房贷什么时候提前还款合适

• 136****1420 有些购房者手头资金多了，为了少付点利息，会考虑提前还房贷。不过，银行方面，因为提前还款可能会打乱其贷款配比和放贷计划，目前通行的方式，一般都得还贷满一年以上才会受理这种申请。那么，是不是所有的提前还贷都合算呢？
  
  不妨以实际例子来计算一下（购房者可以自行使用提前还贷计算器计算）。比如2014年6月贷款50万、分20年等额本息还清，当时基准利率还是6.55%，月均还款额为3742.6元，共需要支付利息398223.63元。
  假设2015年8月要提前还10万元，如果每月还款额度基本不变、缩短还款期限的话，那么还款期限可以从原来的2034年5月提前到2027年12月，而新的月还款额为3748.33元，总共可以节省利息183583.98元。如果还款期限不变，减少月还款额的话，新的月份还款额为2942.54元，总共可以节省利息77070.89元。从省利息的角度，如果要提前还款的话，选择月供基本不变、缩短还款时间是更好的。
  另外，购房者其实都清楚，如果要提前还款，在还款初期还是**划算的，因为还款利息的支出一般都产生在还款初期，而到了后期其实已偿还了大部分利息，提前还贷并不划算。还是以上面的贷款50万、分20年等额本息、执行6.55%的商贷利率为例，如果2008年9月就开始还款，当时5年期以上的基准利率是7.74%，2015年8月提前还10万。月供基本不变、缩短还款期限的话，**后还款期限从2028年8月变为2023年12月，可以节省利息105551.23元；如果还款期限不变的话，月供从原来的3742.6元降为2757.04元，节省利息支出50990.25元。
  跟上面第二年就提前还款的相比，无论是缩短还款期限还是减少月供，两种方式所能节省的利息都不在一个档次内。所以还款初期提前还比较划算，越是到后期，提前还的意义就越小了。此外，如果贷款者执行的是上浮的利率，如果有能力的话，一次还清贷款也相对比较划算。 2018-07-11 09:12:01
• 144****1688 现在房贷利率进一步提高，很多银行已经上浮到基准利率（4.9%），还有一部分上浮10%，甚至20%，在这样的利率下，很多人都想着贷款能早点还就早点还，让银行能少薅点羊毛。并且在传统中国人观念里，有债睡不安，欠着钱就天天寻思这还完，这个能理解yinhang123net！，毕竟利息高啊。可是实际上，提前还款不仅不能省钱，还会亏！
  先来看看大家想要提前还款的原因，假设贷款100万，贷款20年，利率按照基准利率（4.90%）来算：
  不管是等额本息还是等额本金的利息都可达是本金的50%。难怪有银行数据显示copyright：www.yinhang123.net，一般房贷还款周期差不多是5-7年银行 贷款—利 率 网，高达90%的人会选择提前还贷。还有人情愿支付违约金也要提前还款。
  那么问题来了，什么时候还款**合适呢？
  根据大多数银行的规定，基本一年内还款的都需要支付违约金，其实一年内，偿还的都是以利息为主，想省也省不了多少，所以说这个规定其实是帮你省钱的。
  从上图来看，前期提前偿还的话，偿还的利息居多，达不到省钱的目的；但要是后期提前偿还的话，基本没啥利息了，都是本金，所以也不能达到省利息的目的。所以说根本就不存在**佳的还款时期，要真的想省钱，简单，那就全款吧！
  各大银行提前还款的规定和算法
  招商银行：不满1年要收取至少相对于实际还款额3个月的利息银行信息港欢迎您！，而1年之后，则只需要1个月。
  建设银行：不满1年要收取提前还款额的3%。1年到2年的收取2%，2年到3年的，收取1%。
  农业银行：贷款不满1年，以本金*月利率收取，贷款1年后，不会收取违约金。
  工商银行：贷款不满1年，要收取提前还款额的5%，贷款满1年后提前还款不收取任何违约金。
  中国银行：贷款不满1年罚息3个月，贷款满一年后不收取违约金。
  交通银行：对提前还款额有规定，至少为每月还款额的6倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。
  广发银行：贷款不满1年罚息2个月。贷款满1年后不收取任何违约金。 2018-07-11 09:11:46
• 146****3064 　根据融360**新数据，10月全国首套房平均贷款利率为5.30%，房贷利率上涨速度减缓，但是整体呈现上涨仍是不争的事实。从下面4月-10月的房贷利率增长折线图就能看出来。
  
