土地出让金如何抵扣

• 134****5748 泻药，按照我的理解。增值税有个基本性质，价税分离。所以，不含税的销售额减去土地出让金，就是你的第二种计算方式。
  也可以这么表达
  不含税销售额-土地出让金的差✘11% 2018-07-14 11:25:27
• 151****0388 第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
  销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
  第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
  当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
  当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
  房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
  支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
  第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 2018-07-14 11:25:03
• 152****9488 《宪法》第十条 第四款规定 “ 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”即土地所有权禁止转让，只有土地的使用权可以依照法律的规定转让。 2018-07-14 11:24:41
• 153****3525 土地出让金不是抵扣增值税。按照国税总局2016第18号公告，应该是“按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”
  销售额的计算公式如下：
  销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
  本回答由提问者推荐举报| 答案纠错 | 评论 2 2018-07-14 11:24:25
• 143****3590 土地出让金准确来说不是抵扣，是可以差额扣除。
  选择按建议计税方式计税的老项目以及按征收率纳税的小规模纳税人连土地出让金也不能差额扣除的。
  房地产开发企业很大一部分紧张税额应该来自于建筑企业开出的建筑服务增值税专用发票。
  土地转让的方式是税率为11%，上各环节让土地使用权证收了11%的增值税，下个环节购买方可以抵扣11%的增值税，增值税的抵扣链条式玩曾的，这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时，运动抵扣发来实现土地成本进项税额的抵扣。
  土地出让的方式是政府将土地出让给房地产开发企业，因为政府出让土地没有征收增值税，所以企业支付的土地出让金也随之无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣，所以采取了常规抵扣法以外的方法---差额计税法。
  
  操作是，即房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，也就是在销项采用差额计税的方法来扣除土地出让金。但是，以上差额计税扣除土地出让金的政策仅适用于房地产的新项目。假设是房地产的老项目，并且其选择了简易计税方法，则不允许扣除土地出让金。由此可以判断，房地产新老项目的计税有较大差异。新项目适用的税率为11%，采用的是一般计税法(销项税额-进行税额=应纳税额)，允许进项税额抵扣，并且其土地出让金的成本可以在销项税额计算中扣除。而老项目适用的征收率为3%，采用的是简易计税法(不含税的销售额×征收率=应纳税额)，不允许进项税额抵扣，并且不允许土地出让金在销售额中扣减。因此，如何界定新老项目非常关键，因为其关系到每个房地产企业的税金成本。
  购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税 2018-07-14 11:24:07