合同中预先明确，或者对房屋总价款的构成作出限定性说明，以免第三方向其中一方追偿时，仍面临谁负担的困惑。 2019-01-23 19:25:38