怎么看房子？ 如何看房子的质量

一、二手房常见的质量问题有哪些？1、漏水：包括屋面漏水、水箱偏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水等。2、裂缝：包括地面和墙面的缝隙。3、设备故障：检查供水、供电、有线电视、网络宽带。4、墙面粉化、空鼓：装修之前必须先解决粉化、空鼓问题。二、如何查看房屋是否有质量问题？1、如何识别漏水问题？漏水问题很常见，如果买的房子有漏水问题，可能会造成管道堵塞，导致粪便、污水倒灌等情况的发生。如果不小心买到这类房子后，将会有很大的麻烦，装修改造也要费大功夫。购房者在看二手房的时候需要仔细观察以下三个地方：①如果是顶层，看房屋的楼面是不是平整，有没有积水。有积水的话，注意观察屋顶或墙面是否有水渍，有的话可能楼顶渗水比较严重。②检查卫生间，看是否有做斜面处理。如果地漏处跟其他地方一样高甚至高于其他地方，就会造成卫生间排水不畅，甚至会溢到其他房间。③看阳台在外面能否承接到雨水。如果常有积水，排水口又不通畅，水就有可能流到其他房间。2、如何识别墙面、地面开裂问题？先看地面和墙上有没有裂缝，再想问题是否严重。如果裂缝是与墙角呈45度的斜角或者与横梁垂直，说明房屋可能存在结构性质量问题；如果是承重墙有裂缝，或整个墙面都有裂缝且贯穿到背后，说明房屋存在很大的安全隐患。3、如何检查水电气问题？①水：打开水龙头放一段时间，看看能不能出水，观察水的质量、水压。②供电：房内灯、插座都要试使用；另外还要确认房子的供电容量，避免出现家用电器开多而导致断电的尴尬。③有线电视：打开看图像是否清楚，能收多少节目。④：打开看看管道是否通畅，能否点火。如果热水器用的是，也要试试是否可用。4、如何识别墙体粉化、空鼓问题？①墙面粉化：在厨房、卫生间等用水较多的地方手摸看墙面是否已粉化。若不介意，可以以后重刷水泥、刮腻子，否则继续粉化下去，墙体可能会开裂。②墙面空鼓：先看再测听。你需拿小榔头轻轻敲击墙面，就可以听得出来是否空鼓。二手房在进行装修的时候，是必须要填上空鼓部分的，否则翻新的墙面也会出现空鼓，空鼓面会更大。shangeshgh三、买到有问题的二手房怎么办？买到有质量问题的二手房，若房屋还在保修期内，交给开发商处理；若房屋不在保修期内，找原房主协商处理，如果房屋质量问题严重影响居住的话，可以依法解除买卖合同。1、如何确定房屋是否还在保修期？如果房屋质量问题属于保修范围，买家可直接向开发商主张保修，卖家有的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前，则买家属于责任方，应承担维修义务。2、房屋质量问题太严重怎么办？如果该房屋存在重大质量问题，已经影响到了该房屋的居住与使用安全的话，买家可以依法与卖家解除合同并要求赔偿损失（一般在买房合同终会有相关赔偿款项）。

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1招：看“备案”留“两书”　　新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。　　 2招：卫生间不渗不存　　检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测**好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。　　检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间**低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。　　 3招：门窗灵活严又亮　　试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。　　门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。　　 4招：轻敲各面听空裂　　墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。　　 5招：顶层住户查渗雨　　如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。　　 6招：阳台裂缝危险大　　一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。　　 7招：保温不好墙滴水　　冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。　　 8招：大开龙头查漏堵　　上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

