(一)查明产权状况,**为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。1、第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;2、第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;3、第三步要查验房屋有无债务负担;4、另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封,以及与人共享等,产权不明确、有纠纷的一定不能购买。(二)如通过中介找房,一定要会选择。一定要找正规的中介公司,像我爱我家、链家等,这些问题一般不大。选了中介公司也要选人,毕竟大的中介公司也有服务不好的,小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡,因为你可以凭借淘房卡在对中介的服务进行评价,所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。(三)建议大家在买二手房过程当中双方见面。现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为,很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司,对房屋的具体状况不清楚,也没有见到真正的业主和卖家,这过程中就会发生比较大的价差。
全部5个回答 >谁知道,二手房买卖需要注意什么细节?
152****1639 | 2018-09-16 01:01:32-
147****7772 1.房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
2.房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
3.交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
5.市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
6.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
7.单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
8.物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
9.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零**的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
10.合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
2018-09-16 01:02:04 -
144****5849 随着市中心土地越来越稀缺,二手房正成为更多消费者定居市中心区域的选择。但是由于二手房交易流程复杂以及受自然和人为等因素影响较多,二手房在交易时更需注意。
泉州市泉房置业顾问有限公司总监郑棋林表示,二手房买卖流程十分复杂,交易双方往往私下交易,法律约束力较弱,而普通购房者对于交易的流程并不是很了解,难免在交易过程中有所疏漏,往往导致后期纠纷重重。
因此,在实际交易过程中,购房者应注意以下关键点,有效避免风险。
品牌中介
重点:有经验、口碑的中介
在二手房交易当中,**好委托有品牌的中介公司办理相关手续。有品牌的中介公司意味着该中介有相当的公司规模和实力,在业内有口皆碑,一贯保持企业形象良好,并且重视企业品牌推广。郑棋林认为,这样的中介经验丰富,能**大限度地在交易各个环节里,有能力承担相应的责任和义务,保障二手房买卖双方交易顺利、安全地进行。
产权、权属
重点:产权、权属是否清晰
买方在买房前,首先应确保该房产产权清晰。泉州21世纪不动产泉州东禾加盟店市场部副经理陈慷慨告诉记者,应要求卖方出示房产证和身份证,辨别清楚产权证和身份证的名字是否统一,自己所买的房屋地址是否和产权证上的地址相同,特别是当购买的房屋是刚交房后不久的毛坯房,看清楚门牌号等是否正确。值得一提的是,产权证上的编码也应写进合同条款里。
同时,陈慷慨进一步提到,买方应要求卖方房屋所有产权人共同签字确认成交意向。如果产权所有共有人不能到现场签字办理的话,买家也应要求卖家出示房屋产权所有共有人经过公证的授权委托书,同意出售该房屋,避免日后出现产权纠纷。
户口
重点:前业主是否已把户籍迁出
如果前业主把物业出售后,户籍仍挂在里面,那么新业主收房后就无法落户。陈慷慨提到,这样的纠纷,在二手房交易中并不少见。因此,买家应事先询问清楚,卖家是否已把户籍迁出。如果未迁出,那么买家一定要与卖家就迁出户口的确切时间、违约责任等予以明确约定。
定金协议、买卖合同
重点:定金、相关证件是否有第三方托管,合同、收据、账号等是否该中介专属,合同条款是否清晰
交易双方委托中介办理二手房买卖相关手续后,郑棋林认为,房产交易双方签订完定金协议,**好把定金、证件等托管在中介方,直到交易双方在房管局办理完过户手续,定金再拨给卖方,确保交易资金安全。
而在签订相关合同时,交易双方一定要认准是否为该公司的格式合同、公司专用的章、公司专用账户以及专用收据,确保买卖双方资金流向安全。
郑棋林告诉记者,由于品牌中介在业内从业多年,其格式合同不断经过市场实践和检验,一旦有什么漏洞出现,马上修改,为此还专门聘请相关律师审核合同,使格式合同不断得到完善,避免日后出现不必要的纠纷。
另外,交易双方在签订合同前,应就付款方式、违约责任等协商好,一旦一家违约,应负哪些责任等。
房屋质量
重点:房屋存在哪些质量问题
由于二手房一般已有一定的历史,故买家在收房时,还应特别注意查看房屋的工程质量问题。泉州庄氏房产总经理助理魏国火认为,例如天花板、墙壁、地面,有无裂痕、渗漏、积水等;水、电、开关等,能否正常使用,用水通道是否畅通等等。总之,有任何问题都须在收房之前与前业主协商,尽快查明原因,确定由哪方负责维修。
交房
重点:房屋设备是否完好、账单是否结清
如果购买的二手房被卖家装修和使用过,在出售时,双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么,在签订房地产买卖合同时,就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量,以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时,买家可严格按照合同约定的清单一一核查。
