卖二手房贷款多久到账? 二手房从贷款到放款到账户需多久？中间是什么程序？

• 137****7078 1、过户后还要办理抵押登记，然后回银行放款，一般过户手续办理后到银行放款，大约需要8个工作日。
  
  2、贷款购买,全程约20个工作日。具体如下：
  
  （1）、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金:1天。
  （2）、提交贷款申请、签署贷款合同：1个工作日。
  （3）、物业评估，第三方担保：1-2个工作日。
  （4）、银行审批：5个工作日。
  （5）、房屋过户，支付**款：1个工作日。
  （6）、交税、领取新房产证：4个工作日。
  （7）、银行领取贷款合同、房屋抵押登记：3个工作日。
  （8）、银行放款给卖方、物业交割、支付尾款：3-5个工作日。 2019-01-13 20:16:58
• 133****0525 从贷款到放款流程走完大概需要30-50天的时间。
  
  二手房的贷款流程
  
  1、买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
  
  2、根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。
  
  3、银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。
  
  4、审批通过后，买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
  
  5、买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。 2019-01-13 20:16:53
• 154****2777
  王先生与李女士签订了一份房屋买卖合同，将自己住房出售于李女士，合同约定由李女士一次性现金付款。但李女士付了一部分房款后却称由于其他原因需要办理贷款，且需要王先生先为其办理房产证的过户手续。
  王先生问：二手房买卖中如买受人办理按揭贷款的程序是怎样的？是否必须先办理过户手续？若房产过户后剩余房款如何保障？
  
  
  
  
  
  
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  律师解答：
  
  
  一、在二手房买卖的过程中，如果购房人需要办理银行贷款，需要由购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同；由购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关如结婚证、收入证明、无房证明等证明材料；买卖双方到贷款银行指定（认可）的评估机构进行房屋评估，以确定房屋评估价值；然后贷款银行对该借款进行审批，并通知借款申请人是否同意贷款，若同意借款给购房人，则需要买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续；购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同；买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续；借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金。
  
  二、王先生如果同意李女士以贷款方式向其交纳房款，则必须在收到李女士**款（一般至少为购房款的30%）后为其先行办理过户手续。因为只有办理了过户手续，购房人才能与贷款银行签订二手房抵押借款合同后，由买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记，作为购房人借款的抵押。借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付相应资金。
  
  
  
  
  
  三、现在银行办理按揭借款一般都要求买卖双方均到场，分别填写相关资料，手续办理完毕后由售房人在贷款银行开一个账户留存在该银行。如银行审批同意借款，则贷款银行将根据借款合同向售房人留存的账户划付相应资金，而不是将资金交于购房人。故银行是将购房人所借银行资金打入王生生在银行所留的账户中。王先生可以在办理产权过户手续后让购房人打一个欠条，载明所欠房款，待银行将借款打到自己帐户（通常银行放款时买卖双方均需要到场）后再将欠条归还给购房人。
  
  
  2019-01-13 20:16:48
• 152****9690 在民间借贷中，债权人一般都会要求债务人提供担保（抵押，保证等），也有债权人通过委托公证的方式达到“担保”的目的，即让债务人公证委托第三人（一般是债权人的亲朋好友）出售债务人的房屋。这样，在债务人不能按期归还民间借贷本息的时候债权人就可以指示公证委托的代理人出售债务人的房产以偿还债务。出售房屋的合同的效力关系到一系列的法律关系。
  
  
  
  卖房人（民间借贷债务人）要想证明房屋买卖合同无效需阐释清楚：1、此房屋买卖非其真实意思表示：此房屋买卖的背景是民间借贷（可通过借条、银行转账凭证等证明、还款记录等证明），委托公证卖房只是担保此民间借贷的债权，卖房人（民间借贷债务人）作此委托公证并无出售房屋的意思【可通过此委托公证及房屋买卖诸多不合理的地方来证明：委托人与代理人不认识、代理人与民间借贷的债权人关系密切、委托人未授权代理人出售房屋的价款范围、买房人买房前未看房、房屋买卖合同缺少违约责任等重要条款、买房人全款买房、房价明显偏低（低于市场价的70%）、买房人并未实际全额支付房屋价款且代理人未催告、买房人未催告代理人交房等等】；2、买房人与代理人恶意串通损害卖房人的利益：房价明显低于市场价（低于市场价的70%）等。
  
