买房怎么交钱?买房交钱时都有什么手续,需要注意什么?

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  二手房买卖中，**有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。
  　　一、确认产权的可靠度：
  　　1．注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
  　　2．搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；
  　　3．产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
  　　4．一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。
  　　二、考察原单位是否允许转卖：（现在北京已改，但还要有所注意）
  　　1．确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
  　　2．大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
  　　3．一般说来，军产、院（医院）产、校（**）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  　　三、查看是否有私搭私建部分：
  　　1．是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
  　　2．是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
  　　3．阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
  　　四、确认房屋的准确面积：
  1．包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
  2．产权证上一般标明的是建筑面积；
  3．**保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。
  　　五、观察房屋的内部结构：
  1．户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
  2．管线是否太多或者走线不合理；
  3．天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
  　　六、考核房屋的市政配套：
  1．打开水龙头观察水的质量、水压；
  2．打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
  3．确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
  4．观察户内外电线是否有老化的现象；
  5．电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
  6．煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
  7．小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
  8．冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
  　　七、了解装修的状况：
  1．原房屋是否带装修，装修水平和程度如何是不是需要全部打掉；
  2．了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
  　　八、查验物业管理的水平：
  1．水、电、煤、暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴三表是否出户；
  2．观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
  3．小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心；
  4．小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。
  　　九、了解往后居住的费用：
  1．水、电、煤、暖的价格；
  2．物业管理费的收取标准；
  3．车位的费用。
  　　十、追溯旧房的历史：
  1．哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限；
  2．哪些人住过什么背景是何种用途；
  3．是否发生过不好的事情是否欠人钱或者发生过盗窃案；
  4．是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
  　　十一、了解邻居的组合：
  1．好邻居会让你生活愉快在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；
  2．拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；
  3．与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
  　　十二、算计一下房价：
  1．自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；
  2．委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；
  3．银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的**低保值价。
  　　十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是：
  1．满18岁，有城镇户口；
  2．能提供稳定的收入支付本息的证明；
  3．愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其他符合条件的抵押；
  4．所购房屋产权所属真实可靠；
  5．支付有关手续费。
  　　十四、请律师：
  1．二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；
  2．公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规；
  3．建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
  　　十五、找代理行：
  1．北京公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作；
  2．代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；
  3．在把你的业务交给代理行之前应该了解：
  　　代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？
  　　买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？
  　 代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
  　　十六、考察代理行是否可靠代理行应该提供两证：
  1．有效的北京工商局颁发的营业执照，北京建委颁发的中介代理行资质证书；
  2．资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
  　　十七、及时了解政策、程序、费用上的变化：
  1． 向律师及中介代理行咨询；
  2．**可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解**新的信息。
  　　十八、产权是否完整：
  1．确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；
  2．只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
  　　十九、小心房款和产权的交接：
  1．不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；
  2．可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
  　　二十、保证产权顺利过户：
  1．必须要经过房屋产权管理部门办理才算完成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；
  2．从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。　
  
  2018-10-11 11:50:02
• 153****1046 签订购房合同的时候就可以交**
  
  第一步：交**款，签买卖合同
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  应注意购房合同的内容
  在您选好房并交付了一定的定房费用(也就是所说的定金)后，开发商会通知您什么时候签订购房合同。那么在您签订合同时，应注意些什么呢？首先您要明确和开发商签署的《商品房买卖合同文本》是由北京市国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本，并且一定要查明代表开发商签字的人是否是其法人，如不是，则其是否持有“授权委托书”，同时还应该要求开发商在合同上加盖公章。
  在签订合同的同时您一定要认真阅读合同文本，确认双方所签订的内容，如果您所关心的内容合同里没有体现的话，那么就要与开发商签订补充协议或者特别约定。
  2
  签订购房合同时别忘了查验“两书”
  在签订合同的同时，开发商要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便于在收楼时能够顺利使用该房产及该房产内的设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。
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  交完**款还应交印花税
  在签订了购房合同后，别忘了在交纳**款的同时，还需交纳印花税：按照总房价的0.5‰交纳。
  END
  第二步：办理购房贷款，交纳相关费用
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  选择适合自己的贷款方式
  在签订好购房合同后，紧接着您就该办理购房贷款了。那么对个人来讲，您应选择哪种贷款方式更适合呢？下面就将公积金贷款与商业贷款以及组合贷款做以介绍，您可根据自己的实际情况选择适合自己的贷款方式。
  1.公积金贷款利率低于商业利率。两者相比，5年期内(含5年)的住房贷款，住房公积金贷款年利率要比商业贷款低1.17%，5年期以上的住房贷款，贷款年利率要低0.99%，如果按上限贷款的话(目前住房公积金贷款的上限为30万元)，这个利息差额还是挺大的，一年下来，大约相差2000多元；贷15 年，就差三四万元左右。
  2.公积金贷款**款比商业贷款的**款低10%。商业贷款目前**高的成数是八成，即购房者至少要支付总房款的20%作为**款，而住房公积金贷款**高可达到九成，即购房者可以申请房款90%的贷款，**10%即可。
  3.贷款保险不同。商业贷款只需办理住房保险，而住房公积金贷款如果不选择担保中心做担保的话，按规定要办理寿险，而住房保险则自愿购买。而由于办理了寿险，根据与保险公司签订的合同，一旦贷款人因病或遭受意外伤害事故所致身故或全残时，贷款将由保险公司偿还；此外，贷款人如失业一年以上，无法偿还贷款时，保险公司将为其偿还领取失业救济金期间须偿还的贷款本息。在做完房产抵押登记后，还可以解除寿险合同，去保险公司退回保险费。
  4.公积金贷款的手续相对于商业贷款，其手续要繁杂一些。
  5.此外还有组合贷款的方式，当购房人需要申请的贷款额度比较大时，可以同时申请商业贷款和公积金贷款。因此，住房公积金贷款和商业贷款的优点和缺点它都具备。
  
