商品房验收怎么验收

• 153****0135 　在商品房买卖中，房屋交付纠纷是比较常见的，目前通行的《商品房买卖合同》范本所约定的作为交房条件的“验收合格”和“综合验收合格”的约定过于简单，而相关立法又较为模糊，由此易导致纠纷的复杂化。 　　
  1、“验收合格”---建设单位组织验收后持有的《工程竣工验收表》验收合格的结论是否为合同约定“验收合格”交付条件？ 　　《建设工程质量管理条例》（下简称《条例》）第十六条规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”同时该条还对竣工验收应当具备的条件作出了规定： 　　
  （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； 　　
  （二）有完整的技术档案和施工管理资料； 　　
  （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； 　　
  （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； 　　
  （五）有施工单位签署的工程保修书。 　　《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（下简称《暂行规定规定》）对竣工验收组织、条件及程序作了进一步明确的规定，在《条例》规定的基础上，进一步明确竣工验收还必须具备：建设单位已按合同约定支付工程款；城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件（《暂行规定》第五条第九项）；有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件等（《暂行规定》第五条第十项）。 　　对于验收的程序，《暂行规定》规定：施工单位向建设单位提出竣工验收报告→建设单位组织验收组→通知工程质量监督机构→建设单位组织竣工验收→出具工程（合格）竣工验收报告。 　　在有些商品房买卖纠纷中，开发商单凭一份结论为“合格”的《竣工验收表》，以此作为达到了《商品房买卖合同》中约定的“验收合格”的条件，显然是缺乏法律依据的，在工程竣工实行由建设质量监督管理机构负责验收向建设单位组织验收备案制度后，建设单位持有的《竣工验收表》或《竣工验收报告》即使结论为合格，也没有达到“验收合格”的交房条件，《条例》中虽然未明确规定，但《暂行规定》第五条第九、十项里分别规定了必须符合规划、消防、环保的相关要求，这在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条也对办理竣工验收备案应提交的文件作了明确的规定，而这些文件必须从相应的行政管理机关获取，不象《竣工验收表》或《竣工验收报告》可以完全在建设单位的主导下产生。而且广东省建设厅已在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函〔2003〕63号）明确： ＜＜广东省商品房买卖合同＞＞（示范样本）第八条第一款中的＂该商品房经验收合格＂，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。” 即使，退而求其次，依合同文本解释，不要求开发商以竣工验收备案为“验收合格”的交房条件（是否成功备案有赖于行政效率等因素），开发商也应该提供符合竣工验收条件的相关文件，证明其实质已达到“验收合格”的标准。 　　
  2、“综合验收合格”-----如果双方约定交付条件为“综合验收合格”，开发商是否可以以非强制性要求来抗辩？ 　　《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第二条规定：“本办法适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团（以下简称住宅小区）。”该法第六条规定：“住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求： 　　
  （一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求； 　　
  （二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全； 　　
  （三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求； 　　
  （四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平； 　　
  （五）拆迁居民已合理安置。” 　　可见“综合验收合格”的要求高于“验收合格”的要求， 是对包括主体工程、基础设施、公共配套设施、绿化等进行的整体验收，其实质条件是满足使用要求。但国务2004年5月19日发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（院国发〔2004〕16号），将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消，这就意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件，但双方约定的交房条件却是“综合验收合格”，开发商是否可以以“综合验收”为非强制性要求为由提出抗辩，以“验收合格”为交付条件呢，我认为依合同意思自治和诚实信用原则，既然双方约定了“综合验收合格”为交付条件，而且《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》仍然现行有效，该规章对综合验收应达到的实质条件有明确的规定，开发商就应对照该标准证明小区已达到了综合验收的实质条件，并履行交付义务。结论：为减少商品房交易中的纷争，建设部门应站在公共安全和利益的角度对交房条件作出明的规定，在未有相应规定出台之前，开发商或业主可以对交房条件作出明确的约定。 2018-07-08 23:47:23
• 148****7059 房屋验收，一定要选对时间和地点。
  一般如果要看房屋漏水问题的话**好选择在下雨之后的第二天，尤其是暴雨天。这样房屋如果有渗水问题的话就可以一目了然了。
  另外试水实验也是必须的。为了日后不影响楼下的邻居也不被楼上的邻居所影响，试水时**好将自己所在的楼层以及楼上楼下全试到。在物业领取沙袋或自带塑料袋将下水管堵了之后，对卫生间、厨房，有时候甚至生活阳台都要一一试水试到位。
  另外像空鼓、钢丝网外露、是否通水通电、水压是否过小、门窗有无变形生锈等等都须严格把好关，擦亮双眼。 2018-07-08 23:46:41
• 151****7325 开发商交房后，毛坯房一般主要看墙体、电路、管道，墙体没有明显裂痕，门窗没问题就行，电路通电就可以了，主要看管道是否漏水，尤其是厕所的排水管道，一般开发商会在你上一层对应的厕所灌水，你自己仔细看一下洗手间顶部管道位置没有漏水积水污迹就行，剩下就看一下当时签约合同上房子的一些约定条款，过一遍就行了。 2018-07-08 23:46:33
• 154****3709
  1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书 》、住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。
  2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。
  3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。
  4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
  二、业主自行检查验收，买房人除收到相关验收表格外，自己也可以对房屋进行检查。自行检查的部分主要包括以下几大部分：
  1、房屋尺寸。石峰介绍，房屋在尺寸、高度、宽度上**容易出问题，出现面积缩水的问题，因此需要特别检查。
