如何提出申请测量房屋面积

• 155****6119 商品房买卖涉及房产面积测量、广告、合同、权属等众多方面，因而与之相关的法规也特别地多，同时，房地产是一个还处在发展中的市场，有关法规的变化也就特别地频繁，这些法规发布实施时间有先后，有些法规还几经修改，法规的内容有些还有交叉重复，因此，只有全面地、完整地、准确地援引相关法规条文，才能有针对性地解决有关商品房面积的纠纷。
  
  以建筑面积计量已成惯例
  
  自房地产进入市场直到现在，大部分的法规和实际销售以及物业收费标准等都以建筑面积作为计量单位。
  
  国务院1998年7月出台了行政法规《城市房地产开发经营管理条例》，该《条例》第28条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”虽未规定商品房以何种方式计价，但第一次也是惟一一次明确规定了销售合同要载明使用面积。两年多来，这项法规在许多地方并未得到执行。如北京市，2000年共销售商品住宅9.9万多套，共计898.2万平方米，在使用的由管理部门提供的几种格式合同中，绝大多数没有载明使用面积。
  
  在此之前，并没有法规对使用面积作出规定。早在1982年11月，国家经委颁布的《建筑面积计算规则》，就已对房地产建筑面积作了明确的界定，其中并无使用面积的计算规则。1992年7 月1 日施行又经北京市人民政府第12号令修改的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》也规定，商品住房实际售价以建筑面积计算。1998年5月，北京市房屋土地管理局《关于加快办理出售公有住房权属审查、面积测算、买卖过户、登记发证手续有关问题的通知》中同样采用了建筑面积作为计量单位。1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第三条规定： 商品房销售以建筑面积为计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。在北京市有关部门 1998年12月11日（京房地权字1285号）和2000年9月据此发布实施的该分摊规则的暂行规定中规定：商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》进行计算。商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。其中虽然也规定了住宅套内的使用面积，但只是在计算套内建筑面积时才用到使用面积这一概念及计算方法，并没改变销售面积以建筑面积计算的规定。
  
  在此之后，今年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》采用了多种计价方式，即按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价(第18条)，但也未明确采用按使用面积计价。
  
  从上述法规可以看出：在1998年7月以前，没有一个法规规定商品房销售应在合同中约定使用面积，在此之后，也没有法规对此作出相应规定，相反，倒有很多法规都以建筑面积作为计算单位。在实际操作中，即使采用使用面积作为计算单位，也只能作为辅助手段，因为购房者还要分摊共用建筑面积及墙体建筑面积，开发商如加大分摊面积购房者的实际使用率仍会降低，如缩小分摊面积又可能影响购房者的使用功能。
  
  合同示范文本也未采用使用面积
  
  根据1994年发布的《北京市外销商品房管理规定》，北京市外销商品房的预售、销售，买卖双方均须签订由北京市房地局统一印制的《外销商品房预售契约》或买卖契约，这一格式合同一直沿用。去年9月，建设部和国家工商局再次发布推行新的合同示范文本，11月30日，北京市国土资源和房屋管理局据此发出《关于使用房屋买卖合同有关问题的通知》，规定《商品房买卖合同》由市国土资源和房屋管理局统一监制，从 12月1日起在全市使用。即日起不再印制《北京市内销商品房预售契约》、《北京市外销商品房预售契约》和《北京市经济适用住房预售合同》三种契约文本。在此之前买卖双方已签订的三种契约文本（含已经办理预售预购登记的）不再换签新的买卖合同。
  
  无论是新的合同文本还是原北京市房地局印制的内外销商品房预售契约，都只有建筑面积的字样，没有使用面积一词。与原来的内外销商品房预售契约不同的是，新合同示范文本提供了三种建筑面积计算方式，同时对原来没有明确、需经当事人协商同意的产权登记的建筑面积即实测建筑面积与暂测建筑面积之间的面积误差作了3％的明确规定。
  
  在此之前，由于对面积误差没有作具体规定，因而实际销售中就出现了各种各样的约定，新合同示范文本对此并无进行调整的法律义务，有关专家认为，只要双方当初在订立合同时是平等、自愿、协商一致同意的，反映了当事人的真实意愿，有关双方就有履行合同约定的义务。
  
  面积误差怎么算
  
  1995年建设部和国家工商局印发的商品房购销合同示范文本中第一次规定了实际面积与暂测面积的差别（不）超过暂测面积时，双方可按约定的误差百分比进行处理的办法。但对误差比例并无规定。
  