  　　数据来自：融360大数据研究院
  　　有人认为这是银行在“定向加息”，在基准利率不变的基础上，银行自主调节房贷利率、调整房贷业务，主要依据自身的额度、利润情况，也因此会出现上浮5%、10%、20%不等的上涨幅度，甚至是暂停房贷业务。比如10月数据显示，有42家银行分（支）行因额度问题暂停房贷业务。
  
  　　此时购房人对于利率变化、提前还款有不少疑惑。
  　　1、备案时间影响利率执行标准
  　　不少购房人会遇到一种情况，就是自己贷款还在办理中，银行忽然就提高了利率，自己到底受不受影响呢？在这需要跟大家明确一下，在没有完成备案以前买房贷款利率都是有可能变的，而且贷款合同上对未来利率变化调整多少也没有明确的规定，因为银行也要收益，不可能在额度不足的情况下，还执行8.5折的优惠，上调利率是情理之中的事。不过，也有银行上个月上浮了利率，下个月就下调了利率，或者上个月暂停了房贷业务，过段时间又恢复了，只要有额度，能让银行盈利，利率下浮也不是没可能。
  
  　　2、提前还款额度、时间要求多
  　　临近年底，有些早期买房子的人，由于当初手里资金有限，只能选择多贷款，等以后有富裕钱了再提前还点钱，融360说房君（fangdai123）觉得，在利率上浮周期下，提前还款真的不太划算。
  　　违约金自不必说，银行对还款时间、还款额度、还款次数有一定的要求：
  　　还款时间：有的规定申请房贷还款满半年或者一年后才能提前还款。
  　　还款额度：比如有的要求还款额度必须是一万的整数倍。
  　　还款次数：有的要求一年只能提前还款一次。
  　　更重要的是，提前还款后，剩余贷款很有可能无法继续享受低利率优惠。一般提前还款有两种，一种是提前全部还清，一种是提前部分还清，在北上广这样的大城市，贷款额度普遍较高，全部还清的几率不大，基本都是提前部分还清。提前部分还款主要有两种方式：
  　　一是缩短贷款年限，月还款额不变。
  　　二是减少月还款额，贷款年限不变。
  　　在部分还款的两种方式中，前者比后者更能省利息，银行可吃不了亏，因为选择缩短贷款年限的还款方式，有银行会要求将提前还贷后剩余的贷款重新签订合同，贷款利率也要按照**新利率执行。
  　　比如贷款100万，利率为基准利率9折，已经还了20万，还剩80万没还，要申请提前还款20万，剩下的60万就要按照现在的上浮5%-10%的贷款利率算，这还不算，重新签订合同的同时，还会审查贷款人的资质，什么征信、收入、工作都要再查一遍，如果你媳妇因为买买买造成信用卡逾期，那很不巧，别人只上浮5%，你可能就要上浮10%了，再怎么喊冤也没用，银行可不愿意自己担风险，尤其是年底，大家都珍惜手里仅有的额度，要筛选征信好、收入高的优质客户。
  2018-07-11 09:11:23
• 156****4935 贷款买房后，部分购房人由于种种原因想提前还清房贷，那么房贷提前还清划算吗？我们可以先看看**新数据，2017年10月份全国首套房平均贷款利率为5.30%，房贷利率上涨速度减缓，但是整体呈现上涨仍是不争的事实。
  很多人认为这是银行在“定向加息”，在基准利率不变的基础上，银行自主调节房贷利率、调整房贷业务，主要依据自身的额度、利润情况，也因此会出现上浮5%、10%、20%不等的上涨幅度，甚至是暂停房贷业务。比如10月份还有数据显示，有42家银行分(支)行因额度问题暂停房贷业务。
  
