购房人登陆菏泽市住宅与房地产信息网点击备案信息进行个人信息的注册(也可由开发企业协助注册)获取个人用户密码,经商品房买卖当事人协商达成购房意向后,购房人持身份证和个人用户密码在菏泽市新建商品房网上备案系统中进行商品房买卖合同的草签,在草签15日内经双方当事人确认无误后进行正式签约,开发企业在规定时间内到开发主管部门进行商品房买卖合同网上备案,并及时将备案的商品房买卖合同交购房人。
商品买卖合同签订时,定金(押金)应如何缴纳
135****4724 | 2018-08-05 19:43:37-
146****6421 定金是不是要交看双方的合意 法律上没有强制性要求 就看你们双方能不能谈成 2018-08-05 19:45:45
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144****3565 通俗地说,签订合同时,定金,订金与押金的区别在于:
定金是买方为了锁定货物而向卖方交纳的一笔款额,约定买卖双方均不能够毁约或违约。如果买方违约则买方所交定金将被用于对卖方的赔偿;而如果卖方毁约或违约,则卖方将以双倍的定金金额赔付给买方,即卖方除了退回定金,还要按定金的金额赔付一份给买方作为赔偿。
订金等于是买方交给卖方的预付款,如果交易不成,卖方应该退还订金给买方。
押金是一种担保,如果在交易合同中其性质相当于定金。如果不是交易合同,而是其他担保合同,那么,只要交押金的一方没有违约,即没有发生或违反担保的事儿或行为,则收取押金的一方应该在合同终止时按约定退回押金。 2018-08-05 19:45:08 -
148****4030 一、定金的法律属性
定金是指为担保合同债权的实现,双方当事人通过书面约定,由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。目前我国现行法律中对定金的规定主要有《民法通则》第89条、《担保法》第二章、《合同法》第115条、116条、128及《**高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释》。单从担保的角度看,定金主要有以下法律特征:
1、定金担保是有惩罚性的。《担保法》第89条规定“当事人可以约定一方向对方预付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或着收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。”其中“无权要求返还定金和双倍返还定金”的规定都是定金担保的惩罚性的具体表现。
2、定金担保的主体具有特定性。即债务人只能自己为自己提供债的定金担保。这种担保方式较为便捷,较为有效。
3、定金担保的标的物具有特定性。即法律规定为金钱的偿付。
4、定金担保有**高限额的规定。《担保法》第91条规定“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%”。《担保法解释》第121条规定,“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持。”
5、定金具有双向担保功能。这是定金担保优于其他担保方式的突出特点,尽管只是一方当事人为一定金钱的给付行为,但定金担保可以约束双方当事人,任何一方违约,均可适用定金罚则。
6、定金担保适用范围仅限于合同之债,而不适用于其他债的担保或者作为反担保。而且多为合同双方当事人无法同时履行而仅能先后分别履行债务的情形,一般给付定金的一方应为依约承担金钱支付义务的一方。
二、订金的法律属性
订金也属于金钱质的一种,但是目前没有明确的法律对订金加以规定,但订金在日常经济活动中却被广泛的采用。严格讲订金只是一个习惯用语,而非法律概念。一般而言,订金的交付应当理解为预付款的交付,其目的不外乎解决收受订金的一方的资金周转短缺,从而增强其履约能力。其与定金**本质的区别在于,订金不具备债的担保性质,收受订金的一方违约,只需返还所收受的订金即可,而无需双倍偿付。
订金与定金的区别具体表现在以下几个方面:
1、二者产生的基础法律关系不同,定金合同相对于主合同而言是从合同,除非当事人有特殊约定,主合同无效则定金合同亦无效;而当事人关于订金的约定是主合同的组成部份。
2、二者的功能不同;订金不具有债的担保功能,其功能在于为一方当事人履行债务提供资金上的一定的支持。订金的给付本身属于给付订金一方当事人履行债务的行为。
3、二者的作用不同;定金一经给付,则发挥制裁违约方,补偿守约方的功能;而订金给付后,如发生一方违约,导致解除合同的情形时,收受订金的一方必须如数退还订金。
4、二者适用的范围不同;定金担保方式,可以适用于各种合同;而订金只适用于金钱的给付为一方履行债务的合同中,多见于买卖合同、租赁合同、承揽合同等有名合同之中。
三、押金的法律属性
押金也是金钱质的一种,具体讲是质押担保的一种特殊形式。即,押金是为了担保债务的履行,债务人或第三人将一定数额的金钱移交债权人占有,在债务人不履行合同时,债权人可以债务人所交押金优先受偿;如债务人依约履行了债务,则其所交押金可以抵作价款或者收回。
目前,我国现行法律对于押金尚无明确的法律规定,依据法律没有强制性规定即为合法的法律原则,应当允许当事人在经济活动中采取约定给付一定数额的押金这种担保方式。
为更明确地解释押金的法律属性,结合其与定金的法律特征的异同,简述如下:
1、定金担保的是债权,不具有物权效力;而押金应属于担保物权的范畴;
2、定金是法定的担保方式,而押金只是民间交易过程中习惯上采用的方式,我国法律既未明确承认也不禁止押金这种担保方式;
3、定金的设定仅限于被担保合同的当事人,而押金的给付可以是主合同的债务人,也可以是债务人以外的第三人。
4、定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十,而押金的数额可由当事人自由约定其数额可以高于或者低于主合同的标的额;
5、定金具有惩罚违约方的功能,而押金仅具有担保合同义务人履行合同的作用,其对违约方的制裁仅以所交的押金为限。即,给付押金的一方当事人不履行合同义务的,无权收回押金;而接受押金的一方当事人不履行合同义务的,并不承担双倍返还押金的义务。
