首套房房贷计算方法有没有人熟悉?

首套房，是指购买仅拥有一套住房（以国家对首套房的的认定标准）。中国人民银行规定我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠和**低**比率等优惠政策。你现在居住的房子房产证若是你父母的名字，那么你再买一套也属于首套房购买。2014年9月30日，中国人民银行发布**新房贷政策，决定放松首套房认定，对拥有1套房并还清贷款后再购房家庭，执行首套房政策，并且首套房贷款利率**低为7折。2015年9月1日起，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金**低**款比例降至20%。

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①按照还贷能力计算的贷款额度职工本人贷款额度的计算公式为：（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。夫妻双方贷款额度的计算公式为：（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。其中还贷能力系数为40%。月工资总额＝公积金月缴额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例）。②按照房屋价格计算的贷款额度计算公式为：贷款额度＝房屋价格×贷款成数a.购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），贷款额度不超过所购房屋价格的80%。其中私产住房的房屋价格为购房全部价款与房屋评估价格的较低值。职工家庭贷款购买第二套及其他符合我市购房条件的自有住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%。购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。b.购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过其所需费用的70%。③按照住房公积金账户余额计算的贷款额度a.购买限价商品住房或经济适用住房，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和，下同）的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。b.贷款购买首套自有住房的，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。c.以下情况贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算：贷款购买第二套住房的；购买公有现住房的；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的。④按照贷款**高限额计算的贷款额度使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款**高限额60万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款**高限额80万元。申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。

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所谓的“首套房”得同时满足三个条件：买房人年满18周岁;买的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠);购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。目前，主要的贷款买房方式有商业贷款和公积金贷款。针对不同的贷款买房方式，首套房**比例也不相同。商业贷款以家庭为单位，如果是首次购房，可以贷到房屋评估价的70%(评估价一般比市场价低。公积金贷款以家庭为单位，如果是首次购房，可以贷到房屋评估价的80%(90平米以内，超过90平米是70%)。

