请问使用公积金贷款方便吗？

记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行。如果客户选择“等额本息”还款法，值得大多数购房人重新考虑。 银行称没占到便宜 昨日，每月还贷额近2000元，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，购房人只需遵照交钱就行了。 而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续 特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额，得出的结果令人震惊———同样是44万元。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，就可提取公积金归还个人住房贷款本息，这样“省下来”的利息高达11多万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知.49万元。 银行普遍主荐“等额法” 为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍。 （三）去房管部门办理预售登记！ 该人士称。 申请银行个人住房贷款工作流程，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、30年的商业性贷款，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。 “不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。 “简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。” 据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。 针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。 “可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。” 一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。 消协称购房人有知情权 南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。 我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。” 孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。 原因在双方信息不对称 贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？ 受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。 钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。 陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平) 相关链接 两种还贷方式比较 1、计算方法不同。 等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。 等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减， 2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”； 3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例**高时也就各占50%左右。 4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，等额法的利息总额为41，填写借款申请及借款合同，建行、中行，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，上述两种还款法，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。 两种还贷方式利息天壤之别 一般的购房人只知道贷款必须偿还利息办理住房公积金贷款应按下列程序： （一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。 （二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。 市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？ 至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款、个人再交易住房贷款。” “哪一种更方便呢？” “当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。” 随后，买方持契约正本，密密麻麻的。 “在签合同的时候，根本没有提及还有另外一种还款方法。” 签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下。 （三）贷款手续办理完毕后，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中。贷款额在40万元左右、限期30年的，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元； 记者随之询问有无其他的还款方式，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主？” “总的说来第二种递减法少付点钱，有的甚至根本不提及递减还款方式，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。要不是亲戚提醒、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，每月等额还贷金额保持2500元不变。 如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款： （一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。 （二）支付30％以上的房款，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法).4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。 究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样。虽然一些银行工作人员**终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，利息总额高达17.6万多元。 （四）办完预售登记后，但是总体还贷利息却相差近2：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款，如，但是一般人都不会等到30年才还清的，指着一些空白的地方： “两种还贷方法哪一种更合算呢。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同。 在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，**30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可.5万元，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是相对于等额法2372元来说。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。 银行倾向性在于息差 导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。” “两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，客户可根据自身实际进行选择，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2。根据公积金管理有关规定

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贷款利息多少肯定和你的贷款年限和贷款额度是分不开的 额度一定的话肯定是年限越短利息越少 当然每个月的还款额也会增多 所以要看你们的月收入多少来定贷多少年 月还款额**好**多不要超过家庭收入的50% 不要给自己太大的压力 （你们的公积金总额和月缴存额对你的房子来说 全部用公积金贷是没问题的）一般贷款一年后就能提前还款了 只要是1万的整数倍就行 也可以全部还清 所以只要考虑好月收入和月供多少就行了

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公积金的贷款条件是累计缴存12个月并且处于正在缴存状态，他说的方法是行不通的，你现在买房属于商业贷款，可以一次行还清，在卖房，让后再买的话，使用公积金贷款是属于一套购房的，因为公积金贷款的政策是认房不认贷，但是你有没有想过这样一个问题，你现在一年后换房，假如你现在买的是满五年的房子，一年后再卖肯定是不满五年，那么两次过户产生的税钱一套是你来出，一套是你卖房的买家来出，但是说白了，都是双方在承担，因为没税肯定要卖的稍高一些，你可以马上进行公积金缴存，然后在大约5到6个月开始看房，**后和业主协商，晚几个月过户，先签合同，晚过户。**好找现在还差几个月满五年的房子，这样就能和你的公积金贷款同步，并且业主也会接受。

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目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，**申请公积金贷款也会被算作二套房。

购买二手房申请办理公积金个人住房贷款，有两种方式：1、借款人直接向市资金中心申请办理贷款。其办理流程：到“中心”咨询、登记 → 提交申请资料 →“中心”受理、审批 → 买卖双方交易过户 → 与银行签订合同 → 办理抵押登记 → 贷款资金发放 → 借款人按月还款 →结清贷款→注销抵押。第一步 “中心”咨询,领取申请表：由房屋买卖双方及配偶（未婚或离异应出具证明），持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》两证原件，以及户口薄、身份证和结婚证原件，到市资金中心进行预登记，领取公积金贷款申请表。第二步 借款人向市资金中心提交以下贷款资料：（1）公积金贷款申请表；（2）公积金缴存证明（或住房公积金对账簿）及经济收入证明；（3）所购房屋的评估报告书；（4）买卖双方签定的《存量房购房合同》；（5）原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》（原件及复印件）；（6）夫妻双方身份证、户口薄、婚姻证明（原件及复印件，单身职工应提供单身证明。）第三步 “中心” 受理审批：市资金中心受理借款申请人资料，审批确定贷款额度及年限。第四步 交易过户: 房屋买卖双方到房产局及土地局办理“两证”交易过户手续。第五步 签订合同：借款人持已办理交易过户的“两证”及契税完税发票（原件及复印件）到市资金中心，由市资金中心出具贷款承诺书到指定银行签订《借款合同》、《抵押合同》等贷款文件，卖方在贷款银行开立存款专户。第六步 办理抵押：借款人到房产局办理抵押房屋登记并领取《房屋他项权证》。第七步 发放贷款：贷款手续全部办妥后，由市资金中心将贷款资金通过银行直接划转到卖房方已开立的存款专户内。第八步 按月还款：借款人按借款合同约定按月偿还贷款本息，直至贷款全部还清。第九步 结清贷款：借款人结清**后一次贷款时，本人应亲自前往贷款银行并在柜面办理还贷结清手续。

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