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一、基础部分　　基础的形式是多种多样的，例如大家看到**多的桩基础、箱形基础适用于高层住宅，而低层的别墅和多层的公寓一般用条形基础就可以了，当然要根据当地的地质条件来决定采用什么形式的基础。高层住宅的地下室或地下停车库一般就是利用箱形深基础来建成的。基础和其他的一些钢筋混凝土受力构件在房屋建好以后我们就无法看到了，但这些隐蔽工程在建造和竣工时都有相应的质量监理报告和竣工验收报告，通过这些报告资料我们就可以验证该房屋的主体质量情况和它的安全性能。相反如果开发商或中介机构无法给我们提供这方面的资料，那么我们就有理由怀疑该住宅的可靠性。　二、墙体　　鉴别外墙面施工质量的目测方法可分为几种情况，如果外墙面采用饰面砖，就应该主要观察是否有脱落和凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直，饰面砖的色彩、质感是否协调。如果外墙是水泥砂浆再涂以墙面防水涂料，我们就要观察水泥砂浆是否脱落或有裂缝；清水砖墙目前在低层别墅中应用得较多，这种墙面具有古典和庄重的意味，我们要注意的是清水砖墙的沟缝是否饱满，砖是否密实。在观察外墙时还有很重要的一点要提醒大家，如果发现外墙出现的裂缝有贯穿性的，那么此房屋一定在设计或施工的某些环节出现问题，就应该请房屋质量鉴定部门进行重新鉴定。　　外墙渗水是多层住宅的一个质量通病，一般有下列几种情况：外山墙渗水，部位一般在楼板顶部，即圈梁与预制空心板搭接部位；外墙窗框渗水，这主要就是窗框与墙体之间的联接不密实，防水性能不好而造成的；墙洞渗水，这主要是施工中留下的脚手架洞没有封补严密而造成的；阳台渗水，阳台挑梁板出现倒坡泛水等。所以我们在看房时应该选择在雨天去，注意观察外墙的接缝处、墙面有无明显的水印及霉点。在防水问题上我们建议尽量不要选择饰面砖或马赛克作为装饰的外墙，因为贴面的水平缝隙容易积水而造成墙面渗水。对于内墙面除了观察有无裂缝外，还要观察墙的凸凹度，不得有较大面积的空鼓、开裂，另外水平和垂直墙线是否是一条直线也是确定墙体质量的重要标志。对于厨房和卫生间的内墙面我们一般选用漂亮的贴面瓷砖来装饰，检查瓷砖粘贴好坏的小窍门就是用一个钥匙敲敲瓷砖，如果瓷砖贴得较密实则声音越小越细，如果瓷砖贴得密实度较差则声音越大越空。用钥匙在一排或一列贴好的瓷砖上划一下，就可以判断出这些瓷砖贴的质量的好坏了。三、楼地面　　楼地面包括两层含义：一个是底层的地面和楼层的楼板。对于楼板首先我们要确定这楼板是预制板还是现浇板。低层和多层房屋的楼板主要是预制构件，我们要观察楼板布板是否平整，有无裂缝，它产生裂缝的原因有两种：一是房屋的圈梁不平和布板时座浆不匀；二是预制板的质量不过关，绕度过大。　　中高层、高层房屋的楼板主要是现浇板，现浇板的整体性和防水性都比较好，我们主要观察是否有露筋或蜂窝麻面现象，其混凝土的强度等级用肉眼是观察不出来的，我们可以看质量检验报告，如果混凝土的质量过差，用手可以把凸的地方抠掉，例如在柱子的转角处等是检查的好地方。　　在这里要特别强调的是厨房和卫生间的地坪必须是现浇整体板，不能用预制板，这是根据它们的特殊防水要求来做的，对于厨房和卫生间的地坪我们可以进行闭水试验：灌水20至30mm深度，保持24小时，如果地坪没有渗水现象说明是合格的。我们还要测试一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有没有倒坡和地面积水的现象。四、屋面　　在我们的民用住宅中屋顶的形式大多数是平屋顶和坡屋顶。屋顶**主要的功能就是防水、保温和隔热。对于选择了顶层的住户来说，屋面就是一个很重要的质量指标。首先我们要亲自上屋面去查看，检查屋面的排水坡度、出水口、檐沟的组织是否合理，落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。屋面板不外乎就是整体现浇板和预制板两种，现浇板的防水性能远远好于预制板。在防水措施上有柔性防水，即用油毡或防水涂料：还有刚性防水，如用细石钢筋混凝土浇筑防水层。两种防水措施都有各自的优点和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用刚性防水，也不能保证100%的可靠。屋面的渗漏多出现在结构变化的部位，比如屋面板与墙体的联接处，伸缩缝、沉降缝部位等。屋面防水一直是困绕设计、施工单位和用户的大问题，现在许多新型的屋面防水材料层出不穷，但笔者认为屋面防水质量的好坏主要取决于施工的质量。除了防水，还要注意屋面的隔热和保温，一般在屋顶都要设置架空通风层，这样有利于空气流动利散热。五、楼梯　　在住宅建筑中楼梯多为现浇钢筋混凝土结构，它是房屋结构中较为复杂的部分，也是体现设计和施工单位水平的一个标志。首先我们应观察踏步高度是否一致，踏步的平整度如何，有没有高低不平或下滑的感觉，脚踏在上面是否觉得太窄，每上一步是否觉得踏步过高，楼梯的进口高度是否过低，楼梯的扶手是否牢固。　　在中高层以上的住宅中，电梯是主要的垂直交通工具，对于普通公寓，每10000平方米设置一组客梯(两台)，而对于高档公寓，每7500平方米需设置一组客梯，客梯与货梯的比例是3：1或4：1，即3台客梯或4台客梯对应1台服务货梯，服务梯可以兼作消防梯。乘坐电梯的舒适和快捷是一个判别的标准，电梯应能准确启动运行、选层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值，制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠，另外还应有应急灯、求救按扭，高档的电梯还应有闭路监视器。