  
  
  卖房人（民间借贷债务人）也要找到恰当的主张合同无效的法律依据：1、无权处分这条路行不通。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 这个地方所谓的合同有效指的是处分行为（物权行为）有效，所隐含的合同无效也是指的处分行为无效，并非负担行为（债权合同）。另外，《买卖合同司法解释》也明确了无权处分不会导致合同无效【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……】。2、非真实意思表示也不能笼统地讲。有些判决习惯地以“非真实意思表示”为由来认定合同无效。这个观点的法律依据应该是《民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”但是，委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中有“代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等”，那么，对该授权范围的解释首先是文义解释，而从文义上理解很明显委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中包含房屋买卖。如果法院将之解释为委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中不包含房屋买卖，或者说出售委托人的房屋不是委托人真实意思的表示显然比较牵强【即便有几个“不合常理”的现象】。3、“恶意串通损害第三人利益”才是**好的选择。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……” 被委托人（以委托人的名义）与第三人（买受人）签订的房屋买卖合同，如果能够证明第三人并非善意（知道或者应当知道），房价明显偏低【低于市场价的70%，法律依据为《合同法解释二》第十九条：“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”】再加上几个“不合常理”（证明被委托人与第三人恶意串通），就可以适用上述法律规定来认定合同无效了。但是，如果第三人是善意的（不知道且不应当知道），则可能会适用善意取得制度【《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”】，第三人（买受人）可以合法地保有房屋，当然也就不能适用《合同法》第52条的规定来认定合同无效了（不符合“恶意串通损害第三人利益”的要件）。
  
  
  
  买房人或者民间借贷债权人或者委托公证的代理人要想证明合同有效，需分别从自己的角度选择恰当的事实依据：1、买房人主张合同有效的依据：买房是为了居住等合理需求、通过正常渠道得知房源消息、购买房屋经过了实地看房、房屋价款符合当时的市场价（如果比市场价偏低要说清楚原因，如全款买房等）、有充分的理由相信委托公证代理人有权代理（如和房东本人联系过等）、实际支付了房屋价款、不知道房屋所有权人（卖房人）因担保民间借贷债权而做出委托公证、房屋已正常过户自己已取得产权并已实际入住等等；2、民间借贷的债权人或委托公证的代理人主张合同有效的依据：民间借贷债权合法有效、债务人（卖房人）未按约还款、根据合同约定可以卖房偿债（附条件的卖房）、卖房前征得了债务人（卖房人）的同意、房屋价款合理、买房人实际支付了房屋价款、已将房款用于抵债（如有剩余已转账给债务人）等等。
  
  
  
  
  
  附戴A与王A房屋买卖合同纠纷案
  
  
  