基于上述关于定金、订金、押金的法律属性的理解和认识,建议当事人在经济生活中根据自己的需要,合理的选择使用;
但必须明确的是:如果选择定金担保方式,则必须在合同中明确约定定金合同的性质,且其约定必须符合法律关于定金限额的规定,且必须采用书面的形式约定等。
2018-08-05 19:45:02
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3、为了吸引购房者,开发商使用一些非专业性的语言美化形容其开发的建筑,购房者如被这些华丽词藻迷惑,发生纠纷时难以找到依据来说明开发商写进合同的概念并未践行,而这些策划出来的概念在字典里难以找到相匹配的解释,以此认定开发商也无据可依,造成购房者维权的困难。4、不可抗力的约定不明或无限扩大其内容,为开发商逃避责任做好铺垫。开发商会在合同中的“不可抗力”或“特殊情况”等条款中增加可以免除其责任的事项,把并非法律规定的不可抗力的条件加入其中,以达到**大化免除其违约责任的目的,损害购房者的利益。5、拒绝开发商在“特殊情况”中加入不属于不可抗力的条款,对于不可抗力做出具体且明确的约定,严格开发商免除责任的条件。
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①五证要齐全: , 买房前一定要确认开发商是否,具有开发资质和预售许可;②当心空白条款有猫腻:,签合同的时候注意不要留空白③违约责任及赔偿约定要明晰:,比如何时交房、延迟交房该如何赔偿等,细节都要标注清楚; ④贷款批不下来处理方式:,在合同中约定好贷款批不下来怎么解决,如果是开发商的原因,应当无条件退还首付,如个人原因需要自行承担责任。
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商品房买卖是一种法律行为,所以在买卖过程中一定要签订商品房买卖合同。那商品房买卖合同的特征是什么呢?下面搜房网小编将为大家进行详细介绍。 商品房买卖合同的特征: 商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型,具有如下法律特征: 1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。 2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大,对国计民生影响很大,国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。 商品房买卖合同相关知识: 商品房买卖合同定义: 商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。其中,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布,自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
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出现退房情况的原因归纳起来主要有三种:一是约定了退房条件,二是开发商违约,三是双方协议退房。 一、根据双方在合同中是否约定了退房条件,可以分以下三种情况讨论: 1、如果双方在售房合同中约定了退房条件,且满足了合同约定的退房条件时,业主**好还是先与开发商进行协商。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意,业主可根据自身情况收回退房要求,或在开发商协助下办理退房手续。并且一定要以书面形式表示出来,签订正式退房协议。如协调未果再选择诉讼或仲裁。 2、如果业主未在合同中约定退房条款,但符合法定退房条件,法院也会支持业主的退房要求。 3、对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求,建议业主应先找开发商协调。因为通常在这种情况下提出诉讼,法庭鉴定过程相对较长。 二、在开发商违约的情形下,根据退房发生的不同阶段可以分以下三种情况讨论: 1、如果是开发商违约导致退房,双方也在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。 采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。采用**、月供利息都可获赔在退房款方面,且在解除合同时应同时通知贷款银行。开发商应将**款及应付违约金支付给购房者,购房者银行贷款部分由开发商直接退还给银行。银行再与购房者解除合同。至于利息损失、保险费、银行律师费应从买卖双方的约定,如无约定,由购房者、开发商及银行三方协商解决。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 2、需要注意的是,如果买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记,但房屋还未交付使用,这个阶段如果退房双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。 3、若购房者要求退房是在房屋竣工后且购房者已办理了入住手续,交了政府部门应收的税费之后,但房产证还没有办理下来之前退房的,这时候就要涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题了。如开发商违约,装修损失应经过房地产评估机构评估,确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同,开发商所代收的税费也应退还。如达不成协议购房者可向法院起诉。其中,这期间产生的折旧费应由业主补偿。值得注意的是,在退房中,若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。 三、双方协议退房的情形 对于双方协议退房的一般不会发生争议,只要双方在协议中对退房后费用返还、费用补偿等细节问题约定明确就好。