要是买房交了保证金 贷款没办下来怎么办？

你好，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。未支付价金的违约责任：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定违约金的，可以要求违约方支付违约金。有定金的：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任。

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因为贷款迟迟无法获批致使买房计划搁浅的情况时有发生。那么，如果购房者在买房的过程中遭遇了这种情况，应该如何处理呢？下面，以两种**常见的情况为例，告诉您买房贷款办不下来应该怎么办。情况一：信用记录差导致贷款无法获批。现在很多人手中都有好几张信用卡，而“卡族”中不少人都有过逾期还款的记录，他们在享受了信用卡的便利之后，却往往忽略了信用问题。近年来，因为信用卡逾期而被银行拒贷的情况时有发生，如果信用卡连续3次、累计6次逾期还款将被银行视为信用不良，贷款申请将很可能被拒。一旦产生了不良的信用记录，借款人也不必过于悲观，有些情况是可以补救的：如果是非本人原因产生的个人征信系统上的不良记录，个人可以与产生不良记录的银行协商，如果是因为银行或第三方原因引起的信用不良记录，可以协商，未果的可继续向中国人民银行征信中心提出申诉。除此之外，可以试试不同的银行，每个银行的信用评分标准是不同的，会有一些银行相对宽松一些，只要信用记录不是很差，一般来说都能获得贷款。情况二：买房后办理了过户，贷款却迟迟批不下来。房贷迟迟不下来，使一些交易二手房的客户遭遇尴尬。买卖双方签了购房合同、付了**款，也办理了过户手续，可是银行的贷款却迟迟批不下来，这该如何是好呢？遇到这种情况，应该分情况来处理：如果贷款已经通过了银行的审批，此时买

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交了**后，要是贷款没办下来的解决办法如下：　　1、支付了**，签订了贷款合同，如果是贷款额度不足，一般则要现金补足的；　　2、如果是贷款已经通过了审批，房款只是暂时放不下来，那么即使房主再着急，也只有耐心等待放款，不能“一房二卖”，将房子再卖给他人。　　3、如果贷款没有通过银行审批，可以通过向亲朋好友借款或者抵押贷款等方式筹齐房款付给房主。但如果无力凑齐房款，就只能解除《购房合同》了。　　4、在这种情况下具体的违约情况要看自己与房主签订的《购房合同》的有关约定。通常来说，假如银行贷款不是由于买方个人原因而无法办理，买房人可以不承担违约责任，此时，自己可以和房主协商解除合同，由房主返还自己已付的**款。　　5、如果房主认为自己有违约责任，要求支付违约金，必须以《购房合同》的相关约定为依据，否则自己将有权拒绝支付违约金。

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一、房地产融资简介当前国内房地产企业，通过股票市场进行股权融资受到政策限制，除了信用较高的主体可以发行债券融资之外，大部分地产项目**常见模式是项目融资和预售融资。惯例上，房地产公司成立专门的项目公司竞拍特定地块进行项目运作。融资时以项目公司为融资主体，房地产集团提供担保。通常根据金融机构要求提供项目土地作为抵押。除了金融性负债之外，国内普遍采取预售制度，也就是在房屋还未完全建成之前，就销售给顾客，从而形成预收款这类经营性负债。另外，房地产项目在建设的时候，通常还会延期支付供应商的货款和建筑企业的工程款，形成应付账款。预收款和应付账款属于经营性负债。尤其是预售形成的预收款，地产公司提前获得资金，一方面获得了无息资金，一方面提前解决了产品销售，可以称得上地产公司**重要的融资方式。利用经营性负债获得资金，周转快的房地产企业可以做到以非常少的自有资金撬动大型项目，杠杆惊人。高杠杆率是房地产企业权益回报率高的重要因素。二、地产融资的三种类型本文从金融机构提供资金控制风险的角度，将这些融资分为三大类型，包括：主体融资、资产融资和项目融资。在分类时运用金融工程的抽象方法，透过金融产品的形式，从本质上去理解地产融资。主体融资，是指依托于主体资产负债表进行的信用融资，融资款项由融资主体自由支配，还款依靠融资主体的自由现金流和还款意愿。资产融资：是指在融资依托特定资产抵押进行风险控制，当融资主体无法偿还资金的时候，通过变现资产回收资金以降低风险。通常能够用于资产融资的资产，是那些变现快易处置的资产，或是有较好流动性的二级市场的资产。项目融资：是指融资依托于特定项目进行的融资，融资款项由特定目的载体（通常选择项目公司）占有并且投向于事先确定好的项目建设，项目在投资回收期的现金流按照事先确定好的还款安排，偿还各种类型的融资。通常为了有效控制风险，金融机构会对项目可行性进行研究，并且构建合理的融资结构，对于项目公司的运营过程进行必要的监督与管控。项目融资是一种结构化融资手段，其原理是通过特殊目的载体构建独立的资产负债表，通过对于项目的分析、管理和控制，使得融资的风险控制建立在项目特定的项目之上。项目融资对于金融从业人员提出了较高的要求，当前国内银行由于治理能力的落后，普遍存在“重抵押和担保，轻现金流”的现像，反映了项目融资应用的困境。房地产项目尤其是住宅类项目由于项目产出的特殊性，产品变现能力强易于处置，现金流较易测算，投资回报周期短等，是**容易应用项目融资技术的项目类型。本文通过对比地产的三种融资类型的比较优势，结合当前房地产企业的发展现状及融资需求认为：当前房地产企业**需要突破的融资类型是项目融资。很多融资，比如说开发贷款，采取的是以项目公司作为借款主体，但是又有土地进行抵押，集团公司提供担保。这种融资，到底是属于哪一种类型呢。比较主体融资和无资产抵押的项目融资的区别：虽然都是采取项目公司为融资主体的融资，但是区别在于，主体融资，金融机构通常不对融资主体进行限制。

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银行按揭贷款保证金担保在银行界普遍存在。通常的做法是银行与房地产开发企业(以下简称开发商)签订《个人购房贷款项目合作协议》以及《个人购房担保借款合同》，并在合同上约定，银行为开发商开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款，而开发商在银行开立保证金专户，并按着发放贷款余额的一定比例存入保证金，为银行的按揭贷款提供担保。当购房借款人取得房地产证，并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续后，银行将保证金账户中的对应保证金退还给开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从保证金账户中扣划相关款项。

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