这时的楼梯就是发生紧急事故时的主要逃生通道，楼梯宽度不宜过小，楼梯口应有明显标记，并设置防火门，还要有消防设施，如灭火器、消防水龙头和水枪。六、门窗　　门窗是房屋中的两个围护部件，我们检查门窗总的要求就是安装平正坚固、无翘曲变形、开启方便灵活、关闭严密、功能合理、便于维修，零配件装配齐全、位置准确。　　常用门窗材料有木、钢、铝合金、塑料、玻璃等。木门窗制作简易，适于手工加工，是传统一直被广泛采用的一种形式。钢门窗强度高、断面小、挡光少、能防火，所用钢门窗型材经不断改进，形成多种规格系列产品。普通钢门窗易生锈、重量大、导热系数较高。现在新型发展起来的渗铝空腹钢门窗、镀塑钢门窗、彩板钢门窗、中空塑钢窗都大大改善了钢门窗的防蚀和节能性能，已在民用住宅中推广使用。　　铝合金门窗质轻、挺拔精致、密闭性能好，在要求较高的房屋中己广泛采用。但铝合金导热系数大，保温较差且造价偏高。目前用绝缘性能较好的材料，如塑料做隔离层制成的塑铝窗则能大大提高铝合金门窗的热工性能。塑料门窗的热工性能好、加工精密、耐腐蚀，是很有发展前途的门窗类型。目前我国生产的塑料门窗成本偏高，强度、钢度及耐老化性能尚待提高，但随着塑料工业的发展，高强、耐老化的塑料门窗使用寿命已达30年以上，塑料门窗必将获得越来越多的应用。　　在这里我们还要强调进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏；门窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。七、给排水设施　　一般住宅每户的给水管道直经是15毫米，我们首先要弄清楚该住宅的供水方式是怎样的，屋顶是否设有高位水箱，或者是采用水泵提升的形式。如果我们已经选定了层次，尤其是顶层的住户，一定要亲自检查这套住房中**远端的水龙头的出水水压有多大，能否满足家用热水器的启动水压，对于这一点是不能将就的，也许你认为可以安装家用加压管道水泵来解决水压不足的问题，可日前市场上的所有加压管道泵的质量都无法得到很好的保证，在使用过程中频繁的启动和停止，它的寿命是比较短暂的，而且很容易将管道里的锈水抽出来，影响了我们用水的质量。在装修过程中，给水管道一般都做成了暗管，所以在安装时，一定要使管道平直，尽量减少接口，管线要选择**近的路线。在封管前，一定要进行放水试验，检查所有的接口不得渗漏。　　一般室内的排水立管应靠墙角设置，离墙面的净距不应大于50毫米。卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。对于选择了底层的住户，一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理，底层的排水系统是否独立。如果底层的下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连的，那么我们要看其管径是否在一楼变大。在看完室内后，千万不要忘记看看室外，散水的坡度、阴沟是否通畅，化粪池是否离自己住房太近等等。八、电气　　随着人们生活水平的日益提高，家用电气的品种繁多，对住宅电气线路的功率和安装都提出了更高的要求。首先每户进户线的功率载荷要满足设计规范的要求，电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。在装修过程中，所有线路都应用绝缘管穿线埋设。多项插座和各种开关都应有可靠的接地线。电话线路、公共闭路电视天线是否如期开通。配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备是否正常运行，各类管线是否安全可靠

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买房时，大家关心的就是房子的质量问题了。二手房、现房的房屋质量还比较容易辨别，问问居住的业主或者装修公司，就可以知道了，还可以请专业的人士帮忙测试。而期房是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。房子还没有成形，怎么看房子质量好不好呢？看期房的质量好坏，就需要实地去工地查看。俗话说得好，内行看门道，外行看热闹。我们去到工地，看到生锈的钢筋，会觉得，这房子肯定不行，怎么能拿生锈的钢筋来建房子呢？其实，一般工地选用钢筋就得选带点锈的，带点锈的钢筋表面粗糙，这样才能与混凝土更好的粘结。作为外行人，我们看下面的几点“面子”工程就可以了。1、工人着装及精神面貌期房质量期房质量重点工程或者大型工程都会要求统一服装，一个是企业的形象问题，另一个是便于管理，和其他的外来人员区分开来。小型工程里工人着装比较随意，不必有统一款式的工作服。但是，再小型的工程也必须有工作服，因为工作服起到了保护工人的作用。在发生意外事故的时候，尽量的减少工人的伤亡。之前去某个楼盘踩盘，去到该工地，工人们的安全帽和服装都有好几种不同的颜色，而且区别鲜明。一问才知道，衣着颜色不同是为了区别不同的工种，方便管理人员辨认、管理和调配，施工效率也跟着提升。