另外,买家在收房时,一定要亲自去相关单位,检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用,包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了,双方才可办理相关的过户手续。否则,买家将有承担不必要费用的风险。
2018-09-16 01:01:54 -
144****1487 购买二手房,**重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
首先要求卖方提供合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权证的真实性,以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。
其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。
与商品房不同,二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等。此外,请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。
在掌握房屋基本情况的基础上,从多个方面对比判断二手房的价值。
**后,提醒您,购买二手房时,不要轻信对方,一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
挑选“二手房”四大技巧
住房成为商品,“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中**活跃的部分。目前,国家已开始加大促进二手房交易的力度,因此,二手房交易会逐渐活跃起来,但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然,因此,挑选时应格外注意。
查明产权状况
“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的,“身份”比较复杂,了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。
特别注意的是,产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再好也不要买,以免成交后拿不到产权证。
看清房屋结构
“二手房”的结构通常比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。
选购时,不仅要了解房屋建成的年代,现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致,房屋布局是否合理,设施设备是否齐全、完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此,可以到房管部门的档案室查询原建档案,看看图纸资料,打消疑惑。
考察环境和配套
旧房子一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
了解物业管理状况
对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度,看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何,小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用,出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态,选择时宜慎重。
二手房砍价技巧
目前,旧房交易日趋活跃,消费者在买房过程中应掌握一定技巧,以免多花冤枉钱。
旧住宅由于长年磨损,质量下降,其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位,购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点,弄清楚该住宅上市多久,卖出去的原因,要尽量搞明白曾有多少人出过价,出价多少,要弄清卖主有什么附加条件,付款方式如何,是否是分期付款,**好能弄清卖主卖房的原因,必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息,就可以酌情提出杀价的理由来。
砍价时,要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处,如环境差、设备老化等,迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅,应正告其房主卖价太高,打击房主的自信心。如果了解到卖主**后的必卖日期,可使用拖延战术,一边讨价还价,一边拖延时间,等接近必卖日期时,利用卖主的急售心理,伺机杀价购买。
也可让自己的熟人出面,通过交情,探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位,砍价时要多听少讲,特别是不能轻易开口应价,要坚持不到**后关头不应价的原则。
另外,为了解除卖主的防备心理,杀价时**好坦率地告诉卖主,买房的目的是自用,而不是为他人代买,这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。
装修二手房需周全考虑的几个问题
1、为洗手间做闭水试验
方法是:堵住地漏,在洗手间放5CM的水,观察24小时,然后到楼下邻居家检查,如果没有漏水现象,证明防水处理做的很好;如果漏水的话,必须请物业重新做防水处理,做完防水处理后,要等地面完全干透,再帖瓷砖,否则地面会开裂。
2、水、电路改造的处理
水、电路改造是旧房改造**复杂的项目之一。装修前要仔细检查原有水路、暖气管线是否锈蚀、老化。旧房子的上水管可能是已被淘汰的镀锌管,因为镀锌管有害人体健康已被建设部明令禁止使用,如果原有的管线是镀锌管,**好更换成铜管、铝塑复合管或pp-r管。如今,水路改造,人们使用更多的是具有50年质量保证的日丰管。在所有的水路改造完成后,要做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移。电路的改造方面,如果旧房子使用的是铝线,一定要拆掉,现代家庭电器很多,按照国家标准,装修中必须使用2.5毫米铜线,而对于安装空调等大功率电器的线路则应单独走一路4平方毫米的线路。在往墙中埋线时必须使用PVC绝缘管。
3、粉刷墙面,打底是关键
老房子的墙面会出现开裂、脱皮的现象,所以在装修墙面的时候,一定要注意做好基层处理,一般好的装饰公司在把墙面铲平之后,会涂上界面剂,界面剂具有防潮的作用,还能够起到保护乳胶漆的作用,接下来是刮腻子,腻子膏要选用防水的油腻子,腻子一般要刮三遍,**后是刷乳胶漆。如果墙面想刷成带颜色的,那么,要相应的涂上底漆。
