开征物业税从什么时候开始，有了解的吗？

• 152****3514 非房地产开发项目情况下，企业转让土地或厂房，土地增值税实行相对简易的处理办法。
  转让收入方面，没有什么花样，如果转让收入明显偏低，税务机关是会参考市场价格进行调整的。
  怎样划算，要看你实际情况，以及根据以下规定进行测算的结果。
  扣除项目方面，如果你是房屋土地在一起转让的情况，有两种选择：
  第一，选择对厂房进行重置价的评估，然后加上取得厂房这块土地的成本，加上转让相关的税金，三部分之和作为扣除项目。
  扣除项目=房屋及建筑物的评估价格+取得土地使用权支付的金额+转让环节缴纳的税金
  第二，如果你的厂房是购买的，提供购房的发票，以发票金额作为扣除的基础，同时根据发票金额为基础，按发票开具到转让的时间，发票金额每年可以加计5%，然后再加上转让相关的税金（注：这种情况下不能加土地成本，因为房屋发票金额默认含有土地价款），两个部分之和作为扣除项目。
  扣除项目 = 发票金额 ×（1 + 持有年度 × 5%） + 与转让房地产有关的税金
  如果你单纯转让土地，在已经进行了开发建设的情况下：
  扣除项目=取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用 + 转让环节缴纳的税金 + 开发土地所需成本 ×（1+20%） 2018-12-13 18:31:49
• 138****1483 一、土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
  
  二、纳税规定
  
  一般规定：
  
  （1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。
  
  （2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。
  
  （3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：
  
  ①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。
  
  ②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
  
  特殊规定：
  
  （1）以房地产进行投资联营
  
  以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。
  
  （2）房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。
  
  （3）房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。
  
  （4）合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。
  
  （5）房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。
  
  （6）房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。
  
  （7）企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。
  
  （8）房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。
  
  （9）房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。
  
  （10）土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。 2018-12-13 18:31:44
• 147****3154 一、收入的确认。
  房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入。如果取得的是实物收入，应按收入时的市场价格折算成货币收入;如果取得的是无形资产收入，应由专门评估机构确认成货币收入;如果取得的是外国货币，应按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入。也就是说，计算土地增值税所使用的收入指标，只要将转让房地产取得的各种形式的收入按上述方法换算成人民币现金形式的收入即可。
  二、扣除项目金额的确定。
  土地增值税扣除项目金额的确定要区别新建房地产和旧房及建筑物两种情况进行。
  (一)新建房地产扣除项目的确定。共有五项内容：
  1.取得土地使用权所支付的金额。包两部分：
  (1)为取得土地使用权支付的地价款。其中：对政府出让的土地为支付的土地出让金;对以行政划拨方式取得的土地为按规定补交的土地出让金;对以转让方式取得的土地为向原土地使用权人实际支付的地价款。
  (2)在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费和契税等。
  2.开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)。也就是开发房地产项目实际发生的成本，包括六部分：
  ⑴土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。与所得税不同的是还包括土地闲置费。
  ⑵前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出。
  ⑶建筑安装工程费。其中以出包方式开发的为支付给承包单位的建筑安装工程费;以自营方式开发的为自建工程发生的建筑安装工程费。
  ⑷基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
  ⑸公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
  ⑹开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。相当于工业生产企业的制造费用。
  3.开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用。相当于一般企业的期间费用或者营业费用。
  对开发费用的扣除，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。分两种情况：
  (1)对能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。扣除金额为利息支出加上按上述取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和不超过5%的比例(具体由当地政府确定)计算扣除。
  (2)对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和不超过的10%(具体由当地政府确定)计算扣除。 2018-12-13 18:31:36