交房程序是什么啊？

• 135****2373 收房的程序和注意事项
  　　1、核验业主材料
  　　2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
  　　3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
  　　4、业主做综合验收
  　　5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
  　　6、开发商与业主协商并达成书面协议
  　　7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
  　　8、业主签署《入住交接单》
  　　二、收房注意事项
  　　1、收房中经常出现收房流程严重不合理
  　　开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的1%）和契税（房屋总额的1.5-3%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。
  　　在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
  　　无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
  　　在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
  　　2、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提
  　　收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
  　　其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。
  　　3、购房签约时细化条款
  　　在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。
  　　商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）
  　　4、收房时必须仔细查看的文件
  　　律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
  　　第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
  　　第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
  　　第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
  
  　　交房、验房、收房过程中需要明确的几个问题
  　　一、交房。
  　　是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。
  　　开发商才是商品房买卖合同的相对方。
  　　二、验房。
  　　1、业主还是应该在合理期限内验房，即一定要按开发商约定的时间到现场收房。（律师：若不按入伙通知书时间前往验房，业主要有负违约责任的准备）。
  　　2、在没有验房前，大家对所有要签字的文件需谨慎。
  　　3、关于通知书上一些要交纳的费用，由各业主根据自身状况决定。（律师：业主交纳相关费用后，仍保留有追索的权利。）
  　　4、验房后将发现的问题，应该向开发商或其委托的人（其实只有具有委托书的才有资格）提出整改意见，并要得到开发商的书面认可，即承认有以上问题。或在收房时需要填写的单子上注明并要求整改。
  　　5、保留带有双方签字的收房时填写的单子（或复印件）并妥善保管，留做日后自己维权的资料和依据。
  　　6、经过验房，发现的问题会有很多很多。
  　　（1）房产本身的建筑质量方面
  　　（2）小区公共建筑、配套的方面
  　　（3）小区周边环境对小区内部空气、水等的影响方面
  　　（4）开发商应该提供的、必需的相关证件、表单原件。具体至少应该有
  　　三、收房。
  　　1、“三书一证一表”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》）。
  　　2、《面积实测报告书》
  　　3、管线分布竣工图
  　　4、以上及费用方面没有异议后，才可以收房签收 2018-12-03 22:34:24
• 146****0116 房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。
  交房一般程序
  1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，**好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。
  2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。
  3.验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。
  4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。
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• 151****2110 合理的交房流程及注意事项
  一、开发商以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
  二、业主持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。（如“两书一表”）；“两书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、“一表”是指《竣工验收备案表》；
  三、关注面积问题，索要《面积实测表》,向开发商了解公摊面积大小及组成；
  四、业主请专业人员对房屋质量仔细检查，记录问题，并详细填写验房单；
  五、验房后业主根据不同情况采取以下对策：
  5.1若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业；
  5.2若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。
  六、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。
  七、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。
  八、业主签署《房屋验收交接单》，从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。
  九、业主向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。
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