  案情简介：(一)上海市沪太路XXX弄X号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖情况。系争房屋产权原登记在王A、沈A、王B名下，建筑面积为145.08平方米。抵押权人原为中国民生银行，债权金额分别为人民币(以下币种均为人民币)33万元、24万元。2007年8月21日，出借人曹A(甲方)与借款人王A(乙方)、抵押物共有人沈A、王B(丙方)签订了《房地产借款再抵押合同》，约定借款金额为70万元，月息1.7%，借款期限为2个月，自2007年8月至2007年10月，逾期利息按每日5‰计算；乙方愿以系争房屋不转移占有的方式抵押给甲方，作为借款的担保，丙方作为共有人对此抵押表示同意，并支付合同约定的利息和相关费用等。王A、沈A、王B签署两份《委托书》，委托案外人洪A办理系争房屋抵押、买卖等相关事宜。沈A、王B签署《委托书》，委托王A办理系争房屋抵押事宜。 2007年8月22日，王A、沈A、王B出具收到曹A70万元的收条。上海市长宁区公证处就上述《房地产借款再抵押合同》及《委托书》的签订办理了公证。系争房屋上设立余额抵押，他项权利人为曹A，债权金额为70万元，该抵押于2008年5月16日注销。 2008年5月10日，王A、沈A、王B又向曹A出具收条，收条上载明：今收到曹A首次买房款96万元整，余款在手续交易办理完付清。案外人袁A出具收到王A、沈A、王B身份证的收条。 2008年5月30日，王A、沈A、王B签署《委托书》，委托李A为代理人，有权以委托人的名义代为签订系争房屋的买卖转让合同、收取所有售房款等事宜，委托期限自2008年6月6日至上述事宜办妥止。王A、沈A、王B与曹A又签订了一份5万元的《借款合同》，借款期限为5天，自2008年5月30日至2008年6月5日。双方约定如发生争议，协商不成时，应提交上海仲裁委员会仲裁。上述委托书及借款合同并经上海市黄浦区公证处公证。 2008年10月17日，李A以王A、沈A、王B的名义与戴A通过案外人上海恒越房地产经纪有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价为188万元。附件三约定，买方应于签订买卖合同当日支付定金5万元，2008年10月25日前支付第一笔房款52万元，过户后七日内支付尾款131万元。 2008年10月，戴A与工行签订《房屋担保借款合同(商业)》，贷款金额为131万元，期限为360个月，戴A授权银行将贷款划入出售方指定账户。 2008年12月4日，系争房屋产权过户至戴A名下。2010年，王A、沈A、王B向原审法院提起诉讼，要求确认其与戴A就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将系争房屋过户至王A、沈A、王B名下。 (二)资金往来情况。1、王A70万元借款的收取情况如下：2007年8月22日，沈A账户内存入43.1万元；8月23日，王A账户内存入6.6万元。王A表示，曹A除了支付上述两笔钱款外，还给付现金9万元，合计58.7万元，其余作为利息曹A并未实际支付，目前已归还借款8.5万元，但无证据提供。曹A则认为，其实际支付王A70万元，王A至今分文未还。2、曹A96万元买房款的支付情况如下：2008年4月28日、5月7日、5月9日，曹A从工行账户内分别提取了53万元、14万元、31万元，合计98万元；2008年5月6日，曹A上述账户内又存入45万元。曹A表示，由于担心系争房屋被抵债，应王A的要求以现金方式支付96万元用以王A还债。45万元是他人归还给曹A的欠款，与本案无关。王A否认收到96万元，表示因70万元未还清，应曹A的要求书写了96万元的收条，96万元包括之前所借的70万元及利息26万元。如还清96万元，则与曹A的债务全部结清。李A则表示，曹A支付96万元时其在场，但对具体金额不详。3、戴A188万元房款的支付情况如下：2008年10月21日，戴A帐户内存入52万元；同日，戴A帐户内取出52万元；李A帐户内存入52万元；2008年10月24日、10月27日，李A账户内共计取出52万元；2008年12月9日，贷款131万元打入李A账户；12月10日，李A账户内取出131万元。戴A表示，52万元系曹A为归还戴A母亲曹B的欠款而存入戴A账户的。除52万元及131万元房款外，5万元定金以现金方式支付给李A，至此188万元房款全部付清。李A对此表示认可。4、王A中国民生银行贷款的归还情况：2008年11月3日，李A存入王A中国民生银行帐户内8万元现金；2008年11月4日，戴A母亲曹B账户内取出13.8万元，存入戴A账户内(手续由曹A办理)；2008年11月5日，戴A以本票形式向王A中国民生银行账户内存入13.8万元(付出行签章一栏写有戴A、曹A的身份证号码，并留有曹A手机号码)。戴A表示，当时委托李A办理相关手续，故将身份证和银行卡交予李A，李A未经戴A同意，从戴A账户内划款为王A归还中国民生银行贷款。李A则称已记不清楚。戴A、李A两人均认可垫付的贷款**终由曹A支付。原审法院另查明，2009年8月12日，戴A诉至法院，要求王A、沈A、王B迁出系争房屋，后撤回起诉。 原审审理中，法院征询曹A是否愿就96万元买房款支付与否进行心理测试，曹A表示拒绝接受该心理测试。 2019-01-13 20:16:37