农村商品房买卖流程是什么啊？

• 151****6136 （一）关于私有房屋的买卖程序
  1、订立买卖合同：房产买卖双方通过接洽协商，对所交易房产的坐落位置、产权状况及销售价格达成共识之后，买卖双方即要签订一份正式的房产买卖合同。
  2、接受房地产交易管理部门的审查：房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权，要到现场作必要的调查，并由估价人员对交易的房产进行估价。
  3、立契过户，缴纳税费：房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章，并向房地产交易管理部门缴纳手续费和有关税费。
  4、办理产权转移过户手续：房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。
  2018-11-07 23:13:56
• 144****2608 购买流程：
  　　一步：初步选定项目
  　　本阶段，**主要的是广泛搜集房源信息，通过阅读楼书、参观样板间、听销售人员介绍项目情况等方式，对商品房的位置、环境、户型、价格等进行综合比较，初步确定所要选定的项目。
  　　第二步：审查五证
  　　初步选定项目后，即应该开始对项目的合法性进行审查。购房者应要求销售单位出示该项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房内／外销预／销售许可证》。以上五证，尤其是《国有土地使用证》和《商品房内／外销预／销售许可证》尤为重要。
  　　在审查时，应注意以上五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内／外销预／销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预／销售范围之内。
  　　第三步：签订认购书
  　　如果您所选定的项目及其销售单位通过了合法性的初步审查，下一步便可与项目的开发建设单位或取得合法代理资格的销售单位签订认购书，并交纳定金。认购书一般包括所购房屋名称（具体楼号）、认购单价、建筑面积、总价款、付款方式、定金数额、正式签约时间、违约责任等主要条款。
  　　目前认购书当中纠纷较多的主要是定金处理。目前有些开发商在预／销售许可证取得前即与购房人签订认购书，此类认购书是不具备法律效力的。若买方在签订正式预／销售契约前要求退还定金，开发商应予退还。对于认购书中将定金写成订金的，若买方放弃购买要求退还定金，亦应退还。
  
  　　贷款流程：
  　　1、申请：借款申请人及共同申请人持相应贷款要件到缴存住房公积金的所属管理部申请贷款，借款人填写公积金贷款申请审批表。
  
  　　2、初审：受理人员按贷款政策进行材料初审，录入表中信息、复核合格后，系统输出合同文本及贷款借据。
  
  　　3、签字：借款申请人及共同申请人在以上贷款文本及银行代扣协议的指定位置签字。
  
  　　4、办理保险：借款申请人及共同申请人到保险公司窗口办理保险（还贷保证险和财产损失险）与抵押手续。
  
  　　5、放款：待抵押手续经过公示时限办理完毕后，中心所属管理部复核回执及贷款材料后委托银行将贷款划入银行卡（折），借款人凭身份证原件到受托银行领取。
  
  　　6、还款：借款人每月在银行代扣协议约定的时限内将应还本息款存入银行卡（折）内或到开户银行窗口还款，直至借款全部还清。 2018-11-07 23:13:50
• 135****0363 首先要看下五证，房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。您好，购买商品房一般需要办理下列购房手续：
  （１）签订认购书，并向房地产开发商交纳一定数额的定金或预付款。
  （２）签订正式的房屋买卖契约。
  （３）到房地产管理部门办理房屋买卖登记。外省市户口的购房者需同时办理在京购房申请。
  （４）按房屋买卖契约中的约定交纳房价款。需办理购房贷款的，与贷款人签订贷款协议，办理商业性贷款或住房公积金贷款。
  （５）验收房屋，办理入住手续，与物业管理公司签订物业管理合同。
  （６）按房屋买卖契约的约定办理房屋产权过户手续，领取房屋所有权证书。
  
  以上只是购房过程的一般手续，不同的商品房买卖必然存在不同情况，其买卖过程也会有一定的差异。
  在上述购房手续中，有两个值得注意的环节：一是签订认购书；二是办理产权过户手续。
  首先看产权过户问题。根据我国法律规定，房屋所有权的取得是以办理完毕产权过户登记并取得房屋产权证书为准；如果未办理完毕产权过户登记并取得房屋产权证书，即使购房者已经实际占用了该房屋，也不意味着购房者拥有房屋的所有权。
  关于认购书，常常容易出现争议，当事人往往对其法律效力作出完全相反的理解。一般说来，认购书是售房双方约定买卖某一套房屋的意思表示，其中往往约定“定金”来作为签订正式买卖契约的担保。根据我国《合同法》的规定，只要认购书依法订立并符合约定的生效条件（比如约定签字盖章生效），一般应当认定为有效。对于认购书中的定金条款，应当按照我国《担保法》关于“定金”的规定来处理。一旦发生单方违约行为，违约方应当承担违约责任。 2018-11-07 23:13:43