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等额本息款和等额本金还款计算公式的推导住房贷款两种还款方式的计算方式的推导众所周知，银行住房贷款的分期付款方式分为等额本息付款和等额本金方式付款两种方式。两种付款方式的月付款额各不相同，计算方式也不一样。网上分别有着两种还款方式的计算公式。然而，对于这两个公式的来源却很少有解释，或者解释是粗略的或错误的。本人经过一段时间的思考，终于整明白了其中的原理，并且运用**数学理论推导出了这两个计算公式。本文将从原理上解释一下着两种还款方式的原理及计算公式的推导过程。无论哪种还款方式，都有一个共同点，就是每月的还款额（也称月供）中包含两个部分：本金还款和利息还款：月还款额=当月本金还款+当月利息 式1其中本金还款是真正偿还贷款的。每月还款之后，贷款的剩余本金就相应减少：当月剩余本金=上月剩余本金-当月本金还款直到**后一个月，全部本金偿还完毕。利息还款是用来偿还剩余本金在本月所产生的利息的。每月还款中必须将本月本金所产生的利息付清：当月利息=上月剩余本金×月利率 式2其中月利率=年利率÷12。据传工商银行等某些银行在进行本金等额还款的计算方法中，月利率用了一个挺孙子的算法，这里暂且不提。由上面利息偿还公式中可见，月利息是与上月剩余本金成正比的，由于在贷款初期，剩余本金较多，所以可见，贷款初期每月的利息较多，月还款额中偿还利息的份额较重。随着还款次数的增多，剩余本金将逐渐减少，月还款的利息也相应减少，直到**后一个月，本金全部还清，利息付**后一次，下个月将既无本金又无利息，至此，全部贷款偿还完毕。两种贷款的偿还原理就如上所述。上述两个公式是月还款的基本公式，其他公式都可由此导出。下面我们就基于这两个公式推导一下两种还款方式的具体计算公式。1. 等额本金还款方式等额本金还款方式比较简单。顾名思义，这种方式下，每次还款的本金还款数是一样的。因此：当月本金还款=总贷款数÷还款次数当月利息=上月剩余本金×月利率=总贷款数×（1－（还款月数-1）÷还款次数）×月利率当月月还款额=当月本金还款＋当月利息=总贷款数×（1÷还款次数＋（1－（还款月数-1）÷还款次数）×月利率）总利息＝所有利息之和=总贷款数×月利率×（还款次数－（1＋2＋3＋。。。＋还款次数－1）÷还款次数）其中1+2+3+…+还款次数－1是一个等差数列，其和为（1＋还款次数－1）×（还款次数－1）／2＝还款次数×（还款次数－1）／2所以，经整理后可以得出：总利息=总贷款数×月利率×（还款次数＋1）÷2由于等额本金还款每个月的本金还款额是固定的，而每月的利息是递减的，因此，等额本金还款每个月的还款额是不一样的。开始还得多，而后逐月递减。2. 等额本息还款方式等额本息还款方式的公式推导比较复杂，不过也不必担心，只要具备**数列知识就可以推导出来了。等额本金还款，顾名思义就是每个月的还款额是固定的。由于还款利息是逐月减少的，因此反过来说，每月还款中的本金还款额是逐月增加的。首先，我们先进行一番设定：设：总贷款额＝A还款次数＝B还款月利率＝C月还款额＝X当月本金还款＝Yn（n＝还款月数）先说第一个月，当月本金为全部贷款额＝A，因此：第一个月的利息＝A×C第一个月的本金还款额Y1＝X－第一个月的利息＝X－A×C第一个月剩余本金＝总贷款额－第一个月本金还款额＝A－（X－A×C）＝A×（1＋C）－X再说第二个月，当月利息还款额＝上月剩余本金×月利率第二个月的利息＝（A×（1＋C）－X）×C第二个月的本金还款额Y2＝X－第二个月的利息＝X－（A×（1＋C）－X）×C第二个月剩余本金＝第一个月剩余本金－第二个月本金还款额＝A×（1＋C）－X－（X－（A×（1＋C）－X）×C）＝A×（1＋C）－X－X＋（A×（1＋C）－X）×C＝A×（1＋C）×（1＋C）－［X＋（1＋C）×X］＝A×（1＋C）^2－［X＋（1＋C）×X］(1+C)^2表示(1+C)的2次方第三个月，第三个月的利息＝第二个月剩余本金×月利率第三个月的利息＝（A×（1＋C）^2－［X＋（1＋C）×X］）×C第三个月的本金还款额Y3＝X－第三个月的利息＝X－（A×（1＋C）^2－［X＋（1＋C）×X］）×C第三个月剩余本金＝第二个月剩余本金－第三个月的本金还款额＝A×（1＋C）^2－［X＋（1＋C）×X］－（X－（A×（1＋C）^2－［X＋（1＋C）×X］）×C）＝A×（1＋C）^2－［X＋（1＋C）×X］－（X－（A×（1＋C）^2×C＋［X＋（1＋C）×X］）×C）＝A×（1＋C）^2×（1＋C）－（X＋［X＋（1＋C）×X］×（1＋C））＝A×（1＋C）^3　－［X＋（1＋C）×X＋（1＋C）^2×X］上式可以分成两个部分第一部分：A×（1＋C）^3。第二部分：［X＋（1＋C）×X＋（1＋C）^2×X］＝X×［1＋（1＋C）＋（1＋C）^2］通过对前三个月的剩余本金公式进行总结，我们可以看到其中的规律：剩余本金中的第一部分＝总贷款额×（1＋月利率）的n次方，（其中n＝还款月数）剩余本金中的第二部分是一个等比数列，以（1＋月利率）为比例系数，月还款额为常数系数，项数为还款月数n。推广到任意月份：第n月的剩余本金＝A×（1＋C）^n　－X×Sn（Sn为（1＋C）的等比数列的前n项和）根据等比数列的前n项和公式：1＋Z＋Z2＋Z3＋．．．＋Zn－1＝（1－Z^n）／（1－Z）可以得出X×Sn＝X×（1－（1＋C）^n）／（1－（1＋C））＝X×（（1＋C）^n－1）／C所以，第n月的剩余本金＝A×（1＋C）^n－X×（（1＋C）^n－1）／C由于**后一个月本金将全部还完，所以当n等于还款次数时，剩余本金为零。设n＝B（还款次数）剩余本金＝A×（1＋C）^B－X×（（1＋C）^B－1）／C＝0从而得出月还款额X＝A×C×（1＋C）^B÷（（1＋C）^B－1）＝　　总贷款额×月利率×（1＋月利率）^还款次数÷[（?000保 吕 剩 还款次数－1]将X值带回到第n月的剩余本金公式中第n月的剩余本金＝A×（1＋C）^n－［A×C×（1＋C）^B／（（1＋C）^B－1）］×（（1＋C）^n－1）／C＝A×［（1＋C）^n－（1＋C）^B×（（1＋C）^n－1）／（（1＋C）^B－1）］＝A×［（1＋C）^B－（1＋C）^n］／（（1＋C）^B－1）第n月的利息＝第n－1月的剩余本金×月利率＝A×C×［（1＋C）^B－（1＋C）^(n－1)］／（（1＋C）^B－1）第n月的本金还款额＝X－第n月的利息＝A×C×（1＋C）^B／（（1＋C）^B－1）－A×C×［（1＋C）^B－（1＋C）^(n－1)］／（（1＋C）^B－1）＝A×C×（1＋C）^(n－1)／（（1＋C）^B－1）总还款额＝X×B＝A×B×C×（1＋C）^B÷（（1＋C）^B－1）总利息＝总还款额－总贷款额＝X×B－A＝A×［（B×C－1）×（1＋C）^B＋1］／（（1＋C）^B－1）等额本息还款，每个月的还款额是固定的。由于还款初期利息较大，因此初期的本金还款额很小。相对于等额本金方式，还款的总利息要多。