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  办理贷款要交的费用
  在选择好贷款方式后，购房者就可以到相关部门办理贷款手续，在办理贷款手续的同时，还需要交纳以下费用：
  1.律师费：为申请贷款额的3‰。不足100元的，按100元收取；办理住房公积金贷款的，不收取律师费；但如果是组合贷款，商业贷款部分则按3‰收取。
  2.公证费：如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为200元至400元，或按公证处收费标准收取。
  3.保险费：分为两种形式，目前一般多采用下面的第1)种形式。
  1)抵押加连带责任保证担保的：保险费=房款X年保险费率X换算现值系数
  2)抵押加购房综合险担保的，由房屋险和人身险两部分构成：
  ①房屋险=贷款金额X年保险费率X换算现值系数
  ②人身险=贷款金额X(主险保险费率X失业保险)
  在这里需要说明的是，律师费和公证费不是必须发生的费用，但由于办理上述手续时，程序比较复杂，所以大多数买方都委托开发商、律师所或其他中介机构统一办理。如果不需要委托代理办理或者公证的，就不需要交纳这两项费用。
  END
  第三步：办理入住，签订物业管理公约
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  带好资料准备收楼
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  接到开发商的入住通知单，就标志着业主收楼的开始。入住通知单，一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。您如果身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件，当然这位委托人必须持有您的委托书。
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  签订《物业管理公约》
  
  《物业管理公约》是您在未来的居住生活中将享有什么样的权利与义务的标准。物业提供什么样的服务标准，您应该一清二楚。以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，防人之心不可无嘛。还有，您对小区物业管理公司的资质**好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理中造成不必要的麻烦。
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  算好公摊面积，签收《房屋验收单》
  
  您所买的物业分摊面积多少，应由开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，看看您都分摊了整栋楼宇的哪些面积。
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  交纳采暖费和物业管理费
  
  当然，您在办理入住的同时，还要交纳一些费用，通常开发商会与入住通知单一并寄给业主一份《缴费通知单》，其中详细列明了应交纳的各项费用。
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  1.物业管理费：一般物业管理公司会收取一年的物业管理费用。
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  2.供暖费：小区供暖的方式不同，所交纳的供暖费用是不同的。如果是市热力集团供应的，则是每建筑平方米、采暖季为24元；燃煤锅炉(直供方式)供应的每建筑平方米、采暖季为16.5元；燃煤锅炉(间供方式)供应的每建筑平方米、采暖季为19元；燃油(柴油)、燃气(天然气、煤气)、电锅炉供应的每建筑平方米、采暖季为30元。
  END
  第四步：办理房屋产权证
  办房屋产权证前交哪些费用
  
  等到一切手续都办妥后，开发商会通知您房屋的公共维修基金也是您应该缴纳的费用。您在未来的居住生活中可能会遇到房屋的大型维修，如果不缴纳这笔费用，您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这笔占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代收的，开发商根本无权动用。
  **后，该办理房屋产权证了，购房者在这个阶段需要交纳的费用有：
  1.契税：2002年7月1日以后，购买建筑面积在120平方米以下的房屋，按照总房价的1.5%交纳；购买建筑面积在120平方米以上的房屋，在交纳契税时，120平方米以上部分按照3%的比例交纳，120平方米以下部分仍按照1. 5%的比例交纳。
  2.共用部位共用设施维修基金：按照总房价的2%交纳；等到成立了业主委员会后，由业主委员会管理。
  3.房屋产权登记费：按照每套房屋80元的价格交纳；
  4.房屋所有权证：所有权证每件4元；
  5.印花贴税：每件5元。
  这些就是您在购买一套商品房时需要交纳的费用，但是，买不同的房需要交纳的费用是不同的，因人而异。
  END
  注意事项
  假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。
  2018-10-11 11:49:55
• 146****0255 如果是全款买，提供购购房者身份证就行了。买房的时候要看开发商的“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。
  五证齐全，放心买就是了。 2018-10-11 11:49:48