小产权房存在哪些风险，到底能不能买？

风险一、没有房产证、产权证从法律的角度而言，小产权指的是没有产权的房屋。也就是说这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。因此，无法拥有一本合法合规，有效的房产证。此外，还无法拥有产权证。因为办理产权证，需要拥有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。而这些小产权房的开发者是不具备五证，因此小产权房购买者无法到房管部门办理相关房屋产权证。所以，小产权房是没有房产证以及产权证的。风险二、无法进行银行贷款和抵押贷款由于小产权房没有经过备案，没有房产证的，因此银行是不给予贷款的。因此，若需要购买小产权房，则是需要一次性交清放款的。不仅仅说是买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。风险三、小产权房交易难小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。风险四、拆迁补偿难，质量没保证由于并不是房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者将来遇到拆迁，将很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆，购房人可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬局面。另外，现在不少的开发商在建设小产权房屋时，因职能部门监管不力，为赚钱而对房屋使用的材料进行偷工减料，存在严重安全隐患。目前，有不少的小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题。这样一来，对于居住的安全性以及品质都大打折扣。而且，这类房出现的房屋质量纠纷，购房者维权难，终只能自行承担损失。

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小产权房可以购买，但是因为小产权房的权利不及其它房屋，所以买家在购买时应该仔细考虑，明确其所拥有的权利，以及购买后的相关风险。

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一、什么是小产权房？小产权房是指在农村集体土地上建设开发的房屋，没有国家房管部门颁发的产权证书，通常与开发商、村委会签订房屋买卖合同为交易凭证的居住用房，“小产权房”并不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。二、购买小产权房有什么风险？1．变现困难对于普通购房者来说，买房后，房子就成为了家庭的主要资产，如果房子无法快速变现，那么遇事将难以应对，比如老人大病。而由于小产权房没有房产证，所以，无法正产上市交易，这也就意味着转手将会很困难。2．拆迁补偿难随着城镇化的快速推进，越来越多的地方都面临着拆迁。如果购房者买了小产权房，那么拆迁时往往难以获得补偿，这样很可能陷入“钱房两失”的尴尬境地。所以，如果购房者真的要买小产权房，那么**好买那些已成规模的小产权房，**起码不会轻易拆除。3．存在安全隐患由于小产权房多由当地村集体开发，所以，往往缺乏监督管理，质量难以保障，很可能存在安全隐患，购房者如果买了这类房子，就如同抱着一个定时炸弹，人财都面临着巨大的风险。4．配套不完善小产权房往往都存在配套不完善的问题，一般都没有暖气、天然气等配套设施，而且，一旦出现纠纷问题，很可能发生断水断电的情况。5．物业管理难度大虽然小产权房物业服务内容比较单一，服务水平也要求不高，但由于一些客观及主观因素的影响，其管理难度往往很大，所以，许多物业公司都不愿意接受小产权房，这也就导致有些小产权房都没有物业。6．买卖合同的效力问题当购买小产权房时，通常交款后只会得到一套房屋和一份房产买卖合同，并不会像正规商品房一样有办理产权登记等手续。又因为没有产权登记，所以并不会产生法定的物权效力，买家只能基于房产买卖合同取得相应的权利。

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一般不要买,一旦房子发生一女嫁几夫的情况,倒霉,钱打水漂;而且合同也不受法律保护(无效合同),损失责任自己承担。

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一般小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；二是在集体企业用地或者占用耕地违建设的房子；三是各类农业园或养老院的别墅。小产权房与大产权房的区别一、小产权房①小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。②个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。③小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。④购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。二、大产权房①大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。②职工可以自由或转让大产权房，没有时间上的。③大产权房的用地是由国家(也就是当地)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。④购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。买小产权房的风险1、缺少“五证”如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受律的保护。2、拆迁难补偿只要依办理了审批手续，它就是合建筑。但也不排除那些在规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。3、质量难保证这些房屋价格便宜，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。4、小产权房不能抵押或者上市转卖由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。5、小产权房不能抵押贷款小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合的质押物抵押到银行，银行贷款就无批复，这意味着你需要一次性付款买房。小产权房存在的一个重要原因就是它的价格非常便宜，给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险，因此，购买这类房屋一定要谨慎。

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