房产怎么估价?从哪些方面评估?

首先说明，房屋评估肯定要找专业人士，毕竟我们自己懂得再多，也不如市场多年沉淀出来的一套评价体系准确而规范房屋评估价是由评估单位实地考察后，根据房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值，然后根据房屋的结构、装修、设备等组成的新旧程度进行相应折扣，从而确定现值。房屋评估计价的原则是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。除却这些，影响房屋评估价的因素还包括区域因素、房屋因素、市场因素和心理因素。而对于二手房来说，常采取市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价，然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素，等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。此外，还有成本法和租金收益法等多种评估方法，但就精准度而言，则不如市场比较法。所以说，在确定一个房屋的估价时，常会参考这几个因素：1.所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格；2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格；3.所在小区和所在板块的房价走势；4.被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。根据以上基本情况，采用科学的数理统计和建模算法，计算出各个因素对价格的影响，进而给出合理定价。而就评估单位来说，在办理保险时，可委托专业保险机构评估，在抵押贷款时，可由银行进行评估，在其他司法过程中，也可委托司法机构，但**常见的，是在日常的市场买卖行为发生前，有专业的中介机构进行评估，合理定价，保证房屋的买卖双方的利益，实现多方共赢。

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房地产评估，主要是根据不同的评估目的，评估某一估价标的物在某一估价目的下的现行市场价值，对某一标的物进行评估时，主要从以下几个方面进行：一、首先要与委托方充分沟通，仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途，确定估价目的。二、房地产估价机构指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。1、明确估价基本事项。(1) 估价目的；(2) 价值日期；(3) 估价对象；(4) 价值类型。2、制定估价作业方案。(1) 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；(2) 估价工作质量要求及保障措施；(3) 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。3、搜集估价所需资料。(1) 反映估价对象状况的资料；(2) 估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料；(3) 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；(4) 对房地产价格有普遍影响的资料。4、实地查勘估价对象。每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。5、选定估价方法进行测算。6、确定估价结果。7、撰写估价报告。8、审核估价报告。9、交付估价报告。10、估价资料归档。三、 我国《房地产估价规范》明确规定，自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按上列程序进行，房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。

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影响房产评估的因素①房屋所处的位置房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高。②房屋使用年限与小区管理及配套设施修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。③房屋的朝向及结构同一栋楼里同等户型不同朝向的房屋价格会产生200元左右每平方米的落差。④房屋内部装修程度房屋内部装修程度对房屋的评估也有着一定的影响，比如装修好的房屋比起同样条件但装修较次的房屋来说，价格就会高一些。

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什么情况需要房产评估？1、房价明显过低时需进行二手房评估价买卖双方可能会为了少缴税费，会向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报。如果房地产管理部门认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整房价，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房产进行二手房评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。2、买卖双方认为有必要时需进行二手房评估交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行二手房评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，会自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行二手房评估。3、办理房产保险时需要二手房评估办理房地产保险是需二手房评估来评估房价，确定保险价值和保险事故发生或损失程度评估。4、申请抵押贷款需做二手房评估在房产交易过程中，有的购房者为了少付**款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险。所以银行会为了确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房产进行二手房评估。5、发生房地产纠纷时可能要做二手房评估二手房买卖合同签订后，如果一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行二手房评估。

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中海铂悦府室内配套设施、设备评估；物业管理服务质量评估。

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