  此时购房人对于利率变化、提前还款有不少疑惑。
  1、备案时间影响利率执行标准
  不少购房人会遇到一种情况，就是自己贷款还在办理中，银行忽然就提高了利率，自己到底受不受影响呢？
  在这需要跟大家明确一下，在没有完成备案以前买房贷款利率都是有可能变的，而且贷款合同上对未来利率变化调整多少也没有明确的规定，因为银行也要收益，不可能在额度不足的情况下，还执行8.5折的优惠，上调利率是情理之中的事。
  不过，也有银行上个月上浮了利率，下个月就下调了利率，或者上个月暂停了房贷业务，过段时间又恢复了，只要有额度，能让银行盈利，利率下浮也不是没可能。
  2、提前还款额度、时间要求多
  临近年底，有些早期买房子的人，由于当初手里资金有限，只能选择多贷款，等以后有富裕钱了再提前还点钱，其实在利率上浮周期下，提前还款真的不太划算。
  违约金自不必说，银行对还款时间、还款额度、还款次数有一定的要求：
  还款时间：
  有的规定申请房贷还款满半年或者一年后才能提前还款。
  还款额度：
  比如有的要求还款额度必须是一万的整数倍。
  还款次数：
  有的要求一年只能提前还款一次。
  更重要的是，提前还款后，剩余贷款很有可能无法继续享受低利率优惠。一般提前还款有两种，一种是提前全部还清，一种是提前部分还清。像在北上广这样的大城市，贷款额度普遍较高，全部还清的几率不大，基本都是提前部分还清。提前部分还款主要有两种方式：
  一是缩短贷款年限，月还款额不变；
  二是减少月还款额，贷款年限不变。
  在部分还款的两种方式中，前者比后者更能省利息，银行可吃不了亏，因为选择缩短贷款年限的还款方式，有银行会要求将提前还贷后剩余的贷款重新签订合同，贷款利率也要按照**新利率执行。
  比如贷款100万，利率为基准利率9折，已经还了20万，还剩80万没还，要申请提前还款20万，剩下的60万就要按照现在的上浮5%-10%的贷款利率算，这还不算，重新签订合同的同时，还会审查贷款人的资质，什么征信、收入、工作都要再查一遍。
  如果你或者对象因为某些原因造成信用卡逾期，那很不巧，别人只上浮5%，你可能就要上浮10%了。再怎么喊冤也没用，银行可不愿意自己担风险，尤其是年底，大家都珍惜手里仅有的额度，要筛选征信好、收入高的优质客户。
  3、提前还贷没有**佳时间
  还有人会问提前还贷有没有**佳时间，实际上这完全取决于买房人自己的状况，比如申请房贷的时候利率较高，现在的利率较低，提前还款后也不会影响生活，以减轻月供负担为前提的还款是无可厚非的。
  但现在利率上浮，提前还款违约金也涨了，本来不用提前还款也过得还行，那你非要给银行多送利息、违约金就是自作孽了。说到底，与其说选择提前还款的**佳时机，不如说选对适合自己的还款状况，适合你的才是**好的。
  目前银行和购房人是一个博弈的状态，银行要利用有限的额度完成盈利目标，管央妈拿钱的成本高了，就只能通过提高房贷利率、**弥补。而购房人呢，要想方设法选个利率优惠大的银行贷款，还要考虑放款时间，也是操碎了心。 2018-07-11 09:11:13
• 147****9747 买房**好不要提前还贷，毕竟在所有的贷款中，房贷利率是**低的了。
  
  　　本文系融360专栏作者“小生爱财”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。
  　　有房贷的朋友可能都关注过：“提前还房贷，怎么还**划算”、“第几年还房贷**合适；” “等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”……
  　　这些陈词滥调，想想都觉得好笑，今天童童就花点时间，做一做表格，列点数据，来给大家算一算，房贷到底有没有提前还款**佳时间。
  　　我们需要先来看看银行的贷款利息是怎么算的：
  　　首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。
  　　我们假设以商业贷款购房，贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在商业贷款的基准年利率是4.9％，我们看看每个月的利息是怎么变化的。
  　　先来看看每个月要还的本金，如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30年*12月），这样算下来每个月固定还本金2777.78元（100万÷360=2777.78元），这是一个固定的数字，每个月固定还的本金是不变的，我们再看看每个月要还的利息。
  　　第一步：我们看看月利率是多少
  　　月利率就是年利率除以12，以商业贷款年利率4.9％为例：
  　　月利率就是4.9％/12=0.408333％。
  　　第二步：第一个月要还利息多少
  　　假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.408333％=4083.33元。
  　　第一个月还款金额：本金+利息（2777.78+4083.33=6861.11元）
  　　第三步：第二个月要还利息多少
  　　那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候就不再欠银行100万了，而是100万-2777.78=997222.22元。
  　　所以第二个月的利息是：
  　　997222.22*0.408333％=4071.99元。
  　　第二个月还款金额：本金+利息（2777.78+4071.99=6849.77元）
  　　第四步：以此类推每个月要还利息多少
  　　我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息和本金都是非常容易算出来的。
  　　童童这里不罗列360个月每个月要还多少钱，直接算**后一个月。
  　　由于是选择了等额本金，所以**后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，那么利息为：2777.78*0.408333％=11.34元。
  　　由此可得，**后一个月，我们还清房贷的**后一笔钱是：（2777.78+11.34=2789.12元） 2018-07-11 09:10:57