中介怎么卖二手房呢？

• 157****2584 一、委托中介进行二手房交易，一般有几种途径：
  1、通过中介的业务人员联系卖房；
  2、到中介公司的网站自行登记，中介公司会联系卖房洽谈；
  二、委托中介买房的注意事项：
  1、房价：理性分析房子的实际价值。
  注意不要被“带笼子”等手法欺骗，降低自己的心理价位。房价主要要考虑的因素有：房子的位置和**潜力、光线、通风、楼层、交通、网络报价、实际成交价、房价上涨情况等。
  2、放盘：尽量找大的中介连锁店放盘，因为其管理相对规范。
  3、心态：不要表现的急于卖房，否则中介，可以顺着你的心理，给你施加压力，大大降低你的心理房价，达成“吃差价”谋取暴利的第一步。
  4、观察：观察中介人员的反应，从中发现不良苗头、在收定金前及时中止。
  5、签合同：一定要签正规的格式化“售房合同”。千万不能签定中介公司自己制定的不合理的霸王合同，这些合同都是为“吃业主的差价”专门设计的! 里面有许多不对等的霸王条款，对业主维护自己的权益十分不利。
  6、特别注意违约赔偿条款
  不要签定高定金(如2万元)和高违约率(如5~10%)的合同。一但出现这些合同，说明有95%的可能，房价已经被低估了。
  7、注意合同中中介方的责任约定：若没有实质内容，则可以100%肯定你的房子被中介低价收进，准备“吃差价”了。
  8、关于“委托公证”，中介吃差价100%要求做“委托公证”。你可以在合同中明确注明不办理“委托公证”，采用直接过户。因为，在办委托公证，就等于把你自己的权力交给中介了，一但几年没有过户，中间出现的欠租，欠费、欠款等问题，**终的责任承担人是你原业主，因为房子还在你的名下，这点要特别注意。
  2019-01-22 23:21:34
• 157****8515 按北京的例子，一般是不会将定金押到中介那里的，一般定金直接由买方支给卖方，而作为抵押，同时卖方的契税票及原购房发票购房合同等交给买方或中介方进行保管，这是**稳妥的办法。对于双方都有约束力。
  
  尽量不要跟中介方产生任何直接的金钱关系。
  2019-01-22 23:21:28
• 155****6300 签订二手房交易合同主要有如下几个步骤，第一步是选好中介后，买方或卖方单独与中介签订代购合同或代售合同，或者三方同时签订居间合同；第二步是买卖双方正式签定买卖合同。期间，买方或卖方可能会在中介组织下签订贷款合同、担保合同、评估合同或在委托合同、居间合同、买卖合同中写明类似合同条款，以便二手房交易能顺利进行，直到房屋、款项交割完成。
  
  为顺利签约，同时避免交易风险，每一份合同或法律文件的签署，基本上划分为三个操作环节，分别是签约前、签约中和签约后，现就每个环节的具体操作方法和注意事项说明如下。
  
  （一）合同签订前1、评估自身需求：买卖双方、中介方一定要清楚自己在合同中所处的地位及各自合同目的，以便维护自身利益的同时促成交易。
  
  （1）买方一定要分清购房目的是自己居住还是用来投资，准备买什么样的房，以什么样的价位和方式付款。
  
  （2）
  
  卖方一定要分清售房目的是炒房套现还是置业升级，能接受什么样的价位和付款方式。
  
  （3）
  
  中介一定要分清合同目的是代理一方买房、卖房，还是中间提供居间服务和延伸服务。
  
  2、进行信息批露：交易各方一定要向他方批露自己交易信息，并主动询问对方的交易信息，以便对合同要素进行充分考虑后，拟订合同条款。
  
  上述信息主要包括交易各方的主体资格信息、身份信息、联络信息、供需信息、服务内容、价款费用和合同标的等等，例如中介方在其经营场所公布房屋信息，包含房屋基本情况（包括坐落、面积、建筑物状况、价格等）、产权状况、房屋权利瑕疵或限制情况（如是否抵押、查封、出租）等等。
  
  3、考察交易对象：这里主要是搞清对方当事人和中介的单位名称、经办人员姓名、通信地址、联系方式、营业范围、资格资质、签约权限等等，以免出现交易欺诈；必要时请专业律师协助调查。
  
  4、调查合同标的：这里主要是查明交易房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等；查明房屋产权归属，是否为夫妻共同财产，或者是否为其他人所共有；查明房屋出售是否有条件限制，是否存在抵押、查封或其他权利瑕疵的情况；查明房屋是否属于私搭乱建非法建筑；查明房屋的物业管理费用和其他交费情况；查明房屋的权属资料是否齐全；查明是否附送设备和装修等等。
  