4、更换铝合金或塑钢门窗
木质的门窗,如果没有变形或者开裂,说明材质很好,可以在装修时,贴上饰面板材,再涂上油漆,继续使用;如果木门窗已经变形,那么就要拆掉,重新制作。铁制的门窗,如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂,建议大家拆掉,换成铝合金或者塑钢的材质。因为这两种材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。
5、增加必不可少的开关和插座
现如今,随着家庭使用的电器越来越多,灯光照明设备也日渐丰富多彩,所以有很多地方需要放置开关和插座。那么,在装修前,要提前做好布线工作,哪些地方日后需要放置什么东西,要提前做好规划,而老房子的预留开关和插座一般不够用。一般来说,一个房间至少要设置3个插座,一套两居室住宅内插座数量不少于15个,开关不少于8个。同一房间的开关高度应该一致,一般开关距离地面1.4米、插座距离地面0.3米为宜,悬关和客厅的开关应该设置在主人容易够得着的地方。
6、做好消毒工作,保持室内空气流通
在装修的整个过程中,尤其是在打胶、刷油漆以后,一定要勤开窗,保持室内的空气流通,卫生间如果没有窗户,要打开排风扇。装修过程要定期进行彻底消毒,可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。喷洒后关闭门窗1小时 2018-09-16 01:01:45
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答
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答
1. 了解房屋历史:查看房屋交易历史,了解此房屋之前的业主,查看房屋成交价格,以及帮助判断房屋的价值和状况。2. 检查房屋状况:检查房屋的历史维修记录,以及查看房屋的结构、地下室、墙壁、地板、屋顶等部分,以及电气、管道、暖气、窗户、消防设施等,以及查看房屋外观颜色、装修情况等,从而判断房屋的状况是否良好。3. 了解房屋周边环境:查看房屋周边环境,了解房屋所处的社区、街道、小区、配套设施等情况,以及查看周边房屋出售情况,以及小区的交通状况,以及房屋的前景等,以便判断房屋的价值是否稳定。4. 查询房屋所有权:查询房屋的所有权,查看房屋的法律状况,以及查看房屋是否有抵押借款、查看房屋是否存在违章、查看房屋是否存在其他共有人等,以及查看是否有房屋产权争议等,以及查看房屋的租赁情况,以及查看房屋是否有物业费等,以保证购买的房屋没有潜在的纠纷。
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1、如果是二手房买卖,那么要知道该屋宅为何出售;上家是否曾有意外伤亡等不利情况发生,如果能知道屋上家的行业、运气、健康、婚姻等情况更好。这样就可以从一开始避免入住凶宅的发生。2、还需清楚户型设计格局。格局不好,如开门对阳台、如厨房门正对窗、厕所门对窗等不聚财的格局。同时要考虑厨房、卫生间的位置,如果位置不当,对家人健康会有直接影响。3、专业一点讲的话,还需明了房运衰旺。这也是**重要的环节,也是入住后运气转好还是变坏的关键,现在屋宅大多数为七运(1984年——2003年)或八运(2004——2023年)的房子,但是七运已经失运,而八运正是当运。买到房运已经衰退的二手房,运气不会太好。4、入住时,须待上家搬出至少2个多星期才可搬入, 避免承受该宅过往晦气。入住前**宜粉饰一番, 把旧痕迹统统去掉。
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房产过户手续的主要程序及注意事项: 一、办理房产过户手续所需要的文件资料卖方所需文件:1、身份证明(外地户口需暂住证);2、房产证;3、网签的房屋买卖协议;4、税费缴纳证明。买方所需文件:1、身份证明(外地户口需暂住证);2、网签的房屋买卖协议;3、税费缴纳证明。 二、办理房产过户手续所需要的时间过户之后,房产即登记在买方名下,但领取房产证还需要等一段时间。这段时间根据不同办理机关,时间也不一样 ,一般在7个工作日左右,其中海淀区建委**快,只需一天时间,有些房屋需要到市建委办理土地证,则全部办证时间需要40天左右。 三、本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续,法律规定可以委托他人代为办理,卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书,买方可以手写一份委托书,写明委托权限和时间,可以不办理公证手续。 四、在建委办理了过户手续,却迟迟拿不到房产证怎么办?在极特殊情况下,买卖双方在建委正常办理了房产过户手续,但买方在规定的时间却领不到房产证,这时买方必须高度警惕,应当立即向发证机关问明情况。如果是因为发证机关需要完善手续修改数据,延迟一段时间发证,这种情况买方可以放心等待。如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况,应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。实践中绝大多数延迟发证,是因为建委需要完善手续、修改数据。办理过户手续后不能领到房产证的情况极为罕见。 五、房产过户后由银行放款,不需要买方另行授权以贷款方式支付房款,银行放款的时间在办理房产过户之后。这样就可能出现这种局面,即一旦办完过户,银行又因故拒绝放款,房主将面房、钱两空的尴尬境地。事实上,这种情况是不会出现的,这是因为银行在房产过户后放款不需要买方签字授权,就可以将房款直接放至房主的账户内,银行在这里起到一种保障作用,保护买卖双方的利益。银行放款有两种模式,一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款;二是依据抵押材料(他项权利证书)放款。第二种模式更快捷方便,但需要担保机构提供担保才能操作。
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随着各地住房制度改革进程的加快,二级市场的开放力度不断加大,二手房买卖日渐红火,二手房由于具有位置好、价格低的优势,被众多的消费者青睐,但是,旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然,购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此,在选购二手房时,要特别注意产权、房屋结构等问题。
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