安全帽一人一帽，且标有姓名和血型，在增加辨识度的同时，也能确保工人们在万一发生意外时得到及时救治。另外，工人们工作时的精神状态很重要，如果精神萎靡不振，又怎么能做好手中的活，房子质量又怎能得到保障呢？很多时候，细节很重要，建筑工地上的细节做得如何，关系到房屋质量的好坏。2、工地安防措施期房质量期房质量工地的安全防护措施做得如何，绝对可以反映出施工者的责任心。合格的建筑工地上，安全看板、警示标识是一定要有的，因为只有这样才能让进场的人都能看懂并预防问题的发生。有些工地施工区内外会安装摄像头，24小时监控，目的就是为了防止闲杂人员进入，给他人或施工带来不安全因素；消防站也是工地上的常备设施，以便应对突发的火情。因此，如果有可能，你不妨到意向楼盘的建筑工地上走一走。在这里，虽然你还看不到真正的房子，但得出的关于未来房子品质的结论，却可能比在看样板间时得出来的要准确得多。3、工地整体面貌期房质量期房质量一个工地给人的感觉好不好，从你进去的那一刻就能够感受到。工地上比较整洁，钢筋建材摆放有序，一眼望去，心里就会觉得很舒坦；而如果建筑材料摆放得杂乱不堪，而且地面上污水横流、到处都是垃圾，这样的工地，想必管理也乱。用于防尘的护网，也就是大家经常看到的，将整个建筑包裹起来的，类似于纱窗的东西，一般有绿色、蓝色两种，即使经过风吹雨打，变化的也仅仅是色泽，而不会出现大面积的撕扯破碎。某次去到一个小的楼盘，其在建楼栋外面包裹着的那层绿色的护网，上面蒙了一层灰，且破破烂烂的，给人的感觉是：这个楼盘是不是烂尾了，很久没有开工了。不要以为工地面貌只是表面上的东西。业内人士介绍，越是有经验的项目经理，越注重工地的整洁。因为只有工地布局合理了，建筑材料整齐了，垃圾及时清理了，才能大程度地减少和避免施工时的搬移和忙乱；也只有这样，才能保证施工队伍有一个良好的精神面貌，有条不紊地将图纸上的作业一一落到实处。说到这里，大家可能会想，在买房人看工地前，突击搞一下卫生不就行了吗？其实，工地的卫生与家里的大扫除根本就不是一个概念。工地面积大、摆放的东西多、在建的楼栋多，就说这工地垃圾，一个楼盖下来，产生的施工废弃物少说也要百八十吨，哪里是突击搞卫生那么简单？要没有多年的施工经验、严格的施工管理、高素质的施工队伍、严密的施工组织，工地怎会保持卫生整洁呢？只有有了多年的施工经验，才能知道到哪一步，需要干什么？需要什么材料？同时进行的几道工序会不会产生相互干扰，应当如何避免？工地的整洁后都要归结为施工前严密的组织规划，也就是还是一块空地的时候，就能把今后的事想个八九不离十，这就是水平。当然，对咱买房人而言，专业的事咱用不着操那心，咱就检查一下卫生就够了。还要给各位提个醒，工地越狭小，做到整洁越不容易；咱说的检查卫生的活，只适用于结构封顶，外装修结束以前的时候。

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买房时怎么看房子的质量1、 看墙壁看墙壁是否漏水，较好是在房子交房前，下过大雨的第2天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是看墙壁是否有裂纹。2、 验水电除了看看是否通了电外，还要看下电线是否符合国标质量，再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，不然使用空调时，容易过热变软。3、 验防水这里所说的防水，指的是厨卫的防水。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏，管道与地板的接触处。住在顶楼的筒子们更要注意，要选择下雨天进行验收，这样所有的防水问题都无所遁形了。4、 验管道验排水/污管道，犹其是阳台之类的排污口。验收时，预先拿一个盛水的器具，把水倒入排水口。看看水是否顺利地流走。一般在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。还有一种情况，不过就与验收无关。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管设有蓄水防臭弯头，那说明房屋整体质量非常好了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许有人认为防臭用地漏就行了，然而，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。小细节，往往**能体现建筑商的施工质量的。5、验地平其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口**远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现房子的建筑质量好坏。作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法就是去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口**远处的室内。然后看水

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