按揭的二手房要卖该注意什么

• 135****1861 我是卖方，现有一二手房待交易，买方要贷款，对此情况不甚了解，刚才查了些资料，但还是有不明白的问题，请教大家。看有写到买卖双方到银行营业网点签署贷款合同，需要买卖双方、夫妻双方同时到场，并且带齐材料，买方还需备齐**款。请问这个**款是签完合同就先交给买方还是放在银行监管还是具体怎么操作的。之后如果批贷下来，就办理过户，过户后卖方凭借什么可以拿到剩余款项啊。搞不明白啊，总怕有风险或遇到骗子啊，请教高手说说我该注意什么
  
  贷款顾问指出：贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现 、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。 贷款指债权人（或放贷人）向债务人（或借款人）让渡资金使用权的一种金融行为。 2018-07-06 00:09:20
• 146****0554 第1步：买卖前的产权审核
  首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
  风险提示：此环节**大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。
  第2步：交定金与签合同
  看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
  如果你看中的房子还在按揭中，定金**好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
  第3步：付首期及资金监管
  资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
  具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。
  出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
  第4步：签订买卖合同
  在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。
  签订书面协议时，**主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
  交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。
  风险提示： 1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。 2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。 3.如果房产有较为贵重的家私家电，**好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。 4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。 5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。
  第5步：选银行和办按揭。
  如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。
  风险提示： 1 .如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。 2 .目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
  第6步：过户及交税
  去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。
  风险提示： 1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。 2 .目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。
  第7步：后续事项
  交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，**终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方**好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。**主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
  风险提示： 1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以**好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。 2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，**好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。 2018-07-06 00:09:14
• 146****9723 若在购买二手房时遇到房屋已被抵押贷款时，需注意必须在完清贷款后过户，否则卖家向银行所贷款项将转嫁到买房人身上。一般有两种方式解决：1.提前还贷，请卖方提前将按揭贷款还清，然后过户；2.办理转按揭手续。在办理按揭手续的过程中需提供相应材料且办理贷款保险与抵押登记的变更手续。购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。
  方法一：提前还贷
  1、 前期准备
  (1)买方应主动向中介公司或者卖方询问房屋是否存在抵押的情况，为了保险起见，买方可以要求查看产权证“附记”栏或者到房地产交易中心查询;
  (2)如果确实存在抵押的情况，买方应了解卖方未还款期限和余额，已还款年限和金额，因为这要涉及到后续的可操作性问题，必要时可以要求卖方提供**近一个月的还款凭证;
  (3)如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷、注销抵押的方法，双方应当对未付款项由谁支付进行协商，一般可以采取：由卖方自筹资金;由买方筹集资金抵作购房款;或者由双方分担，办理交易时再做结算;
  (4)此外在提前还贷过程中还可能发生的其它费用，根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致，一般还款6个月或者1年后提出申请即可提前还款，无须支付违约金;但如果还款不满6个月或者1年的，要支付一定数额的违约金，那么这笔费用究竟由谁来承担应在签订买卖合同之前，协商一致。
  2、办理程序：买方支付定金，并按照约定的方式提前还款，注销抵押
  特别提示：本过程较为关键，其中涉及到诸多手续，各个环节应当做好衔接，因为一旦衔接不好就会发生纠纷，双方**好还是能够通过房产中介公司或者律师进行操作，他们作为第三方，具有一定的可信度和专业性。
  (1)双方按照约定准备未还贷资金，同时由卖方或者卖方委托的中介公司或律师向贷款银行提出提前还贷的书面申请，在经过银行审核通过后还款。贷款银行出具《借款清结证明》，卖方收回《房地产其他权利证明》。
  (2)双方持《借款清结证明》到房屋所在地的房地产交易中心办理注销抵押登记的手续，同时办理房屋交易手续。
  (3)如果提前还贷资金是由买方出的，那么买方**好要求中介公司或其他第三人能够提供担保，以防款项落空。
  方法二：办理转按揭手续
  和上述方式不同的是，买方先到银行办理转按揭手续，分两种情况：一是同行转按，二是跨行转按，后者操作手续比较麻烦。
  1、 提交材料及流程：
  《购房抵押借款合同》原件
  买方申请贷款的材料(如接收入证明、身份证等)
  如银行审核同意，有关当事人签订《变更协议》
  办理贷款保险变更手续
  办理抵押登记变更手续
  2、 买方凭贷款银行出具的还贷证明和贷款证明以及其它材料到交易中心办理二手房交易手续。 2018-07-06 00:09:06