  2、检查卫生间是否漏水施工单位验收需要进行蓄水试验。购房人如果不放心，可在卫生间内蓄水，24小时后到下层住户的卫生间向上观察，如无漏水特征，即为合格。顶层住户要在下雨时重点查看屋顶是否漏水，可看边角是否有水印。
  3、在验房时要留心一下厨房是否有直接采光、自然通风。厨房应设置洗涤池、炉灶、排油烟机等设施或者预留位置。
  4、是否按装修标准进行交付。现在交付使用的房子基本是两个标准，一是初装修，二是精装修。购房人可在建设部相关网站查询清楚房子达到的标准要求。
  5、室内各种构建交付的成品是否完好，包括室内墙面是否平整光泽；地面是否平整、清洁；窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。
  三、请专业人士验收，虽然购房人可以通过相关资料和自己的相关知识进行自行验房，可是对于一些细节的检查还是需要相关的建筑专业单位来进行，因为这些检查需要比较专业的知识和仪器。
  1、房屋墙面平整度、垂直度，门窗四周是否顺直平整。
  2、专业管线的位置是否合理，质量是否过关。
  3、房屋室内各种材料的质量是否合格。
  4、房屋室内空气质量、保温情况、照明状况等是否合格。
  四、户型，房屋设施验收项目以及注意事项：
  1、入户门：外形是否变形、有划痕，门锁、门镜、合页是否完好；
  2、配电：电表、电闸、照明电、开关、插座；
  3、弱电：电话、宽带、有线的插座；
  4、空调：预留位置和电源；
  5、门禁系统：对讲门以及其他设施；
  6、窗户：开启、密闭、变形、破损、划痕、玻璃；
  7、阳台门：开启、密闭、变形、破损、划痕、玻璃；
  8、室内墙面：是否平整、垂直，有无开裂、空鼓现象；
  9、室内地面：是否有空鼓、开裂现象；
  10、天棚和净高：阳角要垂直，要准确测净高；
  11、室内门洞口：宽高是否标准；
  12、厨房：水龙头、烟道、排水；
  13、卫生间：水龙头、排水，是否有渗漏，通风情况；
  14、供暖：暖气片安装情况 ；
  15、开发商所提供的设施与合同是否一致 。 2018-07-08 23:46:19
• 134****7470 新房的验收
  在拿到房子之后，很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检站都已经验收了，业主再验收有多此一举之嫌。其实，在很多情况下，你验不验收，房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题，你会比较方便追究发展商的责任。
  作为外行人，如何验收房子呢？当然，这里面所列的项目，对于验收任何类型的房子都是起作用的，包括验收商用办公室。
  1、 看墙壁。
  不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过**严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆，而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的，真可怕。所以，验收这个，**好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。
  墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。
  2、 验水电。
  首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。
  验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。当然，这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级。
  3、 验防水。
  这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。
  4、 验管道
  这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
  还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往**能体现建筑商的施工质量的。
  5、验地平
  其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口**远的
  室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量。 ]
  因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量
  了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。
  去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离
  地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固
  定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口**远处的室内。然后看水管在该处的
  高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高
  度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。
  一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果
  出这个范围，你就得注意了。我见过**严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以
  为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的，如果你有朋友拥有激光扫平仪，这个问题就好解决多了。
  6、验层高
  如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把
  尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是**方便放置长尺而不变弯的**佳办法），你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米
  左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日
  后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节
  约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在
  只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住
  宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
  7、验门窗
  这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存
  性验收**麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条
  是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一
  种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗
  进的问题了。
  8、其他项目
  事实上，除了上述的项目外，其他的验收，都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一可能的东西了。除此之外，你只能是依靠质检部分的认真了。 2018-07-08 23:45:53