  今年6月1日实施的《商品房销售管理办法》不仅规定了误差比为3％，而且第一次列出了面积误差的计算方法，即：面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×100％，其中合同约定面积是指建筑面积，根据《〈北京市房地产测绘细则〉的补充规定》，房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。既不是使用面积，更不是自测的使用面积。
  
  同样，广告和楼书等资料中的面积数据，无论是建筑面积还是使用面积也不能作为面积误差的依据，因为根据 1999年10月1日开始实施的新《合同法》，当事人订立合同，采取要约、承诺方式；“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示”，“商业广告等为要约邀请”。由于广告经常引发纠纷，《商品房销售管理办法》才对此作出新的规定：一是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；二是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
  
  房屋面积测量谁说了算
  
  我国实行房屋所有权登记发证制度。房屋面积测量长期以来一直由房产管理部门“垄断”，由于机构人力有限，开发商往往要排很久的队才能办理实测，开发商拿不到实测数据，就无法向房地产权属部门提交齐全的办理产权证的资料，加之办证还要排队，这就造成房子入住后迟迟拿不到产权证的情况屡见不鲜。
  
  根据1993年7月1日起施行中华人民共和国测绘法规定：承担测绘任务的单位必须具备与其所从事的测绘工作相适应的技术人员、设备和设施，由国务院测绘行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府管理测绘工作的部门对其测绘资格审查合格后，方可承担测绘任务。按规定，北京市的外销商品房都由北京市房地产勘察测绘所测绘，根据该所制定的北京市商品房（楼房）测绘技术规定，面积计算按照《建筑面积计算规则》和《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的要求进行。
  
  去年2月25日，建设部曾发出《关于进一步加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》，其中第一次提出要“抓紧研究房地产测量机构与政府部门脱钩工作”。在《房产测量规范》发布后，建设部再次发出通知，进一步明确提出“要结合地方政府机构改革，按照房产测绘市场化、专业化、规范化的要求，积极推进房产测绘体制改革，使房产测绘监督管理与测绘经营行为分离，房产测绘单位成为独立的法人实体和市场主体。”
  
  今年5月1日起施行的《房产测绘管理办法》规定，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人对申请产权初始登记等三种情形的房屋应当委托房产测绘单位进行房产测绘。房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系。国家实行房产测绘单位资格审查认证制度。房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。
  
  今年6月1日，建设部开始实施《商品房销售管理办法》，其中规定了“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”鉴于产权证的办理有开发商所不能左右的因素，该办法将原来办理房产证的时限改为“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”建设部官员在解释相关条文时，明确表示：“不需要由每一个购房人去申请测绘。当然，如果购房人对房地产开发企业提供并报房地产行政主管部门审核的测绘成果有异议，可以由自己委托社会上有资质的测绘机构复测，并报房地产行政主管部门审核。”北京市的实施通知也作出了相应的规定。
  
  由此可以得出如下结论：一、迄今为止所有法规都规定，从事房产测绘的机构必须具有国家承认的测绘资格，没有测绘资质的测绘机构和个人均不得从事测绘工作；二、测绘虽然由开发商委托测绘单位完成，但测绘结果需经房地产主管部门审核，不是开发商能左右的；三、发生面积纠纷时，异议人可委托有资质的测绘机构复测，委托个人或无资质测绘机构复测都是无效的，而且复测结果仍要经房地产主管部门审核，否则也是无效的。
  2018-07-06 16:09:43
• 147****0016 可以申请重新测量。 现在房屋的面积测绘是中介机构,可以随时要求进行测量。住宅用房测绘费一般是1.36元/㎡。如果确实有误差,可申请进行变更登记。根据测绘机构出具的测绘证明可办理更改。不过房屋面积更改后，相应的采暖费、物业费都会增多哦。 2018-07-06 16:09:27
• 152****1259 房屋建筑面积一要以具有房产测量资质的单位为准
  依据《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国行政许可法》，从事测绘活动的单位，应当依法申请取得《测绘资质证书》，并在测绘资质等级许可的范围内从事测绘活动。
  你所说的验房师是否为有房产测量资质单位的测量员。
  如不是以上的单位，你可找该开发商所委托的测绘单位，了解面积的计算依据和标准。
  如有异议，找当地的测绘主管部门或房产行政登记机关提出异议。
  法院只能为你与开发商之间的纠纷作出公平公证的处理结果，其面积也是以具有房产测量资质的单位出具的《房屋建筑面积成果报告》为准。
  你要从新委托测绘那费用是相当高的。测绘单位必须以整幢房屋为计算依据，才能得出每套房的建筑面积，测绘费用就要按整幢建筑面积收取。
  2018-07-06 16:09:19
• 139****9700 可以申请。
  2018-07-06 16:09:13