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按规定是在购房并支付按揭本息起连续12个月（即：一个补助年度）后3个月之内申报，但鉴于产权人可能了解政策滞后，目前对第一次申报超过了一个补助年度的均可申报办理。2010年5月21日，重庆市政府按照“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的总体思路，出台了重庆版楼市调控细则“渝十条”。条例明文规定：“对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款优惠政策。”购房者要获得财政补助，需要满足三个条件：一是在重庆主城缴纳个人所得税，二是在重庆主城区按揭购房，三是购买首套房。在满足了这三个条件后，购房者每年将获得自己当年所缴个税的40%的财政补助。财政局相关人士释疑“补助”说：“在计算补助款额时，个税是按年度计算的，因此计算时间有一个上限，即2008年12月，也就是说，自2009年12月起，在主城区缴所得税满一年，并按揭了首套房的购房者，就可以申请补助了。”补助金额怎么计算？财政局解答说：“从开始缴纳按揭那天起计算。举例说你今年要付2万按揭款，你缴了5万所得税，那么你就可以申请到2万元的补助。”这项补助措施和其他的政策，不冲突，譬如公积金贷款按揭的优惠政策，并不会受到影响。申报退税需要提供以下8种材料据了解，具体办理“购房财政补助”事项的是重庆主城各区级财政局，符合条件的购房者可去个税缴纳地财政局申报。申报时，需提供以下8种证明材料：1、产权人的书面申请。2、购房所在区房管局出具的首次购房证明。3、住房产权证复印件。4、产权人身份证复印件（产权人为夫妻双方的，需提供双方的身份证复印件，夫妻双方均在主城纳税的，个税可叠加后退税）。5、产权人与银行的按揭合同。6、银行出具的按揭本息支付证明。7、地方税务机关认定的个税纳税证明。8、产权人本人的开户银行账号。在以上资料经审核完备无误后，原则上30个工作日内，财政补助就能返还到纳税人账户上。

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