  5、准备签约资料：
  
  （1）
  
  买方应备资料有：自然人应准备身份证或护照，未成年人应准备户口簿或出生证明，企业应提供营业执照，政府机关应提供政府批文。
  
  （2）
  
  卖方应备资料有：自然人应准备身份证或护照，未成年人应准备户口簿或出生证明，企业应提供营业执照，政府机关应提供政府批文。房屋买卖合同或合法取得房屋证明，房地产证，购房发票、收据，水、电、费单据、物业管理合同等等。
  
  （3）
  
  中介方应备资料：营业执照、经纪业务备案证明，经纪人资格证书、身份证，收费标准等等。
  
  以上资料有原件的提供原件，没有原件的提供复印件。以上各方有委托代理人的，须提供经公证的授权委托书及代理人身份证明。买方如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译，境外人士提供的有些材料如授权委托书、合同等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效。
  
  （二）合同签订中1、核实签约各方主体身份、签约权限，审验各方签约主体资格。
  
  2、审查合同条款，对合同条款进行详细的了解和询问，据理力争，同时注意谈判气氛，必要时请专业律师协助，进行合同谈判、条款修改、签约等等。
  
  3、审查合同价款：这里主要是查明合同价款的构成，必要时应列明详细清单，例如房屋价款、佣金、税费的多少及其支付方式、支付条件等等；查明是否需要办理银行按揭贷款以及银行贷款和资金监管方式；查明定金、诚意金、保证金的多少及其支付方式、支付条件、退还方式、退还条件；查明合同尾款的履行期限、地点和方式；查明未列入合同价款、费用的承担方式和上限、下限；查明因市场变化带来的交易价格波动防范措施。需要特别指出的是，如果有附属设施一起交易的，也应该明确价款。对于中介佣金应该明确委托价格、佣金数额，并有必要对交易失败后的佣金退还做出约定。
  
  4、审查房屋验收、交接方式：这里主要是查明房屋的交付时间、交付条件；查明房产手续是否齐备，以便办理产权过户手续。一般来讲，交房时要注意对房屋及其附属设施、设备、装修及附赠家电、家私等事项一并进行验收，并且要注意下水道是否堵塞，墙面是否渗水等房屋质量问题。建议在合同中明确附送设备设施的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件。“房屋交付”条款中一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日，以及卖方户口迁移时间和方式及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重态度，必要时请律师在违约责任方面下点工夫。。
  
  5、预设违约补救措施：这里主要是写明合同将会出现哪些违约情形，如何补救，如何承担违约责任等等；包括违约金、定金、赔偿金的计算标准与给付方式，免责事由等等；如果出现争议如何解决等等；合同的中止、终止、转让或解除等等。违约补救措施非常重要，可以有效降低和防范纠纷的发生，尽早解决各方纷争，但是从实践来看，其往往被交易各方所忽视。在二手房属于集资房、房改房、军产房或产权有限制、存在抵押、房地产证还没有拿到的情况下，全面设计违约责任条款显得尤为重要，一定要请律师把关、起草。
  
  6、审查合同中数字大小写是否一致，文字有无歧义或笔误，如有立即改正。
  
  7、审查签约各方在合同上的署名和日期是否真实，避免张冠李戴。
  
  （三）合同签订后1、买方需交纳购房**款或定金，切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。中介或其他人代收的，一定要审查对方的委托授权书，确认对方是否有代收的权限，并索要收据。
  
  2、索要对方联系方式，以便以后跟踪联系。
  
  3、做好履约准备，并协助对方履约，如有问题，立即反馈、沟通，并尽量留下书面证据。
  （1）付款方式一般分为双方自行交易，中介机构代收、代付，银行、交易中心、律师楼资金监管，其中委托第三方监管比较安全，能够适当降低交易各方法律风险。
  
  （2）
  
  如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。否则，将有可能使交易各方陷入僵局，导致产生合同纠纷。
  
  （3）
  
  为避免事后发生纠纷，建议在签订合同时查明房屋是否拖欠水电费、物业管理费用、银行贷款等等，如有拖欠，应订立相关协议并在合同价款中予以考虑。
  
  （4）
  
  尽量避免与中介发生矛盾，在合同中一定要写明中介佣金的计算标准和支付条件。
  
  4、履行期限、地点、方式：这里主要记载的是房屋、款项交付时间、交付期限、期间；交易各方履行合同的先后时间和顺序，以及互相配合、协助的方式、方法等等。 2019-01-22 23:21:02